本文转自：北京规划自然资源
导 读
2024年9月27日，第三届北京城市更新论坛上表彰了入选2024年北京城市更新最佳实践评选活动的14项最佳实践和24项优秀项目。10月8日起，市规划自然资源委、市住房城乡建设委联合北京发布，陆续推出北京城市更新“最佳实践”系列报道。第五站带您了解西城区大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区项目。
基本情况
2020年11月，观音寺片区启动申请式退租签约，但仍有部分居民留在原地生活，存在市政设施和生活配套有短板、零散资产管理利用难度大、街区管理模式不完善以及未形成有效共建机制等问题。片区实施主体大投公司围绕老城保护和民生改善两大任务，首创性地提出“共生街区”理念，打破院落权属界线，进一步整合重组空间资源，将整个片区划分为若干个街区单元，以“整院带零散、共生带纵深”的方式实施片区化运营，提升资产价值，解决大杂院面临的修缮、利用及管理等方面的难题。目前，“共生街区”起步区共三片，包括姚江胡同、樱桃121片区及铁树斜街82、86片区。
区位图
姚江胡同更新改造后空间分区示意图
实施成效
提升人居环境品质
落实北京城市总体规划、首都功能核心区控规要求，从建筑风貌保护、公共空间改造、业态植入、街区管理、民生改善等多方面入手，对建筑、景观、街道公共空间等合理化整治，进一步丰富了片区业态，提升环境品质。使用市政设施领域先进的专利技术，成功解决雨天低洼院内积水和居民厕所入户等问题。
姚江胡同小广场改造前
姚江胡同小广场改造后
姚江胡同东院改造前
姚江胡同东院改造后
提升资产利用率
实施精准点状退租，并通过在腾退空间与未腾退居民间共建景观软隔离、对各类空间进行有机组合等措施，促进院落之间合理贯通，打造高品质公共交往空间，进而将片区内的院落资产利用率最高值由19%提升至91%。通过空间资源合理规划利用、公共设施完善、公共空间重塑、产业培育、完善街区管理模式等措施，加强新老居民沟通，实现街道、社区、运营单位、在地企业、居民及其他社会资源良好互动。
广场晨练
姚江胡同共享空间
创新经验
创新更新模式，搭建共建平台
首创性提出“共生街区”更新模式。采用小规模、渐进式、可持续的更新模式，将片区划分为若干个单元，通过多方参与搭建建设、运营、治理平台，确定实施主体和运营主体职责分工，实现实施主体、运营主体、商户、社区、居民等各方和谐共生。党建引领搭建共建平台。设置党建文化空间，依托主题党日、社区共建、读书会等方式，与街道、社区、在地企业和居民联合构建“党建+文化+生活”共享空间，以文化交流为纽带，为街区后续运营提供助力。开启老城“物业进院”，完善街区管理模式。将物业引入院落中，实施主体、运营主体及居民三方共同履行各方职责，遵守街区管理制定的相关公约，创新推进老城保护街区治理。
合理规划设计，整合重组空间资源，提高资产利用率
打破权属界线、空间整合重组，提升资产利用及区域价值。聚焦资产盘活利用，对各院落进行有机划分整合，补短板、强弱项，实现功能互补、互联互通，通过生活空间改善提升、生产空间提质增效，推进“类整院”微社区建设，实现资产利用最大化。实现精准点状退租，助力公共空间关键节点亮相。针对公共空间改造中重点节点位置的建筑前期因特殊原因未能退租等问题，实施主体通过参与《向前一步》节目、构建交流平台、形成沟通机制等一系列工作，就居民顾虑的相关问题，面对面进行深入沟通，现场讲清政策标准和“共生街区”未来规划，获得了居民的理解与支持。后续在相关部门的支持下实现精准点状退租，为后续姚江胡同打造公共交往空间奠定良好的基础。
姚江胡同内部小胡同
姚江胡同花艺空间
恢复传统风貌，提升公共空间品质
落实老城保护要求，最大限度恢复历史街区传统风貌。对片区内与老城风貌保护不协调的屋面、立面进行恢复性修建和保护性修缮。在实施过程中广泛地收集历史街区老照片，查阅相关历史文献，通过与居民面对面访谈、调研，尽可能多地了解历史文化信息，为街区立面修缮及院落风貌保护提供依据。完善公共服务设施，拓展公共空间。项目秉持“功能优先”理念，建设尺度亲切、实用有趣的公共空间，将散布于区域的小微空间改造为开放、多元的积极空间，充分利用腾退后的边角地等补充非机动车停车、健身、休憩等设施，形成一批与古都风貌相协调、与群众需求相适应的公共活动场所。例如姚江胡同“共生街区”的党建文化中心，前身为下沉院落中心的一处退租房屋，通过将公共空间向室内延伸，形成了室内外一体互动的公共区域。
姚江胡同南院
姚江胡同健身中心
姚江胡同咖啡厅
姚江胡同党建活动中心
补充老旧市政基础设施短板，提升安全韧性
采用专利技术更新公共区域老旧市政基础设施。项目通过组织行业专家开展专题研究，利用雨污水双层同位、固定吸管集中化粪池以及院落高低雨水分流蓄排等先进专利技术，成功解决雨天低洼院内积水和居民厕所入户问题，已顺利通过了雨季考验，极大改善居民的生活质量。提升历史文化街区防火防灾水平。在院落之间增加1至1.5米宽的内部贯通路径，提升消防救援、应急救护救灾可达性，缩短应急救援时间，增强应对突发事件能力，提升片区应急救援机制。
姚江胡同晨晓
本内容由市委城市工作办秘书处提供
