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目前中国经济急需货币宽松推高房价，第四轮房地产行情已经开启，只是呈现“结构化”特征

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文\丁彦皓-可信财商

一、这一轮房地产最大的特征是全国人口向长三角与珠三角聚集，尤其上海与深圳一带，使该地区形成增量需求，房价上涨，呈现“结构化”特征

任何经济都有其独有的特征，而中国经济最大的特征就是受土地财政与房地产产业链的托举持续发展至今，导致这一现象产生的关键因素有二，即

1、土地财政是中国经济独有的特征，决定这一特征的基础是当年中国革命的彻底，整个城市土地收归国有，地方政府通过土地财政将社会资本聚拢在手中，使其具备完善基础设施建设、培育产业与解决民生的实力，这是太多国家根本不具备的制度优势

2、房地产的产业链带动效应位居所有行业的首位，但房地产对诸多国家的经济影响极为有限的关键是其人口规模有限与城市化饱和导致的增量需求有限

而中国经济的持续高速发展导致10亿人要从农村流向城市，且不断提高居住品质要求，寻求改善，尤其在城市化之后又出现了大城市化，持续创造新的需求

目前中国房地产市场依然潜藏三大需求，即

1、还有1亿人需要从农村进入城市，形成增量需求

2、全国人口流动已经从城市化演变为大城市化，即全国人口持续向长三角与珠三角聚集，准确的说是向上海、深圳一带聚集

3、住房的品质要求持续提高，太多的改善型需求远未被满足，依然具有极大的增量需求空间

但是，遏制中国房地产行业发展依然具有两大现实困境，即

1、人口总量在下降，且逐步老龄化，遏制了增量需求

2、全国住房总体饱和，甚至随着人口向大城市聚集，太多的地区供大于求

但是，房子最大的特征是不可迁移，具有区域化特征，曾经农村人口流向城市，在城市形成增量需求，推高城市的房价，导致农村房地产市场彻底崩盘，很多地区的房价几乎归零

而这一轮房地产最大的特征是全国人口向长三角与珠三角聚集，尤其上海与深圳一带，使该地区形成增量需求，房价上涨，而其他地区的房子严重过剩，房价持续下跌，甚至不排除近乎归零，即再次呈现“结构化”特征

二、当前中国经济急需房价上涨来破解当前所面临的诸多难题

中国经济的持续发展是受土地财政与房地产产业链的托举，房地产是中国经济最核心的权益

目前中国房地产市场受行业周期与政府的持续政策打压导致整个市场处于低迷期，约500万亿的资产没了流动性，所有人都在抛，但是没人接，导致货币无法进入实体经济，在金融机构内部空转

中国货币投放主要通过银行抵押贷款，最大的通道就是向抵押房产房贷，但是一旦房地产持续走衰，市场一遍唱衰，流动性尽失，社会信用骤降，银行无法放贷，消费则瞬间打折

这就意味着，要想刺激消费，必须人为推高房价，让社会形成乐观预期，恢复流动性，扩张资产负债表

目前中国居民财富的75%都聚集在房地产上，总规模约为500万亿，产业链已经遍布整个经济，如果房价不上涨，其他行业都没戏，处于收缩与萎靡状态

另外，目前地方政府与开发商所集聚的债务规模约为200万亿，这一规模的债务已经成为当前中国经济最大的潜在隐患，如若处理不好，轻则彻底拖垮中国经济，重则形成严重的债务危机，大多数行业崩盘，市场出现规模化的破产与失业

其实，化解这一规模的债务就两招，即

1、央行印货币，直接债务置换，但是恶性通胀迫使规模极为有限，目前国家推出10万亿债务置换计划，更多是偿还到期的本息，确保不要出现兑付危机

2、人为拉高房价，让尚且买得起房的“有钱人”高位接盘

当前中国的社会财富与发展红利的分配都呈现“金字塔”型的结构化特征，即大量的社会财富与发展红利被少数人独占，其他人成了旁观者，甚至牺牲者

事实目前社会居民存款已超过150万亿，仅需释放30万亿，借助五倍杠杆，就能够轻松承接中国地方政府与开发商前期所积淀的200万亿债务

但是，前提需要政府人为拉高房价，形成赚钱效应，逆转社会预期，使尚且买得起房的“有钱人”潜意识认为能够获得投资收益，有利可图

而中国产业升级转型进程远超预期的现实决定，即使暂时将房价拉高到远离内在价值的合理范畴，冻结市场一段时间，未来的发展红利也能够逐步稀释价格与基本面之间的泡沫，很难形成金融风险

