隔壁都卷疯了，“大幅提升得房率”的风终于吹到了昆明

楼市 2024-08-17 14:58 云南

今后的楼市风向标已明确。

“保障归保障，市场归市场”，住房市场，一分为二。

上个月，伴随着二十届三中全会的落幕，“双轨制”再次被确定。

这也意味着，“商品房+保障房”双轨制将成为未来中国房地产新模式。

如若，再结合最近房地产市场的几个热搜，连起来看，非常有意思。

楼市政策正在发生根本性变化，昆明却有点不一样。

“好房子”的竞争才刚开始

今年来，昆明的保障房、配售型保租房接二连三落地，多个待启动城改项目纷纷调规降容、降高，待入市地块容积率普遍下调至3及以下……更大的变革逐渐起势。

7月，《昆明市城乡规划管理技术规定2024版(征求意见稿)》顺利完成听证，优化调整了25项指标。继24条新政后，明确提出降容积率、降公摊后的又一重大调整，同时鼓励建设第四代住宅。

尤其在优化房屋面积计算的基础上，昆明还改变了容积率计算方式。

配电室、生活垃圾收集点、公厕、社区服务站、文化活动站、体育活动室等大部分公共服务设施，未来不再计入容积率。

简而言之，未来昆明的新建商品住宅品质会越来越高，同等的建筑面积下，得房率可能会更高。

事实上，今年以来，深圳、福州、长沙、佛山、惠州等城市，以及浙江地区，从不同角度出台政策，减少住宅公摊面积，以增加得房率，提升住宅品质，提升房屋实用性。

各地方都在力推建筑新规范，让以前备受购房者诟病公摊面积，也将变相的“名存实亡”。

甚至在绍兴、温州、金华、湖州推出的新地块中，相继有了“计容新规”。即房企只要利用新规合理设计，理论上得房率可以达到100%，高的甚至可以达到120%。

而当得房率提高到100%的时候，公摊面积，也将成为“消失的它”。相比之前，购房者购买同等的面积空间下，实际可获得的使用面积将增加至少20㎡。

纵观当下昆明的新建商品房住宅项目，大部分高层住宅公摊比例都在20%左右，甚至高达30%。

换个通俗易懂的说法，就是绝大多数购房者的首付款，也就是买了公摊面积而已。

万科作为深耕昆明十余年的一线品牌房企，向来是昆明楼市风向标的引领者和变革先驱。

每一次落子，选址、产品、园林、户型等维度上的眼光和前瞻性，都会给昆明市场带来不少新意和冲击。

近期，相继过规亮相的万科会展片区两个新项目，备受关注。据相关人员透露，这一次万科将颠覆大家的认知，在产品品质提高方面卷出了“新赛道”。

“大幅提升得房率”的风终于吹到了昆明

去年底，万科两次出手拿地，合计拿下一百多亩地，是为数不多扩大土地储备的房企。

随着十余年的开发，会展板块作为昆明唯一深入滇池的区域，如今也是高端、改善型项目的集中地，万科也是其中的开发大头。

再次重仓昆明会展片区，万科此次谋局不可谓不大。

2021年6月，万科正式发出“七彩国际社区”蓝图构想倡议，将格局和视野放到了片区的整体未来发展高度，从城市发展焕新、人居体验升级的维度，去打造一个与国际接轨的、更有温度的高品质社区。

深耕近7年，手握会展片区五大优质项目的万科。这一次，将从产品的设计上给予昆明楼市一个全新的思考。

据悉，最新亮相的万科桂语东方和万科都会半岛2个项目，将推出“全家桶”产品，主推8个户型，建面从82-180㎡，全维度产品统统都有，产品价格区间从100万左右到350万。

