9家商管公司最新业绩盘点：营收增长是主基调，存量市场挑战加大

来源 | 铱星云商新媒体中心

主编 | 曹婕
撰文&编辑 | 李敏

相较于住宅物业管理，商业物业运营管理在复杂性和专业度方面要求更高，更随着商管服务内容深度和广度的延伸；及商业物业的规模化、细分化发展至如今的存量竞争时代，商业物业管理服务的难度进一步加大。一方面，使得商管轻资产赛道呈现越来越强的“二八法则”，头部商管公司获取项目不但有“自家”地产开发公司“源源不断”的输送，也频频接收到其他开发业主递来橄榄枝。

另一方面，由于商管公司绝大多数仅是轻资产介入项目，欠缺对项目主动权的掌控，也容易出现业主方“过河拆桥”现象。因此，各实力商管公司开始逐渐谋求项目更大的话事权，如进行项目包租、利润分成等形式的合作，甚至于对目标项目采取兼并和股权收购等方式获取主导地位。

总之，丰厚回报和专业挑战是商管服务平台的一体两面。虽然国内市场不乏实力商管企业，如万达商管、华润万象生活、龙湖智创生活、万科旗下的印力集团、新城控股旗下的新城建管……，鉴于数据的可获得性，本文仅选择万达商管及8家上市物管企业进行商管业绩盘点，给行业人士参考。下表为各企业2024年上半年商管运营情况概览：

（注：以下按企业名称首字母排序，无特别说明，货币为人民币：元）

2024年上半年，宝龙商业收入约为1,332.9百万元，较2023年同期增长约4.6%；毛利约为449.4百万元，较2023年同期增长约2.5%；公司股东应占利润约为194.5百万元，较2023年同期减少约24.3%。

商业运营服务为宝龙商业主要收入来源。数据显示，该集团商业运营服务实现总收入约为1,076.9百万元，较上年同期增加约2.8%。旗下在管项目客流同店同比增长5%，销售额同店同比增长3%。此外，宝龙商业亦向住宅物业、办公大楼及服务式公寓提供物业管理服务。

截至期末，宝龙商业集团已开业零售商业物业出租率整体向好，平均出租率91.5%，同比上年增加0.3个百分点。按产品类型划分，宝龙一城出租率高达99.1%，宝龙城平均出租率97.8%。

2024年上半年，宝龙商业旗下新开包括台州杜桥宝龙广场、杭州拱墅宝龙广场，及宝龙星汇新开乐清宝龙广场共3个项目，已开业建筑面积约为10.8百万平方米，较上年同期增加约0.1百万平方米；已开业项目数97个，较上年同期净增2个；合约建筑面积约为14.9百万平方米，较上年同期减少约0.4百万平方米，已签约零售商业物业138个。

同时，宝龙商业亦披露了上半年已解约零售商业物业项目为泉州台商宝龙广场和绍兴金帝星隆城。此外，截至报告发布日期，2024年宝龙商业新增4个来自独立第三方的签约项目，管理方均为宝龙星汇，显示出其强劲的拓新劲头。新增签约项目如下表所示：

财报显示，2024年下半年，宝龙商业计划开业宁波余姚宝龙广场、上海奉贤宝龙广场、济源宝龙广场、嵊州宝龙广场及宁波文创港宝龙天地等5个项目，均计划于12月开业，其中4个项目位于长三角。

2024上半年，碧桂园服务总收入为21,046.2百万元，同比增长1.5%。收入主要来自四个经营分部，分别是「三供一业」业务以外的物业管理及相关服务，包括物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务；「三供一业」业务；城市服务业务；及商业运营服务业务。