三、当前政府正在全力推高房价，政策环境已处于历史最宽松阶段，且房价必须上涨

截至12月26日，2024年长三角核心城市土地呈现出“缩量提质”，严控供给，人为推高房价的迹象

上海住宅用地成交271.73万平方米，同比下降63.5%，但楼面价上涨71.6%

杭州住宅地块成交434.97万平方米，同比下降53.4%，但楼面价上涨13.5%

2024年5月17日和9月26日，政府推出了两轮政策以支撑楼市，有效增强了市场信心

9月26日，中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，正式定调了政策转向，这是中央层面首次出现这样的表述

12月9日，政治局会议提出“稳住楼市”，进一步增强了市场信心

12月12日，中央政治局经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”

12月25日，住建工作会议为2025年房地产发展方向定下基调，其中，止跌回稳仍是首要任务

2025年，房地产政策宽松基调或将延续，下阶段政策有望继续围绕“促进需求”和“优化供给”展开

预计2025年将在已出台政策的落地实施方面发力，如继续下调房贷利率、存量房贷继续下降、全面取消限制性购房措施(京沪深海南等)，以及逐步恢复企业正常运营能力

比如收购房企存量闲置土地、收购存量商品住房作保障性住房，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期

预估在后续的政策空间中，城改和收储是最为关键的两个政策

一方面，对于修复居民资产负债表，城改和收储都有着重要作用，尤其是城改

另一方面，城改是需求端的提振措施，收储更像是供给端的平准基金，两者可以在时间尺度上分别调节需求和供给，从而一定程度上熨平房地产周期，实现房地产长效机制

2024年全国各地出台房地产调控政策超760次，当前政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及取消购房门槛、降低房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最宽松的阶段

2024年多部委接连发布各项政策，年内合计降息60BP，降准100BP，同时存量房贷预计平均降幅50BP，限购几乎全部松绑，限制性政策全部取消

随着2024年9月政治局会议提出“止跌回稳”后，税费优化迅速落地，财政政策大力度支持收储以及回购闲置用地，对标历史，本轮政策力度不亚于历年任何一次

2024年12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究2025年经济工作，会议指出，明年要实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加强超常规逆周期调节 

止跌回稳，依旧排在政府出台房地产政策定性的首位，而且还用了“持续用力”四个字，这四个字首次出现是在不久前召开的中央经济工作会议上，是之前没有过的全新表述

“持续用力”这四个字，释放了中央稳定楼市的强烈决心，同时也意味着房价必须上涨

四、从交易量暴增与地王频出可以得出，第四轮房地产行情已经启动，只是这一轮房地产行情呈现“结构化”特征，即仅有长三角与珠三角部分地区的房价上涨

自1998年国家停止福利分房以来，城市的住房需求完全基于市场，房价以市场公允的形式体现出来，持续上涨

其实，经过20多年的演变，房地产已经彻底沦为市场的产物，房价涨跌完全按照市场公允出清的逻辑运行，即上涨更多受基本面提升与M2大幅投放推动，下跌是产业凋零导致的人口大幅流出，需求降低所致，政府的行为更多是基于市场的基本逻辑采取相应的措施，根本没有泡沫一说

从交易量暴增与地王频出可以得出，第四轮房地产行情已经启动，只是这一轮房地产行情呈现“结构化”特征，即仅有长三角与珠三角部分地区的房价上涨，其他地区的房价受人口净流出与产业凋零的影响继续呈下跌的态势

政府的政策必须基于市场的基本逻辑，即通过持续的政策供给推动低估，且基本面持续稳步提升基本面上涨优质资产的房价上涨，断然无法对高估，且基本面持续走衰的垃圾资产施加效率，最终必然形成资产泡沫与金融风险，得不偿失

