数据整理：明哥
根据易方达华威农贸市场REIT披露整理计算。
项目基本情况
项目名称：华威西营里农产品交易中心；
所在地：福建省福州市仓山区盘屿路855号；
项目体量：总用地面积92,966.67㎡，总建筑面积98,925.84㎡；
估值：162,780万元；
运营起始时间：2013年12月；
华威农贸市场REIT属于二级批发市场。
一级农批市场：直接从产地收购农产品，向中间批发商或代理商销售的批发市场。 二级农批市场：批发商从一级批发市场采购农产品，再销给中间商或零售商进行销售的市场。 三级农批市场：批发商从二级批发市场采购农产品，再销给以农贸市场商贩为主的零售商进行销售的市场。
华威农贸市场业态规划如下：
1号楼1层：水产品、冻品、商业配套 11,422.63平米；
1号楼附2层：电商直播基地 1,324.26平米；
1号楼2层：海鲜美食体验区 15,786.68平米；
2号楼1层：冻品、干货/调味品、肉禽 5,601.23平米；
2号楼2层：仓库 6,512.16平米；
2号楼3层：仓库 6,594.09平米；
3号楼（单层）：蔬果、干货/调味品 5,840.00平米；
5号楼（单层）：水产品、冻品、商业配套 3,813.28平米；
6号楼：冻品、冷库 17,118.10平米；
7号楼（单层）：水产品1,513.39平米；
总计 75,525.82平米；
项目收益大部分依赖于租金和物业管理费收入。
2023年收入 占比
租金物业收入 6,845.92万元 86.33%；
其他收入 1,083.83万元 13.67%；
合计 7,929.75万元 100.00%；
各业态平均租金水平：
业态 租金水平（元/m²/月）
水产品 ：233；
冻品 ：230；
干货/ 调味品：187
肉禽 ：252；
蔬果 ：240；
冷库 ：98；
仓库 ：39；
餐饮 ：77；
商业配套 ：188；
电商直播基地 ：50；
在运营成本端来看，目前国家对农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税；对于非直接为农产品交易提供服务的房产，以该部分房产不含税租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。
2024年1季度华威农贸市场息税折旧摊销前利润（EBITDA）1,869.81万元，对应162,780万元的估值，折合EBITDA年化回报率：
1,869.81*4/162,780=4.59%
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