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昆明楼市多条新规出台，降低购房门槛，根源上提高建筑品质

楼市 2024-10-21 17:43 云南

上周（2024年10月14日-20日），昆明楼市延续国庆假期热度，在政策利好叠加之下，市场成交量涨价稳。昆明出台多条新规，住宅建筑层高不得小于3米，公积金贷款买保障房最低首付款比例为15%；原聂耳歌剧院地块最快明年1月开拆，拆除后将建住宅和学校。

据克而瑞发布的最新数据显示，上周昆明楼市供应回归常态，共计供应5.94万㎡，约475套房源；成交13.12万㎡，环比上涨55%，剔除浩创酌悦项目的集中备案，涨幅超3成；成交均价为11239元/㎡，环比微跌8%。

从“双榜”情况来看，浩创酌悦、筑友双河湾2个项目稳居前两席，分别销售1.07亿元、0.95亿元，成交124套、65套房源，成交均价为5437元/㎡、12386元/㎡。

位于呈贡大学城板块的浩创酌悦此次为集中备案，对单周整体市场均价影响颇大，由于存在数据的滞后性参考意义不大。

（图源：克而瑞）

以筑友双河湾、万科·公园城市、龙湖新希望锦粼天曜、龙湖·山海原著、邦泰·悦九章·彩云、鳯起蘭庭等为代表的国庆热销项目陆续备案，业绩出众，更能体现真实的市场情况。

其中，龙湖·山海原著、鳯起蘭庭作为高端改善型楼盘，因推出部分特价房促销，成交均价有所下滑，分别为15236元/㎡、14967元/㎡。

（图源：克而瑞）

开盘后热销势头不减的邦泰·悦九章·彩云，在成交价格方面保持平稳，维持在8590元/㎡左右。去化率方面也遥遥领先周边一众楼盘，上周单周成交32套房源。

土地市场方面，上周昆明主城仅小哨板块有2宗商务金融用地供应，无土地成交。

从市场来看，上周昆明主城无项目开盘和加推，优惠力度集中在9-95折，优惠幅度有所收窄。

据都市时报报道，老国贸片区的原聂耳歌剧院地块最快明年1月开拆，拆除后将建住宅和学校。

（项目范围图图源：交易文件资料）

依据公示，聂耳歌剧院土地收回项目，已启动历史文化遗产调查，项目地块现状为2000年国际贸易会展中心建筑群落中7、8号展馆。

目前，该地块正在走国有征收流程，最快将在明年1月份开始拆除，拆除后一部分用地为住宅，一部分为学校。聂耳歌剧院拆除后有两种补偿方案，一种是安置补偿、一种是货币补偿。

早在2022年，昆明自然资源规划局便发布了老国贸片区控规修改方案。按照当时的规划，整个老国贸片区改造面积约336亩，原本的展馆区域土地，改为了3宗住宅、1宗教育、1宗商业，以及部分公共绿地。

虽然该片区将落地哪所学校，目前还未可知，但学校落地或许将加快新的开发商入局，对老国贸片区的开发有多重利好。

五华区首个保租房项目启动选房，清河居小区333套住房参与此次分配。户型主要为一房两厅一厨一卫、一房两厅一厨一卫带书房、两房两厅一厨一卫、三房两厅一厨双卫等，主要户型面积77.68平方米至116.77平方米，可选配家具。

不含家具的平均租金价为19.24元/平方米·月（以建筑面积计算）。单套房屋租金依据面积、楼层、朝向等因素测算，形成一房一价，且房屋租金为押一付三。物业管理费为1.33元/平方米·月，电梯日常运行维护费为0.43元/平方米·月，二次供水日常运行维护费为0.03元/平方米·月（均以建筑面积计算）。

政策方面，昆明公积金中心发布根据《中国人民银行关于住房公积金支持缴存人购买和租赁保障性住房的通知》通知，缴存人家庭使用住房公积金个人住房贷款购买保障性住房的，最低首付款比例为15%，自10月17日开始执行，购房门槛进一步降低。

新修订的《昆明市城乡规划管理技术规定》（以下简称《规定》）于2024年10月15日起施行。本次新规调整，与市民生活、居住密切相关的主要有宅建筑层高、住宅阳台面积、电动车停放空间等。

原执行的《住宅设计规范》中“住宅层高宜为2.8米”，结合多样化改善性住房需求，在《规定》明确提出住宅建筑层高不得小于3米。

明确住宅阳台面积比例，由原来需对应每个房间建筑面积改为对应整个套型建筑面积来设置，增加了阳台可建设的面积及设置的灵活性。

同时结合昆明实际，无论阳台封闭或者不封闭，阳台计容面积按空间水平投影面积的1/2计算。

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