降息通道触发新一轮资产配置商办“硬通货”走进投资视野

楼市 2024-11-13 14:49 北京

随着美联储结束加息周期，开启降息通道，投资市场情绪出现转变。与此同时，叠加中国一系列高强度、持续性的利好政策，都为不动产投资市场持续利好夯实了基础。

与以往的投资逻辑略不同，更多投资者在聚焦一线高能级城市的同时，更倾向于有着稳健前沿科创产业支撑的优质商办资产。一般来说，优质商办资产‌是指能够满足企业长期运营需求、具备高流动性和抗通胀能力的办公资产。在当下新质生产力企业持续不断获得资本市场真金白银的投资背景下，海淀永丰产业基地作为是科技创新的前沿阵地因此引发更多关注。由此，以万亿科创重镇E_ZIKOO智慧谷为代表的产业空间进入更多不动产投资者的视野。

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降息周期下不动产投资迎来新机遇

9月19日美联储宣布4年来首次降息50个基点。11月8日，美联储再次宣布降息25个基点，将联邦基金利率目标区间下调至4.5%~4.75%，这已是年内第二次降息。随着降息通道的开启，将对全球资产配置、美股、大宗商品走势都有着极其重要的影响。

近日，高盛发布的一份全球资金流向报告显示，在截至10月30日的4周内，全球资金合计净流入股票市场636.28亿美元，其中，美股获得372.28亿美元净流入，中国内地股市获得243.85亿美元净流入。高盛预计，美联储在2025年上半年还会有4次连续降息，最终利率达到3.25%~3.5%。

从上述报告中可以看到，中国正在成为全球资金流向的主要国家，外资流入中国的速度正在加快，这也为全球资金“扫货”中国资产释放出了积极的信号。

事实上，美联储降息将导致全球低利率环境的延续。这对于人民币来说将会形成升值的预期，进而提高全球资本对于人民币资产的投资意愿。

在业内人士看来，究其原因，一方面是因为中国一系列积极的货币政策，扭转了投资者对于未来中国经济增长的预期，提振国内外投资者的信心。此外，经历几年下跌之后，中国资产多数已经被低估，在估值上也处于历史低位。

除了股市之外，房地产作为保值增值的资产，也正在吸引更多投资者的目光。商办资产是国内不动产大宗交易市场中流动性最强、受关注度最高的业态，一直是投资的重头戏。相比住宅开发项目、地产股这类投资标的，持有型商办资产具备更高的安全边际和长期投资价值，这主要是基于资产保值以及长期投资预期回报进行衡量的。

在国际投资环境变化的同时，中国内地的贷款市场报价利率（LPR）在2024年也经历了多次下调。事实上，降息通常能激发不动产市场的活力，不仅是因为进行不动产投资可以减少融资成本，更在于不动产是难得的避险投资产品。不过，要成为避险资产，不动产需要具备极强的抗风险能力和增值潜力。

需要关注到，在房地产市场调整过程中，房企为了加快资产变现、回笼资金，将很多持有型优质商办资产摆上货架，也因此拉低了市场的估值。正因为如此，也为投资者抄底带来机遇。尤其是一线城市被低估的优质潜力资产，势必将触发资产配置的新一轮购买。

戴德梁行最新调研结果显示，投资人普遍认为当前资产价格的回调带来投资进入的潜在机会。近七成受访者表示，其投资决策驱动来自于市场价格回调至更具吸引力水平。

此外，另据戴德梁行发布的第三季度大宗交易市场数据显示，北京大宗交易市场共达成7宗交易，累计成交额57亿。累计来看，2024年前三季度，北京大宗交易市场合计交易287亿元，同比下降37%。虽然北京大宗交易市场在三季度观望情绪浓厚，但是9月美联储四年来首次降息，极大地助力外资资金的流动性。叠加近期中央政治局会议及金融三部门均提出多项房地产支持政策，对房地产经纪产生积极正向的刺激作用，市场预期好转，大宗交易或在第四季度有所回暖。

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聚焦一线城市硬科技创新生态圈

在房地产市场已现拐点的当下，投资人聚焦一线城市作为首要投资目的地，以降低投资风险。不过，在聚焦高能级城市的同时，投资者更看好有着前沿科创产业支撑的区域商办资产。

在北京，海淀区是经济和科技大区，2023年GDP突破1.1万亿元，占全市经济总量比重约25.2%，在全市经济社会发展中的地位举足轻重。目前海淀已拥有2个国家实验室、106家全国重点实验室（已完成重组36家）、10个新型研发机构；驻有37所高校、96家国家科研机构、近万家国家级高新技术企业……进驻海淀，意味着与高精尖产业头部企业为邻，尽享丰富产业利好。