其中，物业管理服务收入约为12,751.9百万元，同比增长约4.6%，占总收入比例较去年同期提升约1.8个百分点至约60.6%。

商业运营管理业务分部实现总收入约为331.6百万元，同比下降约37.9%，占总收入比约1.6%（2023年同期约2.6%）。碧桂园服务表示，商业运营服务收入下降主要由于公司整体业务发展战略调整，公司附属公司与碧桂园地产集团协商在2023年末提前终止双方的物业租赁合同及商业委管合同，该等调整有助于减少商业运营业务对关连人士的依赖，集团将持续开拓外部市场，依靠第三方力量实现自身长远发展，持续保持商业运营业务的独立性和市场化。

这意味着碧桂园服务在商管业务上与碧桂园地产全面切割，完全依靠市场化独立拓展第三方商业物业。

截至期末，碧桂园服务管理商业项目逾100个，商业面积逾500万平方米。期内，碧桂园商业持续推进第三方外拓，成功签约拓展包括苏州昆山碧乐时光、西安M3碧乐城等多个轻资产项目；新开业包括珠海佑里碧乐城等项目。

2024年上半年，合景悠活实现收入约1,923.4百万元，其中，来自第三方的收入占比85.2%，同比提升3.8个百分点；毛利约564.0百万元，毛利率为约29.3%。

分业务来看，住宅物业管理服务分部的收入为约897.2百万元，同比增长约5.6%，且在大湾区和长三角地区的收入占住宅分部总收入的比率约达57.6%；

为商业物业及公建物业等非住宅物业提供物业管理服务及商业营运服务的收入约为1,026.2百万元，同比减少约1.2%，减少主要是由于城市服务类业务收缩所致。这当中，商业营运服务为约40.5百万元，同比减少1.9个百分点，主要由于前期规划与咨询服务收入减少所致。

合景悠活表示，集团的商业运营团队也与时俱进进行了品牌调整与升级，一方面引进了更多吸引年轻人的优质品牌，另一方面优化购物环境和服务质量，融合在线线下的发展模式，全方位提高消费者购物体验。以其运营的成都悠方购物中心为例，商场签约品牌近300个，在今年5月的六周年庆活动中录得销售额同比增长18%，7家品牌全城业绩排名榜首，超50家品牌销售额同比增长30%。

业务方面，合景悠活不断深化和扩大自身品牌的影响力，实现了覆盖区域及业态双重突破。期内，其获得衢州市一项写字楼项目的投标，首次实现在衢州市布局。同时，该集团亦取得华北、华东及西南地区多个物流园及工业园项目，拓宽了其于物流园和产业园的赛道。此外，其亦首次拓展康养业务。截至今年6月底，合景悠活已进驻全国23个省、自治区和直辖市的136个城市。

值得一提的是，财报还披露了集团首席执行官人事变动，王建辉生辞任首席执行官，王中琦获委任为首席执行官，自2024年8月29日起生效。

2024年上半年，华润万象生活录得收入79.57亿元，较去年同期增长17.1%；毛利润为27.03亿元，同比增长20.0%；毛利率34.0%，同比提高0.8个百分点%；实现核心净利润（非香港财务报告准则计量）17.66亿元，同比增长24.2%。

分业务来看，商业航道业务收入为28.50亿元，同比增长23.4%；其中，来自购物中心的商业运营管理服务收入为1,889.8百万元，较去年同期增长34.1%；

物业航道业务收入为51.02亿元，同比增长13.8%；及生态圈业务收入为5.733百万元。

期内，华润万象生活新开业7个购物中心，旗下在营购物中心增至108座；新签约商业轻资产外拓项目7个，均为一二线城市项目，在西安高新技术产业开发区未来广场、安徽合肥置地中心项目采用了利润分成模式，进一步提升其商管服务一体化能力价值转化。

截至2024年6月30日，该集团提供商业运营服务的已开业购物中心及写字楼的数量分别为105个及25个，其中，深圳布吉万象汇、兰州万象城、深圳龙岗大运天地等3个为已开业购物中心分租项目。其中，在营购物中心总建筑面积为11.5百万平方米。此外，华润万象生活有1个已开业利润分成项目和2个已开业的租赁经营项目，总建筑面积为0.4百万平方米。

