五部门联手！打出房地产超重磅“组合拳”
文摘
2024-10-17 17:54
北京
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在系列政策作用下，经过3年调整的房地产市场已开始筑底。我们判断，10月份的数据将会是一个积极乐观的结果。
这是一次超强阵容的新闻发布会，目标很明确，促进房地产市场止跌回稳。10月17日上午，国务院新闻办公室，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人一起出席会议，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。这次会议上，中央五大部门明确，将打出房地产重磅“组合拳”，提高政策取向的一致性。这成为此次发布会的最大看点。“组合拳”怎么打？倪虹表示，概括起来，就是四个取消、四个降低、两个增加。四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施，主要包括限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准。四个降低，就是降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。这是对近期一系列房地产止跌回稳政策的总结，也是对下一阶段政策细则进一步落地的部署。对于当前楼市，倪虹作出重大判断，“在系列政策作用下，经过3年调整的房地产市场已开始筑底。我们判断，10月份的数据将会是一个积极乐观的结果。”━━━━
在促进楼市止跌回稳中，房地产融资“白名单”扩围，至关重要。一方面，这是保交房的重要保障；另一方面，这也是帮助房企缓解流动性困局的必要之举。此次发布会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元，预计到年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。肖远企表示，经过认真研究，将商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入“白名单”的条件已经具备，今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。在具体流程上采取审核与备案两种形式。在审核方面，按照目前城市房地产融资协调机制对“白名单”项目审核流程继续发挥作用，继续保留。同时房地产项目公司也可以跟银行商量，银行按照授信标准对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。肖远企指出，进入“白名单”的项目商业银行要做到“应贷尽贷”，各城市协调机制也要积极协调相关各方，加大问题项目的修复力度，落实贷款发放条件，配合金融机构做好贷款的审核和发放。同时，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。“只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户，专款专用，封闭管理，就不会被项目公司挪用。”肖远企说。对于此次“白名单”融资扩围，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读道，相比之前审批通过的融资金额1.43万亿元，此次发布的规模翻了不止一倍。这意味着，不仅要扩大“白名单”覆盖范围，还要彻底打通从“白名单”到“融资落地”的堵点，加大问题项目修复力度，确保合规项目“应进尽进”、“应贷尽贷”。这样，房企资金链紧张得到缓解，风险得到控制，而且“保交房”有了坚实的保障，从而彻底修复居民信心。━━━━
“要通过货币化安置，再增加100万套城中村和危旧房改造。”倪虹在此次发布会上提出。这意味着，全国范围内的“大拆迁”工作正式开启，这对于改善房地产市场供求关系，促进房价止跌回稳，都具有重大影响。倪虹和大家算了个账，35个大城市就有170万套需要改造的城中村房屋，如果把范围扩大到全国297个地级城市，会有更大的需求。这次，选择条件比较成熟的100万套，通过加大政策支持力度，主要采取货币化安置方式，提前干，将会一举多得。一是有利于群众根据自己的需要选择合适的房子，又不用在外过渡，能够直接搬入新居。二是有利于消除安全风险隐患，完善城市功能，改善居住条件。三是有利于消化存量商品房。什么样的项目将获得政策支持？倪虹表示，一是优先选择群众改造意愿强烈、安全隐患突出的城中村项目。二是“一项目两方案”比较成熟，每个项目都要有征收补偿方案，确保征收工作顺利推进，维护群众合法权益；要有资金平衡方案，做到项目收支平衡，避免新增地方政府债务风险。政策支持主要有哪些? 倪虹表示，一是重点支持地级以上城市；二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；三是允许发行地方政府专项债券；四是给予税费优惠政策支持；五是商业银行可以发放贷款。