跨度之大，几乎覆盖了当下昆明90%的购房需求。

（活动现场图）

而本次万科带来的最大震撼，却是昆明市场从未出现过的大面积、大尺度、超高得房率。

看完产品直呼：“大幅提升得房率”的风终于吹到了昆明。

万科会展“双子星”，实得约94-145%再次震撼昆明楼市

总体来看，万科桂语东方、万科都会半岛两个项目本次所推出的户型，实得约94%，只是基本操作；实得约100%，是常态；实得可高达145%，才是万科给昆明楼市带来浓墨重彩的一次震撼。

具体来看，万科桂语东方位于万科500里北侧，可以说是万科500里走向超级社区的关键一步，其价值意义不只是升级那么简单。

项目总计规划8栋住宅，其中包括15-20层纯板式小高层，1梯2户或2梯2户设计，户型面积约116-178㎡，偏向改善性客群。

（万科桂语东方实景鸟瞰效果图）

其中，建面约144㎡户型，实际可使用面积达149㎡，实得超100%，为104%。

4房2卫3阳台设计的户型，十分方正，三面采光，所有房间都是全明设计，4开间朝南，做到了真正的南北通透。

结构外置的设计下，在四个卧室、客厅、厨房、卫生间，都有面积可观的内部改造空间，可塑性很强。交房后，业主可随意对内部进行空间改造，灵活、多变。

综合计算下来，实际落地全赠送面积达到了36.2㎡，完全抵销了公摊面积，将更多的实用空间，还给购房者。

阔绰客厅宽度可达7米的大横厅，进深近7米，实际使用面积约50多㎡，可容纳下十余人的小型聚会。

客厅、阳台均采用可拆梁设计，能够最大程度的扩大采光面，空间结构更多变灵活。打通，就是面积尺度超的大横厅；也可以拓展至5房，满足多人口家庭的居住需求。

（144㎡户型图）

豪华主卧的面宽达4.7米，进深约5米，可拥有一个面积约10㎡的独立衣帽，这样的配置在市面上同面积产品中都是罕见的。

可以说，如此大的尺度和空间，足够秒杀市场上的约180㎡大平层产品。

建面约178㎡的顶跃户型，大5房3卫4露台。一层自带一个约12㎡的露台；二层还有单层约80㎡自由无承重墙空间可尽情改造，后期可改造出一个约40㎡的客厅和一个面积超大的卧室，两侧还有两个近30㎡的大露台。

相当于业主可以同时拥有4个花园，面积超80㎡，家庭成员人人都可以有小天地，独立且私密。

（178㎡户型图）

最终落地全赠送面积为140㎡，实得可高达约145%，，业主的实际使用面积可达约258㎡。

作为一梯一户小高层产品，独立电梯厅入户，直连约8㎡的私享花园，三面采光，南北通透，四面朝南。

客厅面宽7 米，一侧连着约50㎡空中花园露台，市面罕见的空中墅。尺度和空间，堪比市面上约260㎡的豪宅产品。双面采光，270°景观，无敌的视野，俯瞰滇池，别有一番滋味。

万科会展“双子星”的另一个项目，也不遑多让。

按照规划，万科都会半岛拟建10栋高层住宅，含商业配套裙房，一层地下室及1栋门卫，共有82㎡、89㎡、99㎡、126㎡四个面积段的户型。

与传统改善型产品不同，此次推出的新型改善产品并不是以面积为基准来定义产品的属性，而是强调居住的舒适度，实得尺度等。做到了在有限的面积内，提供更开阔的尺度和空间，带来更加宽绰的居住体验。

（万科都会半岛效果）

其中，建面约89㎡户型，3房2厅2卫2阳台，实得率约95%，赠送面积14㎡，实际可使用面积85㎡。

三面朝南双阳台可扩容，通透且更实用。再充分利用可改造墙体设计，将3房改成2房，拥有一个面宽近9米的超级大横厅，自带270°环幕视野，变身一个尺度堪比城市豪宅的舒居改善小户型，打败市场98%户型。