2024上半年，华润万象生活旗下在营购物中心实现零售额1,007.1亿元，同比增长19.7%；业主端租金收入125.7亿元，同比增长19.7%；业主端经营利润率同比提升0.6个百分点至67.8%。

由于其母公司华润置地强大的商业物业开发能力，加之华润万象生活在营购物中心的超千万方的规模，其在管购物中心主要仍来自于母公司。截至2024年6月末，华润万象生活在营105个购物中心中，有82个来自母公司，有23个来自华润集团及第三方开发商。

未来，基于数字化转型趋势及客户更趋细分多元的消费需求，华润万象生活将通过细分客户、细分产品、细分服务，实现全价值链精益化运营；同时，构建一体化跨业态大会员体系及践行双碳目标的实现。

2024年上半年，融创服务收入约为34.84亿元，同比增长约2.6%；毛利约为8.88亿元，同比增长约5%；核心净利润4.5亿元。

财报显示，融创服务物业管理及运营服务收入约31.72亿元，同比增长约7.7%，占比提升至约91.1%。增长主要是由于随着该集团业务扩张，在管建筑面积增加。其中，来自融创集团、其合营公司及联营公司开发物业的收入约为2,285.3百万元，占比约72.0%；来自独立第三方物业开发商开发物业的收入约为887.2百万元，占比约28.0%。

截至2024年6月30日，融创服务在管建筑面积约为2.82亿平方米，其中住宅业态占比约88.0%；非住宅业态占比约12.0%，约为3384万平方米。在管业主户数突破160万户、在管项目的单年饱和收入约为64亿元。

值得一提的是，截至目前，融创商业今年已开业广西南宁路桥融创茂、广路融创精彩天地等轻资产项目。以“制造无限快乐空间”为使命，融创商业努力打造成为家庭生活新体验的首选商业平台。

未来，融创服务将坚定聚焦一二线城市，深耕核心业态，专注优势能力建设，着力打造长期可构建壁垒的物业服务，坚持健康大于速度的企业发展理念，做实做透做强业务，推动企业和行业稳步向好。

在公司债券2024年中期报告中，大连万达商业管理集团（下称：万达商管）在一开头就发布了「重大风险提示」，其表示，截至2024年6月末，发行人合并口径有息负债1,375.61亿元，其中一年内到期的有息负债302.69亿元，发行人有息负债存量较大，一年内到期规模较高，存在一定的债务压力。由于发行人公开市场再融资渠道暂未恢复、子公司珠海万达上市进展不及预期等影响，债券价格进一步波动，公开市场再融资难度提升。

不过，国家企业信用信息公示系统显示，9月2日，万达商管子公司大连新达盟商业管理有限公司（简称“大连新达盟”）发生了一系列重大变更，包括注册资本、出资人、董事长以及董事会、监事会成员。其中，大连新达盟注册资本从原先的162.1亿元增至405.2亿元，投资总额达到513.2亿元；市场主体类型则从其他有限责任公司变更为有限责任公司（外商投资、非独资）。这意味着，大连万达商管引入的太盟投资（PAG）牵头的外部投资约600亿元，已经到位。至此，大连万达商管的资金问题将得到极大缓解，流动性危机也基本解除。

聚焦运营层面，财报显示，2024年上半年，万达商管营业收入268.50亿元，同比增长5.49%，整体毛利率65.62%，提升0.99个百分点；

分业务来看，投资物业租赁及管理收入243.99亿元，同比增长5.58%，毛利率71.37%，占总收入比重90.87%；酒店运营收入5.98亿元，收入占比2.23%；其他收入18.53亿元，占总收入比重6.9%。

