实务中，经常有人咨询房地产无偿划转涉及的土地增值税问题，以国企进行资产重组为主，主要包括以下形式：1、在政府主导下，将房地产在国有企业、事业单位、国家机关之间无偿划转；2、母公司将房地产无偿划转至子公司；3、子公司将房地产无偿划转至母公司；4、在集团主导下，将房地产在子公司之间无偿划转。
关于房地产无偿划转涉及的土地增值税问题，实务中是存在很多争议，具体分析如下：
一、政策分析
（一）征税观点
关于改制重组涉及土地增值税的优惠政策，目前最新是《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第51号），有效期至2027年12月31日，此法规一直延续，三年更新一次，具体规定基本无变化。根据此项政策，改制重组过程中，暂不征收增值税的情形有以下几种：
1、企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。
2、按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。
3、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。
4、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。
5、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
即只有在企业改制、合并、分立、以及房地产投资入股的情形，才暂不征收土地增值税，并且只限于房地产转移的任意一方都属于非房地产开发企业的情形。
很明显，上述不包括房地产划转的情形。有人认为，上述政策只是没有明确资产划转情形，资产划转是一种特殊的“投资”或“分立”行为，所以可以适用此项政策。但是，作为此项法规的姊妹法规《关于继续实施企业、事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第49号），明确将“资产划转”作为一项免征契税的情形。
土地增值税和契税是一对孪生兄弟，一个是转让方交，一个是受让方交，相伴发生。二者一般是同步的，对应的税收优惠政策也是相通的，但是契税明确规定了“资产划转”的免税情形，但是土地增值税却没有提及，不是漏掉了或者没有明确，而是因为资产划转涉及的土地增值税应当征收，从这个角度出发，资产划转行为应当征收土地增值税。
（二）不征税观点
认为资产划转不征收增值税的观点，一般有以下几种：
1、“无偿”说
《土地增值税暂行条例》第二条，“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。《土地增值税暂行条例实施细则》第二条，“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为”。
从上述法规可以得出，有偿转让才属于土地增值税的征收范围，继承、赠与无偿转让方式不包括在内。但是，法规只列举了继承与赠与两种无偿转让方式，对于其他无偿转让则没有明确，对于资产无偿划转这种特殊形式，若归属于赠与范畴也太牵强。 但是，从经济实质上说，无偿划转资产是同一投资主体下不同企业之间的资产配置和组合方式改变，对集团整体而言并不产生损益，从形式上说，划出方和划入方的价值依据是资产净值，并未产生增值，并不具有商业实质，从这个角度来看，资产无偿划转并不太满足增值税的征税条件。
2、“投资”说
对于一些特殊的资产划转形式，如母公司对子公司的无偿划转，可以等同于母公司对子公司的“投资”行为，从而暂不征收土地增值税。这种情形一般可参考《关于资产(股权)划转企业所得税征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第40号）的第一种划转方式“母公司按增加长期股权投资处理，子公司按接受投资(包括资本公积，下同)处理”。即划转时母公司计入长投，子公司计入资本公积或实收资本，其实质就是一种“投资”行为，可以依照以房地产投资入股的情形不征收土地增值税。
如深圳市人才安居集团有限公司和深圳市盐田港集团有限公司将资产无偿划转给其全资子公司的行为，就获得了当地税务机关的认可，不征收土地增值税。
3、“分立”说
资产划转是资产转移的一种特殊方式，即把资产从一个主体分给另一个主体，有点类似“企业分立”，依照前述“企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税”的规定，不征收土地增值税。
二、地方特殊政策
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告》（重庆市地方税务局公告2014年第9号）“三、无偿划转房地产有关规定：
(一)同一投资主体划转，同一投资主体内部所属企业之间无偿划转(调拨)房地产，不征收土地增值税。“同一投资主体内部所属企业之间”是指母公司与其全资子公司之间;同一公司所属全资子公司之间;自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间。
(二)行政性调整划转，经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国有产权无偿划转的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关之间无偿划转房地产不征收土地增值税。”
由重庆市出具的地方税务政策可以得出，重庆市针对前述几种资产划转行为，如母公司和其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间国有企业、事业单位、国家机关之间，是不征收土地增值税的。并且此项政策没有针对房开企业的限制，即所有企业都可以适用。但应注意的是，所涉及的子公司必须是全资子公司。
遗憾的是，此项税收政策由重庆市地方税务局推出，其他地区并不适用。
三、个案批复
根据《关于中国建银投资有限责任公司有关税收政策问题的通知》【财税[2005]160号】“一、重组分立过程中，原中国建设银行无偿划转给建银投资的货物、不动产，不征收增值税、营业税和土地增值税。”
针对原中国建设银行无偿划转给建银投资的不动产的行为，税务总局明确不征收土地增值税。但是这只是个案批复，不是规范性文件。批复只是针对特定的人或事，没有普遍适用性。所以各个地方税务机关不一定认可。
四、结论
关于房地产划转是否征收土地增值税的问题，虽然国家税收政策并不明确，但是部分地市有明确的不征收土地增值税政策，也有国家税务总局对一些个案的批复，实务中存在某些地方税务机关认可资产划转不征收土地增值税的案例。建议拟进行资产划转的企业，提前与当地税务机关沟通，以争取当地税务机关的认可，规避税收风险。