（约89㎡户型图）

创新“S”墙的嵌入式墙体设计，后期可改造成隐形收纳空间，可以是U型互动厨房+多操作台，也可以放一个双开门的冰箱。

建面约99㎡户型，实得约100%，实际可使用面高达99㎡，等同于建筑面积本身，公摊面积在这里“名存实亡”。

难得的是，虽然户型面积小于100㎡，却拥有一个4.7米宽的大客厅，轻松容下8个人的餐厅，直接秒杀市面上的一众同面积段产品。

（99㎡户型图）

还拥有面积将近20㎡的超大主卧，开间尺度可达4.7米。这样的尺度和空间大小，足以媲美市面上约120㎡的改善型产品。

要知道，很多公摊较大的130㎡户型，其主卧的面宽也就在3米左右。

建面约125㎡的户型，实得高达约101%，实得面积126㎡，宽绰4房的设计，三世同堂的天伦之乐轻松拿捏。

还配置有270°环幕视野，6.8米面宽的大客厅，以及一个开间达4.1米的超级主卧，实际可使用空间尺度，堪比约140㎡左右的高端改善型产品。

得益于结构外置的设计，比同面积产品多了一个约30㎡的拓展面积，相当于一个大客厅的空间，市面难寻。

（125㎡户型图）

从目前披露出的信息，万科都会半岛不论是颜值、功能以及产品力等多方面考量，都远超与市面上一般的改善型项目。

万科将极具前瞻性的“未来城市理想单元”率先落地到万科都会半岛，取消底商，打造超级十字路口，把商业布局集中在八个地块的中央。相当于未来业主下楼就是生活浓度爆棚的商业生活，带来全新局面的昆明改善人居新模式。

同时，因择址于昆明维三低密片区的宝丰半岛，背靠珥季路，向北链接广福路世纪城各大成熟繁华商圈，生态属性更优越，自带无敌观滇视野，完美链接城市繁华与滇池生态在10分钟生活圈内。

3房、横厅4+1房的户型规划，82-126㎡的面积段，妥妥的置业滇池边优选项。

还能通过S墙隐形空间设计，可改造墙体占比提升等，将实际可使用面积再扩展至少20㎡，实现低门槛就能入住滇池边，享高品质的改善生活。

另据介绍，本次万科会展“双子星”推出的所有面积段户型，每个卧室的面宽都在3米以上，是很多同面积段产品难以做到的空间尺度，足以媲美市面上高端改善产品。

且电梯厅、私享入户花园等标配入户空间，都是业主可以独享的空间，可自由设计空间的功能使用安排。

不得不说，万科还是那个熟悉的万科，带来的每一次冲击，都是引领市场变革的开端。

据了解，如此大的产品维度升级，承袭与万科在成都、重庆的优秀经验。能将隔壁都卷疯了的超优基因带来昆明，足见万科对昆明的诚意。

昆明南市区“湖居好房子”，烽烟再起

如今，会展片区已建待建的会展中心、公园学校等配套设施和楼盘开发用掉的土地已超过一半，相关的城市配套正逐渐完善中。

拥有已开通的2号线、5号线的双地铁线，三横六纵一斜的交通体系直通昆明各个区域。拥有非常优秀的生态资源，周边2公里内覆盖五甲塘、海洪、星海宝岛等多个湿地公园。包含艾尔西幼儿园、上海师范大学附属官渡实验学校（小学、初中、高中）等在内的已建成学校约10所。以及已开业的云南万科首个社区商业品牌——小篆街，社区商业正蒸蒸日上。

万科的南市区之战，刚过半程。

随着革新性产品的万科都会半岛和万科桂语东方无缝接棒，也将掀开七彩国际社区开发的全新格局。

这种进阶的改善产品，不光在整个会展片区罕见，在当下的昆明市场中极为少见的存在，恐怕也是接下来新房市场的发展方向。

应对趋势，昆明楼市的“湖居好房子”，烽烟再起。

写在最后：

欢迎积极后台留言，聊聊关于房子的那些事~

◁ END ▷

©界面昆明楼市

更多内容请扫描下方二维码或点击

每日昆明楼市最新看点

一网打尽

点亮“在看”

