近些年，西班牙莫名其妙又十分符合经济规律地掀起了一股买房热潮。除了本国人，外国人也趋之若鹜，有的是为了移民到此生活自住，有的是为了投资牟利。
2024年10月中旬，公证总理事会（El Consejo General del Notariado）发布了总计16页的《外国人购房分析报告》，公布了统计数据。相较于凯克萨银行（CAIXA BANK）和注册学院（El Colegio de Registradores）早先的分析数据，这是目前最新的统计，同时，因为西班牙所有房产买卖都需要在公证处过户，所以也应该算是比较具有参考价值的。![]()
《外国人购房分析报告》首页，来源：西班牙公证总理事会（El Consejo General del Notariado）
今年上半年，在西买房外国人人数同比增长1.8%，共买69412套，占总交易量的20.4%。相对过去几年呈减少趋势——2021年为33.6%，2022年为31.7%，2023年为21.1%。这里的减少是指占总买房人数比例的减少，并不表示买房外国人总数在减少。因为首先，目前只统计了2024年上半年数据，其次，和过去几年上半年对比，除了比2022年（73467套）少（减少7.2%），比去年（68205套）和前年（47807套）和2020年（32432套）以及以前的所有年份都要多。![]()
《外国人购房分析报告》，来源：西班牙公证总理事会（El Consejo General del Notariado）在购房的外国人中，获得了西班牙居留身份的居民占58.2%，同比增长4.2%，非居民占41.8%，减少了1.4%。这个说明相较于前几年只是在西班牙买房投资，今年更多买房的人是在西班牙生活的。![]()
《外国人购房分析报告》，来源：西班牙公证总理事会（El Consejo General del Notariado）有一个非常有趣的现象是，外国人，尤其是非居民的支付能力更高——外国人购房价格平均为2249欧元/平方米，其中非居民为2895欧元/平方米，居民为1734欧元；而西班牙国民最低，平均购房价格为1659欧元/平方米，其中没居住在西班牙的为2516欧元/平方米，居住在西班牙的为1654欧元/平方米。![]()
《外国人购房分析报告》，来源：西班牙公证总理事会（El Consejo General del Notariado）
外国购房者中最有钱的当属瑞典人，购买的房子均价达到3330欧元/平方米；其次是美国人，3247欧元/平方米；然后是德国人，3114欧元/平方米。购买力最低的是摩洛哥人，738欧元/平方米和罗马尼亚人，1158欧元/平方米。
也就是说，来自经济发达国家的人还是更看重房子的质量，而苦命的东欧和北非打工人西班牙住的，不知道是什么......连西班牙本国居民买房价格的一半都不到。我们做一个简单的类比，在西班牙大城市一套70-80平方米的房子，目前最便宜的老破小都要十多二十万，而摩洛哥人的这个均价相当于五六万一套，哪它是什么质量，在什么位置就可想而知了。
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休达的摩洛哥人棚户区，被媒体称为西班牙最危险的社区，来源：https://gaceta.es
所以你要问在西班牙哪里买房最危险？大概率就是五六万欧元一套的地区你也敢去，还觉得是自己捡了漏，那就真的是有些天真了。
相比之下，中国人能承受的平均价格不是最高，也不算低，如果我们把特别高算作4000欧元以上，高算作3000-4000欧元档次，低算作1000-2000欧元档次，特别低算作1000欧元以下，那么中国投资者所在的位置还算中间偏高，为2020欧元/平方米。
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《外国人购房分析报告》，来源：西班牙公证总理事会（El Consejo General del Notariado）
排除其它（非主要）欧盟国家（4780套）和其它欧盟以外国家（7771）两个大群体，英国人在西班牙购房最多，5864套，占比8.4%；其次是摩洛哥人，5452套，占比7.9%；第三是德国人，4710套，占比6.8%。中国人，2483套，略多于乌克兰人（2058套）。![]()
《外国人购房分析报告》，来源：西班牙公证总理事会（El Consejo General del Notariado）波兰人是增长最快的购房者群体，增长28.5%；俄罗斯人是下降比例最大的群体，减少24.2%；中国人继续增长，为11.7%。
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《外国人购房分析报告》，来源：西班牙公证总理事会（El Consejo General del Notariado）
这套数据和2024年9月21日《理性报》（La Razón)公布的注册学院（El Colegio de Registradores）编写的最新版《房地产注册统计年鉴》（La Estadística Registral Inmobiliaria）的数据相互对应。![]()
这些是在西班牙买房最多的外国人，来源：《理性报》（La Razón)年鉴统计的2023年买房数据中，购房最多的外国人依次是：英国人，总计1798套（占外国人购房总量的8.37%）
我们可以看出来排在前三的还是英国人、德国人和摩洛哥人。2024上半年西班牙哪里的房产最受外国人欢迎呢？外国人买房成交数量排前10的大区是：阿拉贡，1076套。
从这里我们不难看出，大多数外国人在西班牙买房，偏爱的还是靠海的，游客较多的，价格比较便宜的地区。
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《外国人购房分析报告》，来源：西班牙公证总理事会（El Consejo General del Notariado）外国人最愿意砸钱的地区可能有点令人意想不到，排在第一的是地中海上旅游胜地——巴利阿里群岛，均价4492欧元/平方米。![]()
巴利阿里群岛伊比萨岛上的豪宅，售价七位数起，来源：理想家（Idealista）第二贵的是马德里，均价4492欧元/平方米，所以难怪在这里买房的人要远远少于加泰罗尼亚（2516欧元/平方米）和瓦伦西亚（1779欧元/平方米）。排在第三的同样是旅游胜地——加那利群岛，2534欧元/平方米。![]()
《外国人购房分析报告》，来源：西班牙公证总理事会（El Consejo General del Notariado）从房价上看，越好的旅游地区的房子可以卖得越贵，而马德里单纯是为了贵而贵2333......![]()
马德里市中心的房子，来源：理想家（Idealista）七万五千欧元，可以买19平米，放刷碗海绵那么大一张床。马德里的房子为什么可以这么贵呢？因为对于西班牙老钱来说，再怎么辛辛苦苦搞旅游服务业和工业都不如在家躺着等房地产泡沫吹起来那么令人惬意了。
这些都只是上半年的数据，待到下半年结束，我们就可以看到2024年的全貌了，大概率还是会以增长为主。
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