在城市生态系统中，好的商业项目不仅是片区繁华程度的缩影，也往往能在自身生长中不断优化周边生态，与城市多元公共空间形成充分的功能联动，从而为大众提供一个感受新生活方式的场域。
今年十一期间，深圳深业上城实现了客流同比增长40%，全场销售同比涨幅达55%的成绩，并获央视《新闻30分》、新华社新加坡《海峡时报》等关注报道，成为黄金周期间通过商业+公园一体化运营激活假日经济的典范。
时间回到一年前，彼时深业上城首次尝试在项目衔接的公园营地推出深圳首个微文旅消费场景“City Tour”，将商业活动的范围扩容至市政公园，实现了客流10倍增长，也为其商业与真正意义上的市政公园联动运营埋下了伏笔。紧接着的11月，笔架山体育公园正式开园，深业商管扮演起了运营者的角色，由此开启了深业上城与笔架山体育公园一体化运营的“打怪升级”之路。
如今，有了近一年时间的沉淀，深业上城交出了超出预期的答卷，它早已不仅仅是一个位于深圳中心区的商业体，而是依托于这样一个新消费场景模型，在内容运营、业态品牌调整、数智化等维度不断进阶，实现了从为商户经营赋能到与商户协同经营的转变，逐渐有了“无边界生活场”的形态，刷新了以商业链接城市的实践场。
近两年，随着全国影响力的不断提升，深业上城越来越多地被行业作为观察的样本、被同行作为借鉴的对象。一定程度上，从开业初期到如今令人艳羡的商业活力，该项目是个“逆袭者”，甚至有不少人感叹，这是一个放之全国都无法复制的项目，因为它从最初缝合城市的理念，逐渐通过规划建设将无法复刻的城市空间资源为己所用，上演了“理想照进现实”的戏码。
当然也有一些声音认为，深业上城的爆火更多是借助了2023年港客跨城的东风。但很多人不知道的是，深业上城是最早提出深港融合消费机会的商业体，港客涌入只是其提前布局必然的成果。不同于多数身处商圈，能够依靠与其他项目竞合关系形成规模效应、共享客流的商业体，深业上城地处深圳福田中心区，却并不属于任何一个商圈。在这样的背景下，如何与城市发生强关联成为突破客流瓶颈的关键。
对此，深业上城一方面主动加入城市交通网络进行“补短”，从推出“青年巴士”到推动10号线冬瓜岭地铁站连通项目落地、开通深港直通巴士更好地承接北上港客，在今年国庆期间其交通线更是延长至中山，开通了往返中山博览中心的专属巴士促进粤港澳湾区互联。通过将商业项目升级为城际公交网络的连通站点，有效的利用交通网络激活了城市能量。
另一方面，则是持续放大基因优势进行“扬长”。由于地处三大公园环绕的中心，且通过连廊“缝合”笔架山体育公园，因此项目不断推动商业+公园一体化运营模式的创新。区别于市场上主流的公园主题或是公园氛围的“商业+公园”玩法，深业上城成为全国首个真正意义上市政公园经济的落地实施项目。同时，由于综合体囊括深圳文华东方酒店、深圳无印良品酒店等高端酒店业态及写字楼业态，这些多元业态与商业+公园进行联动，更进一步促成了项目与城市的强关联，也不断模糊着商业空间的边界，使其从“LOFT小镇+品牌街+MALL”特色综合体，演进为“商业+公园”国际化生态商圈的无边界生活场。
从项目近期亮点活动亦不难发现，其内容运营也契合着空间边界的拓展，开始呈现一些新的趋势。
相较于宽泛地布局情绪价值，疗愈经济更侧重于从五感营造治愈系场景，为大众提供一个高压生活中喘息的机会。在商业+公园一体化运营加持下，深业上城微文旅属性进一步提升，因此也在疗愈经济上有了出色的表现。
事实上，除了空间边界的扩容，项目也在探索着其他维度的扩容，如时间维度上以“晚点有个局·生活放映厅”、“上城浪漫之夜”、“深业躲猫猫”等主题活动拓展夜间运营的边界。另一方面，深业上城依托于公园资源优势率先布局低空经济，将无边界生活场的想象空间进一步拓宽。
对于当下的商业空间，造节营销的“内卷”已是常态化。在国际生态商圈氛围逐渐浓厚之后，深业上城在造节上有了营造更丰富主题场景的肌底，也有了与品牌联动共创更大的发挥空间，因此也进一步呈现精细化造节的趋势。
如联动细分业态品牌开启圈层造节，充分发挥公园+市集这对天然“CP”的优势，一站式满足消费者偏好的同时还能帮助商场发掘优质小众品牌及与自身调性相契合的品牌。