“三城一区”是北京加强全国科技创新中心建设的主平台。其中，中关村科学城核心定位是科技创新出发地、原始创新策源地、自主创新主阵地。这里集聚全球高端创新要素，形成一批具有全球影响力的创新型领军企业、技术创新中心、原创成果和国际标准。

日前，北京市海淀区委副书记杨仁全接受《新闻联播》采访时表示，当前，中关村正在加快建设具有全球影响力的人工智能创新策源地和产业高地，加速构建以人工智能为引领、以科技服务业为支撑的现代化产业体系，打造新质生产力示范区。

而坐落于海淀区北部地区的永丰高新技术产业基地，经过多年开发建设，是中关村科技园区的核心项目之一，也是高新技术成果转化和产业化的重要平台。截至目前，永丰产业基地形成了新一代信息技术、新材料、导航与位置服务、人工智能等四大主导产业格局。

值得一提的是，北京自贸区科技创新片区于2020年9月完成挂牌，致力打造数字经济试验区、全球创业投资中心、科学技术体制机制创新改革先行示范区。其中就包括永丰产业基地及周边可利用空间。

近两年，从资金端到投资端，整体市场节奏放缓的情况下，新质生产力企业持续不断获得资本市场真金白银的投资。而永丰产业基地作为是科技创新的前沿阵地，汇聚了众多高科技企业和创新型团队，将打造一个国际一流的硬科技创新生态圈，成为中关村硬科技创新的摇篮。

与此同时，中关村科学城北区规划实施正在加快推进，打造高端产业新增长极。因此，永丰产业基地未来潜力巨大，在区域向好、硬科技产业叠加等综合因素作用下，其受到国内外众多投资者的关注也在情理之中。有理由相信，随着永丰产业基地的高速发展，区域价值也将不断兑现。

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万亿科创重镇日益醇熟提升资产价值

在永丰产业基地创新的火花不断迸发之时，现代化的办公楼宇鳞次栉比，完善的基础设施为企业发展提供了坚实保障。优质的配套服务一应俱全，满足了人们工作与生活的多样需求。

这其中不得不提，由中粮集团及天恒集团携手打造，有着国企央企实力背书的海淀永丰E_ZIKOO智慧谷，其位于永丰产业基地核芯，项目周边环保科技园、生命科学园、翠湖科技园、中关村软件园等高新产业园区聚集。

E_ZIKOO智慧谷是一个总建筑面积约30+48万㎡的恢宏科创能量体，目前项目已全实景兑现。其中，商业办公独立出入，标准层建筑面积在1700㎡~2100㎡。满足自用与投资多重需求，方便资产灵活配置。此外，建筑面积约2.5万m²海淀悦界主题商街作为街区型商业于2020年12月开业，以24小时延时营业为特色，商务餐饮、休闲、社交品牌为主业态，提供全天候消费场所，入选北京市第二批“深夜食堂”特色餐饮街区。

对于区域而言，即将开业的海淀大悦城将助力区域的进一步升级，而即将于2025年建成的故宫北院也将陆续为区域带来约300万的年客流量，区域醇熟度日益加码，对资产价值的提升带来强大助力。

截至目前，E_ZIKOO智慧谷入驻企业均为高精尖科技企业及金融行业头部企业，其中包括以北京农商银行海淀新区支行为代表的大型银行；以百得利控股城市智慧展厅为代表的智慧汽车行业领域的高质量资源集聚；以联想新视界为代表的数字孪生、AR、AI领域，周围高精尖新兴技术产业氛围浓厚，赋能区域价值腾飞；以大正为代表的产业园区投资、开发、运营领域等。此外，还有全季、亚朵等品质酒店进驻。

从目前来看，E_ZIKOO智慧谷是集企业生态总部、国际人才社区、国际青年共享社区、街区型商业、海淀大悦城、产学研中心多元业态为一体，打造特色鲜明的城市级全场景智慧应用市镇。不难想象，作为万亿级科创生态重镇，E_ZIKOO智慧谷凭借其优越的地理位置、多功能的业态组合以及高端的商务配套设施，将在这一轮资产增长浪潮中吸引众多企业入驻。

随着中国经济地位在全球范围内不断提升，加上经济向好的发展趋势和良好的投资环境，商办资产的需求增长趋势明显。尤其是目前投资者偏好从公司债券、地产股票投资倾向不动产项目的物权投资，加码投资商业综合体、办公楼、产业园区等具备长期价值的优质项目，这更为不动产投资带来新机遇。由此，以E_ZIKOO智慧谷为代表的有着科创产业支撑的优质资产将进入更多不动产投资者的视野。

值班编委：苏志勇

流程编辑：刘亚

审读：戴士潮

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