“各地还可以结合城市更新，进一步谋划条件成熟、可以提前实施的城中村和危旧房改造项目，我们将继续给予支持。”倪虹说。易居房地产研究院副院长严跃进解读道，政策明确提及“重点支持地级以上城市”城中村和危旧房改造，意味着城市推进面发生重大变化。过去房地产三大工程中提及的城中村，主要指的是大城市，和地级市关系不大，这次明确提及地级市的概念，意味着覆盖面更广。从中也可以看出，在新一轮新型城镇化发展背后，地级市的潜力较大。此前2014年，三四线城市扛起了棚改货币化安置大旗，这次三四线城市将又一次扛起棚改货币化安置大旗。且此次旗帜更为鲜明，是融合房地产市场止跌回稳、防范化解金融风险和房屋安全3个目标下的拆迁工作，意义重大。随着一批新拆迁户的入市，市场购买力大增，有助于持续推进房地产市场回暖。━━━━
此次发布会上，财政部部长助理宋其超表示，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准。目前，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，主要包括增值税和土地增值税。据宋其超介绍，现行政策是这样的，在增值税方面，除了北京、上海、广州、深圳这4个一线城市以外，在其他城市对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在北上广深这4个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，对个人销售购买2年以上的非普通住宅要征收增值税。在土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税。按照土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，普通住宅标准由各省明确。据其透露，近期，财政部正在对上述相关税收政策做进一步的调整。总的考虑有三个方面：一是统筹把握相关城市房地产调控的节奏和地方财政收入形势，作出科学合理的安排；二是赋予地方一定的自主权，保持政策的稳定性和公平性；三是有效降低房地产企业和购房人负担，促进房地产市场止跌回稳。“具体政策我们正在抓紧履行相关程序，经批准后会及时向社会公告。”宋其超说。此前，财政部明确提出，允许地方政府发行专项债支持土地储备，以及收购存量房用作保障性住房。如何细化落地，备受关注。此次发布会上，财政部明确了发行专项债用于这项工作的大原则是，市场化、法制化和自主自愿，资金平衡。宋其超表示，在具体操作上，关于专项债用于土地储备，主要是支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益。关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。这一政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。“下一步，我们将会同相关部门抓紧明确政策的细则和要求，推动政策尽快落地。”宋其超说。多个部门形成政策组合拳效应，提高政策取向一致性，这是当前最为关键的。李宇嘉表示，以专项债券收回闲置土地为例，既要求自然资源部门加大对闲置土地的认定和处置，尽力降低收回成本，也要求财政部门对专项债发行在资金平衡和严控地方政府隐性债务上的考核要强化，还要求住建部门在推动房地产市场止跌企稳被土地收储以后，为土地的二次出让创造良好的市场环境。━━━━
据倪虹介绍，目前看“保交房”攻坚战推进有力，已经交付了246万套，成效很明显，“保交房”攻坚战给购房人可以说是吃下一颗“定心丸”，对市场的预期也是巨大的改变。倪虹表示，下一步，我们联合有关部门和单位，强化信贷、土地、司法等措施联动，紧紧围绕交付目标,继续狠抓各项工作落实。一是抓进度。通过全国“保交房”信息系统对每一套交付任务都做到建档立卡，交付一套、销号一套。二是抓质量。把保交房项目作为加强房屋质量监管的重点，既要把房子建成，又要把房子建好，把验收合格的房子交到购房人手上。三是抓协调。用好国家、省、市三级专班联动工作机制，协调解决项目跨区域的资金抽逃、涉法涉诉、资产处置等方面困难和问题。对资不抵债的项目，要按照法治化、市场化的原则，加快破产重整或清算，切实维护好购房人合法权益。这里还要强调，对那些违法违规、坑害群众利益的,要坚决查处,决不能让他们“金蝉脱壳”、蒙混过关。“我们相信，有‘白名单’的信贷资金支持,各部门通力合作，地方政府行动坚决，房地产企业积极努力，一定能打赢这场‘保交房’攻坚战,完成好党中央、国务院交给我们的任务，让广大购房人拿到房子。”倪虹强调。其实，从9月底到当前，从中央到地方，房地产纾困政策一直没有停过。房地产政策发力方向已经明确，未来推动各项政策落地落实将是关键。![]()
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