截至2024年6月30日止六个月，星盛商业收入约为313.8百万元，同比增长约8.8%。其收入全部来自于商用物业运营服务。

截至2024年6月30日，星盛商业向54个商用物业项目提供服务，覆盖中国21个城市，总合约建筑面积约2.77百万平方米（不含8个谘询服务项目建筑面积），当中约47.8%由独立第三方开发或拥有。其中，有29个已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为1.77百万平方米。

按地理位置划分，星盛商业签约项目中，大湾区有33个，占比72.2%，其中，以深圳市为根基，有19个，占比62.4%；其次为长三角，有9个，占比14.4%。该集团截至2024年6月末的总合约建筑面积以及于所示期间收入总额按地理位置划分的明细为：

星盛商业财报详细披露了其截至2024年上半年29个在营零售商业物业项目情况，及这些零售商业物业平均出租率及按产品线划分的已开业建筑面积。

在市场开拓路线上，星盛商业坚持遵循“做一个成一个，一个更比一个好”的良性发展模式，该集团以大湾区为核心，重点加强深圳大本营布局，携手头部集团连续落子珠海，并以南京项目为基点，撬动长三角经济圈。迄今为止，深圳已开业项目11个，于广州已开业项目5个，于大湾区已开业项目19个，形成“湾区双中心，一城双子星”的布局。

2024年上半年，越秀服务总收入为1,960.2百万元，同比增长29.7%。其中，非商业物业管理及增值服务所得收入为1,601.3百万元，同比增长32.3%；

商业物业管理及运营服务所得收入为358.9百万元，同比增长19.2%，增长主要由于在2024年上半年，其在管商业项目数目增加至83个，在管面积增加至6.6百万平方米。此外，商业物业管理及运营服务的毛利率由上年同期的31.5%增加至本期间的32.4%，主要得益于对存量项目的精益管理。

按客户类型划分，上半年，越秀服务来自独立第三方的收入为1,191.9百万元，占总收入比重为60.8%，同比增加7.2个百分点。

财报之外，值得一提的是，近日，越秀服务发布公告，自2024年9月11日起，王建辉获委任为执行董事、行政总裁以及提名委员会、投资委员会及环境、社会及管治委员会各委员会成员。

资料显示，王建辉今年48岁，于2001年6月以硕士身份加入龙湖，历任项目总监、城市总、物业集团总经理、龙湖千丁互联科技高级副总裁等职位，于2021年11月离职龙湖；2022年6月其加盟合景悠活，曾担任物业管理业务的首席执行官、集团CEO，于2024年8月29日辞任。越秀服务在公告中强调了王建辉在房地产开发及运营管理、大型物管公司管理及组织变革、数字化转型等方面的跨行业背景。

由此不难推测，接下来越秀服务或将会加大推进一系列物业管理服务领域数字化举措的落地。

2024年上半年，中骏商管收入6.225亿元，同比微升约0.4%。毛利率约33.6%。

按业务分部划分，期内，商业物业管理及运营服务收入约2.218亿元，同比增长约10.9%；住宅物业管理服务收入约4.01亿元。

截至2024年上半年，中骏商管总签约商业物业为37个，总签约建筑面积约为460万平方米，同比减少约7.0%；在管商业物业为17个，同比减少1个，总在管建筑面积约为170万平方米，同比减少约10.2%。

中骏商管财报详细披露了其截至2024年上半年在营商业物业项目情况。于2024年6月30日，泉州南安中骏世界城、平顶山中骏世界城、苏州张家港中骏世界城、北京西长安中骏世界城等项目出租率均超过97%，显示出该等项目在当地已建立稳定的消费者链接和品牌影响力。

财报显示，2024年将会是中骏商管巩固基础、持续发力的一年。昆山花桥中骏世界城和福州中骏世界城分别计划于今年第四季度开业亮相。

事实上，昆山花桥中骏世界城已先于9月20日试营业，9月26日正式开业；福州中骏世界城已官宣12月20日亮相迎客。

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