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI2Njc4ODc4OA==&mid=2247499224&idx=1&sn=5bdbdf459116cdd17f26d58d2814d16a

地产昆滇

第一时间提供楼市快讯，掌握房地产动向；纵览昆明最新楼盘，足不出户查看最新楼盘资料，尽享安家置业无限优惠，打造昆明购房置业第一平台。

最新文章

两次大胆调规，西北新城这个烂尾楼化解思路太成功！

国家统计局：10月昆明和大理房价尚未止跌，仍在下行通道

昆明主城区成楼市供应重点区域，改善产品比30%

云南首套房、二套房最低首付比例为15%，万科桂语东方首开劲销147套

西北新城“书包房”上新接档，开盘劲销1.3亿

昆明这几个城中村暂不拆迁！首批房票房源最低均价约11000元/㎡

昆明楼市多条新规出台，降低购房门槛，根源上提高建筑品质

云南出台“楼市18条”！促进房地产市场止跌回稳

10月LPR大降25BP，昆明存量房贷利率最低可降至3.3%

前三季度昆明主城成交约1.7万套房源，市场供小于求

国家统计局：9月昆明新房、二手房低位运行，价格持续下跌

上周昆明成交规模上涨2成以上，碧鸡名城二期后续用地被底价拿下

国庆假期昆明改善型楼盘业绩普涨，土堆村城改已建成3栋回迁房

今年昆明盘龙区交付最用心豪宅，实至名归！

俊发龙泉俊园土地成功转让有望复工，邦泰入场杨家地城改项目

央行官宣：11月前批量下调首套、二套存量房贷利率

北大资源·滇海壹号首开，茨坝村城改项目回迁安置房设计出炉

关于支持提取住房公积金支付购买新建商品住房首付款的通知

昆明昭宗片区城改项目获国家专项借款，嵩明提出存量去化新思路

8月昆明楼市成交约2200套住宅，环比上涨9%

国家统计局：8月昆明新房环比跌幅扩大，二手房转入下跌通道

昆明楼市过规数据大幅上涨，回迁安置房及保障房拿下半壁江山

昆明回迁户可自行办理不动产权证，二环边枢纽曜城被选为回迁房

在昆明二环边买房上车顶配：即将封顶才开盘

中铁·时代央著引入昆一中西山学校，好地段+好学校的双强组合

上周昆明楼市成交量价齐涨，首张房票发放有效期1年半

房企蓄力“金九”，昆明高铁站门户项目烂尾多年后有望重启

昆明主城区住宅库存约5.8万套，存量集中在大盘和城市边缘项目

上周昆明楼市成交量涨价跌，蓝城再入昆布局或代建智者山丘

隔壁都卷疯了，“大幅提升得房率”的风终于吹到了昆明

碧桂园龙腾世家有望复工，盘龙区开发投资集团再下两城

改善崛起，昆明楼市下半场开局，谁抗住了这波行情？

手握两大城市核心资源圈，西市区购房最佳地段我们帮你找到了

闲置多年的棕树营城改A1地块开工，唐家营城改安置房用地底价成交

昆明连发多条公积金新政，二套房最低首付比例降至20%

上周昆明多个城改项目迎新进展，春之眼旁商业用地花落盘龙区开投

上周昆明楼市量跌价涨，邦泰·悦九章首开高层均价不到10000元/㎡

7月LPR分别下调10个基点，昆明首套房贷利率最低3.3%

上半年昆明主城区车位库存高企，套均总价约6.8万/个

上周昆明多项楼市政策利好齐发，邦泰呈贡新项目或月底开盘

6月昆明新房价格五连降，大理“救市”政策效果未显

金地·峯境开工，西北新城西区最后一块价值洼地

上半年昆明楼市供应近1万套房源，房价结构性同比上涨6%

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