今年6月，在深业上城L2品牌街，首次举办漫步面包节深圳站。汇聚全国17个城市、60+独具风格的知名面包品牌；抓住二次元经济的爆火，十一期间联动深圳动漫节落地大型二次元主题活动，带动二次元相关业态的强势增长；10月25日至2024年10月27日，举办2024深圳精酿啤酒节，联合国内外40+啤酒精酿品牌，一起带来新品首发、限量品鉴等微醺体验。
再比如，在落地国际范造节上，深业上城可以说近两年在深圳市场都有着“头部玩家”的表现，不仅仅为项目自身带来更多周期限定的主题国际消费场景，也通过资源的落地、政企联动运营等加速了福田区建设国际消费中心的进程，部分国际造节甚至逐渐IP化。
在今年十一期间，“2024中法消费体验周暨福田国际消费周”在深业上城品牌街举办。作为“2024深圳购物季”的重点活动之一，特邀时尚艺术、特色餐饮等领域的50余家中外品牌，众多品牌商家带着自家产品专程亮相深圳“法货市集”，营造了深圳版香榭丽舍大街。
而在与场内品牌协同营销上，项目更进一步探索精准连接品牌和消费者，定制高参与度的沉浸式主题场景，为不同客群营造内容无界的品质生活方式体验。
如今年7-8月，项目以“元气夏日 爪爪联「萌」”为主题打造宠物友好系列活动，联动场内商户给予消费者沉浸式人宠友好场景体验；同样在8月，联动FILA、VanGolf举办“SPORTY学院 高尔夫体验”活动,让大众沉浸式感受高尔夫的乐趣……诸如此类的活动，还包括联动肯德基打造原神联动快闪、联动中国劲酒举办“夏日有妙方”中医问诊及花样特调活动；联动广州酒家落地“穿粤记之寻味中秋深圳站”等。
在此前的跟踪报道中，我们曾对深业上城发力演艺经济、粉丝经济及文体经济进行了深入分析（理性消费时代，深业上城如何凭商场运营新“三板斧”破局？）。从消费趋势来看，理性消费占据上风的同时，为情绪价值及个性化需求买单的消费分化带来文旅热潮、演艺经济火热、运动及赛事经济蓬勃发展等。在这样的条件下，拥有市中心体育主题公园稀缺资源联动运营条件的深业上城，可以说赢在了起跑线。
无论是大湾区顶级青少年足球赛事——中诺·冠军之路赛事，深业超级杯国际青少年邀请赛等赛事营销在体育公园的落地，还是一线汽车品牌首入深圳市属公园打造“趣夏天 碰个面 2024 BMW深圳晚风音乐节第二季”，亦或是社交真人秀《城市捉迷藏》、全明星旅游综艺《大地之旅》第二季、朱一龙电影《负负得正》等纷纷将深业上城选为取景地，以及C罗深圳行、彭于晏跑步打卡热等，都不断强化着深业上城不止于商业的新消费场景印象。
值得关注的是，在以三大经济为抓手的常态化运营中，深业上城也正孵化出不同主题“厂牌”的潮流日、潮流节等。如在今年暑期营销中，项目策划Fantasy Up上城潮事计划，打造涂鸦快闪艺术现场、NOB街舞赛事现场、粤港澳大湾区手指滑板交流赛现场、潮品市集等，持续激活空间的商业+文体娱属性。
消费不断分层，也促使大众在个性化爱好和注意力消费中变得更加无形、无感，如网红直播、演艺活动、追星现场乃至小红书等社交媒体引流话题等感兴趣事件或大数据推流总能更轻易激发消费者为之买单，与之对应的是明确目的性消费频次有所降低。为了争夺消费者的注意力，实体商业除了“花式”内容运营之外，也表现在首店经济规模等持续激增，在品牌扩店弱势的情况下，不少项目更是采取先填后调的策略，在养商期逐步增加首店占比。
在清晰了自身底层逻辑之后，深业上城过去一年进行了大幅度品牌调整动作，但在品牌门店的升级上并非单纯聚焦首店率，而是更加强调空间边界的弱化，更多地通过个性品牌深圳首店、概念店、旗舰店外摆、店铺立面改造等动作塑造loft小镇和品牌街区的品格，集合契合空间调性的品牌让无边界生活场更加具象和丰满，以此来装载消费者多层次的注意力投射。
从品牌业态落位格局来看，屋顶loft小镇、品牌街和盒子mall分别承担了不同的角色。因此，伴随着过去一年商业+公园一体化运营的深化，深业上城调整店铺上百家，其中，loft小镇和品牌街区的独特性和细分特色被进一步放大。