而目前上海周边的房产价格严重低估，且随着高附加值产业的聚集，人口持续净流入与高科技产业蓬勃兴起，最终提升住房的基本面，推动房价上涨

2024年，中国房地产开启了疯狂救市的一年，全国共有300多个省市发布超千次的救市措施，其中包括取消限售、限购，降低首付比例，上调公积金贷款额度，降税、降息等系列措施

但是从整体救市战果来看，四季度之前的救市，都没有达到效果，全国商品房成交面积和成交额陷入了两位数下跌

据国家统计局数据显示，1-11月份，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%，新建商品房销售额85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%

直到11月份，全国商品房成交面积和成交额环比与同比，才出现了微涨，11月份单月的商品房销售面积是8188万平方米，销售额8270亿元，这两个数值相较于去年同期，均略微增长

去年11月份全国商品房单月销售面积7930.17万平方米，销售额8156.94亿元，与今年10月份相比，也略有增长，但相比于其他月份，则显得很普通，仍是在调整状态的数据

2024年12月30日，在上海第八批次土地拍卖中国金茂与招商蛇口组成的联合体以14.86%的溢价率拍得宝山一块地

招商地产以24%溢价率拍出长宁新地王，预估房价至少要卖到14万

宸嘉发展以40%的溢价率拍出徐汇新地王，预估明年房价兜底卖到20万 

12月19日，杭州萧山区北干东单元地块经过70轮竞价，最终由海威置业和中天美好联合以76.50%的溢价率 ，一举刷新今年杭州土地市场的最高溢价率纪录

据中指院数据，12月以来（12.1-12.22），重点30城新房成交面积环比、同比增长均超10%，重点20城二手房成交量环比、同比亦继续增长

2024年12月1日，增值税、所得税、契税新政正式施行，上海二手房成交量有望进入上涨期

2024年12月28日，上海二手房成交1466套，刷新2024年最高单日记录

2024年12月，上海二手房成交近3万套，重回2020年水平

12月25日，住建部会议指出房地产市场出现了积极变化，10-11月“房地产市场呈现止跌回稳势头”

评估房地产行情的关键指标是交易量与地王，反观上海与杭州等一线城市的相关数据就能够清晰的发现新一轮行情已经启动

五、上海周边附属城市将会是这一轮房地产行情最大的获益点

目前中央政治局经济会议已经明确的定位2025年实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加强超常规逆周期调节

尤其这一轮中国货币宽松与欧美日韩等全球国家高度协同，能够形成共振效应，这就意味着，接下来全球会形成一轮货币宽松推动的资产泡沫与通货膨胀

房地产是最佳的货币流入载体，这也是为什么在全球经济体中凡是政治稳定与货币政策独立经济体核心城市的房价持续上涨的关键    

其实，由于资本趋利避害的基本特征决定这一论断准确的说应该是低估，且基本面持续稳步提升的优质房地产是最佳的货币载体

由此得出，在全球集体货币宽松的前夕，高杠杆购买低估的优质房产是应对资产泡沫与通货膨胀的最佳选择

确定房地产基本面的因素有二，即

1、产业附加值的高低

2、人口的净流向

目前中国产业最大的特征是能够释放高附加值的产业都聚集在长三角与珠三角地区，准确的说是是上海与深圳一带

另外，高附加值产业又吸引全国，乃至全球的精英持续涌入，呈现人口的净流入态势，对其他地区形成零和博弈

这就意味着，长三角与珠三角住房的基本面持续稳步提升，属于优质资产的范畴，而其他地区房产的基本面持续走衰，不排除最终真成白菜价，甚至归零

但是产业、人才与资本是沿着高房价地区向低房价地区逐级梯度转移，任何地区一旦发展，必然会推动基础设施的逐步完善与产业、人才与资本的净流入，基本面的稳步提升最终会推高房价，与周边地区形成价格差，让产业、人才与资本为了控制成本而持续流向紧邻的周边区域