loft小镇是深业上城独具打卡引力的空间场域，也是串联公园生态的核心地带。因此，该区域聚焦潮流服饰、文化艺术、环球美食及茶咖轻餐等业态，着重营造从逛公园到逛商业浑然一体的松弛氛围。
除了相继引入日式复古户外机车服LIBERATURS、马思唯主理潮牌AGFK、潮流买手店Double Check、本土潮流品牌CASH HOOKED等华南首店或深圳首店；国际潮流服饰Abercrombie & Fitch深圳首间A&F「GETAWAY」概念店、国内潮流新势力品牌MASONPRINCE深圳首店、安踏作品集ANTA SNEAKERVERSE华南首家街区形象店
、EQLZ®「義闊®」华南首店等特色零售门店强化国际时尚潮流街区、户外健康生活的氛围之外，今年，项目更是在loft小镇首次聚焦陪伴经济宠物业态，布局宠物友好服务空间——人宠休闲社区SUPAW HUB首家市集概念店。
由此不难看出，通过聚焦“逆势增长”的业态，引入够买快乐的情绪消费，发力特色“非标”门店的打造，深业上城带动了其服务型经济全面提升。而根据《粤港澳大湾区高品质消费报告（2023年）》数据显示，大湾区居民消费结构优化，在人均可支配收入、人均消费、社会消费总量等主要经济指标方面，明显优于其他城市群。深业上城紧抓复合型消费趋势进行“非标”布局，无疑将加速粤港澳大湾区超级消费市场的形成。
空间场地、内容运营和业态品牌的不断生长让“无边界生活场”的构想成为现实。由表及里，深业上城的数智化运营也正加速生长，而这一步棋，将让深业上城与品牌商户在协同经营上进一步打破边界。
今年9月1日，深业上城新会员系统正式切换上线。全新会员系统大幅度提升了便捷性和协同经营玩法的丰富度，在开通无感积分、丰富积分兑换权益之外，也新增商家礼券发放渠道，并鼓励商家在会员平台发布优惠信息。
据悉，伴随新系统正式上线，会员系统活跃率与日俱增。而在国庆期间，依托于新会员系统，深业上城首次尝试AR导航系统促销，联动优惠券发放实现了门店的精准引流。
在此次数智化工具的升级中，深业上城将品牌商户的营销需求和服务需求“两手抓”，通过线上化和智能化的应用提高了商户的参与度和协同效用。据了解，随着数智化这一“新质生产力”的加大投入，接下来深业上城还将进行客流分析系统的升级，同样也会将对品牌商户的服务和扶持纳入升级范围。从而优化私域运营体系，实现商户、资源、会员与异业之间的互联。最终形成涵盖经营、消费、客流、营销等多个维度的数据资源与智慧中台，形成良性的闭环。
众所周知，数智化的进阶是一个漫长修炼“内功”的过程，如今在商业空间逐渐形成无边界生活场之后，深业上城恰逢其时迈出数智化升级这一步，看似是提升消费体验的一小步，实则是为整个商业+公园一体化运营解锁了更大的想象空间。
今年是深业上城开业第六年，作为逐渐进入成熟期的商业项目来说，它依据自身特点，抛开传统运营模式限制，不断迎合城市发展需求和消费者期待，继而走出了一条具有上城特色的非标之路。回到被广泛讨论的话题，深业上城的确不可复制，也不能被复制，但它这套以商业链接、优化周边生态系统的“深度非标”方法论，或许将在与城市共生的过程中带来新的惊喜。
比如，其布局中山马鞍岛的滨海都市度假目的地——湾中上城，将承袭深业上城在空间链接和延伸上的基因，又将首次落地深业集团投资3亿元打造的国际IP室内主题乐园，探讨商业与城市滨海度假资源的联动和互哺。
而据最新消息，深业商管还将在深圳黄木岗交通枢纽以“深度非标”运营法则打造重磅新项目。该项目将以轨道交通为核心，构成华强-上步-八卦岭片区重要连接节点，并结合深圳“山海”绿色特点，打造兼具绿色、人文、运动、创新的“绿荫下的车站”。尤其值得关注的是，随着其运营版图的延伸，城市综合体+公园+交通枢纽+体育综合体的“城园站体”超级链接模式，将让其占据城市中轴的“黄金十字星”。届时，关于商业边界的延伸、商业链接城市的玩法，或许深业又将给出新的答案。
来源 | 铱星云商新媒体中心
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