另外，任何区域最终都会发展饱和，产业、资本与人口进出形成动态平衡，未有增量净流入，基本面趋于稳态，未有大规模的增长潜力    

事实基于投资的视角来看，上海陆家嘴的房产投资效率最差，基本面饱和与价格奇高的现实决定很难形成买卖差价，无法获取投资收益

陆家嘴的高房价将诸多寻求成本控制的产业、获取投资收益的资本与收入有限的人才都排挤在外，使其无法形成净流入，自然未有基本面提升的空间，成了稳态

投资获利的关键是寻求戴维斯双击，即基本面与估值的双重提升，基本面的提升必须基于由有缺陷向完美逐步演变的过程，而非追求即时的绝对完美

基于此，我大幅布局上海周边附属城市的房产，逻辑有三，即

1、随着城际高铁的大面积开通，与大城市的沟通成本与时间骤降，便于产业、资本与人才的涌入，形成增量

2、基础设施持续完善让部分不堪核心城市高房价的产业、资本与人才的涌入，形成增量，最终再次提升基本面

3、房价极低，具有极大的套利空间

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六、湖州房地产市场的投资价值与逻辑

2005年，领导响应科学发展观，在湖州安吉余村提出著名的“两山理论”，即“青山绿水就是金山银山”，自此生态环保成了中国经济与社会发展的底线，使任何团体和个人绝对不能触碰的底线    

生态与经济两手都要抓，在全力发展生态的基础上，领导又多次提出“一定要把南太湖建设好”，尤其几乎每两年亲自实地考察，检查作业，督促当地政府全力以赴，操碎了心

在这一背景下，最近几年湖州以肉眼可见的速度在持续崛起，经济增长处于浙江首位，人口持续大幅净流入，大幅缩小与周边各发达城市的距离，无形中成了上海、杭州、南京、合肥、无锡以及苏州的中心与交通枢纽    

同时开建十几条高铁、城际高铁、高速公路以及轻轨，大力打造“轨道上的湖州”大战略，“要致富，先修路”，这是经济发展的前提

拥有3000年历史的湖州

湖州作为长三角的中心城市，只有大规模的发展交通，降低物流成本，各城市的产业、人才、资本与资源才会循着低成本的路径流向湖州，形成增量，推高房价

另外，这一轮房地产回调几乎对湖州的房地产市场重新洗牌，所有的开发商都处于崩盘的边缘，为了输血、活命都在打折甩，其实，这恰恰是个“打劫”的超级机会，妥妥的白菜价

理论上，湖州目前的房贷首付需要15%，但是开发商会垫部分首付，买房只需5万块钱的首付款，利率3.0%，在即将来临的全球史上最大的恶性通胀和资产泡沫背景下，现在高杠杆买房几乎是“抢银行”，这才是妥妥的国家发钱，而非对股市不切实际的幻想

当时，必须拘泥于长三角与珠三角，在我看来，上海以西、无锡以东，苏州以南与杭州以北这块地就是黄金铺成的，未来500年世界的中心，能抢一块算一块

这几年在领导的持续督促和市场演变下，湖州大兴土木、产业兴旺、极速发展，GDP增长率处于长三角的前列，同时修建四条轻轨与一条城际高铁

图 通苏沪城际高铁示意图    

湖杭高速已开通，12月底，沪苏湖高铁开通，彻底打通湖州直达上海的通道，通苏沪城际高铁正在修建，太湖通道已提上日程

图 沪苏湖高铁示意图

城际高铁的大面积开通必然颠覆已有的房地产模式，将城市的物理空间无限放大，且极其便捷资源的流动

上海、苏州、无锡与杭州的产业、资源、资本与人才会持续涌向价值洼地湖州，理论上湖州会迎来新一轮的发展，基本面持续提升，具有极佳的投资价值

目前长三角的经济已经妥妥的进入发达国家行列，人类努力的终极目标就是“为了活得更好、更久” 

正在大幅崛起的湖州

在满足住房的基本需求之后，财富阶层必然追求生态、智慧产业支撑的高品质住宿，湖州有山有水的自然环境与高科技支撑的智慧型基础设施必然会成为下一轮财富阶层所追求的生活方式    

中央大力支持与长三角经济红利的持续外溢，必然会推动湖州的发展，湖州的高品质生态与住房将会成为财富阶层的首选

目前房价白菜价的现实，叠加这一轮房地产上行周期，怎么都赚钱，毕竟就是一万多块钱一平米，在目前全球集体货币宽松的共振效应下，房价被严重低估，怎么都赚钱，并且是动辄上百万的收益

房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2024年

只需五万首付，就可以让子女在湖州获得一席之地，直接决定家族的未来

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湖州

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作者简介：

丁彦皓  房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教