随着新一轮LPR下调，全国多地商业银行房贷利率将步入“2”时代。最近，有市场消息指出，广州、东莞等地方商业银行房贷利率或将低于公积金贷款利率。对此，记者采访了多位广州当地银行的个贷经理和房产中介经理，均表示目前首套房商贷利率多为2.9%，几乎相当于当地首套房公积金贷款利率，但要申请这样的利率也要附带一些条件。
目前，各城市的5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。有业内人士指出，商业房贷利率宽松已成大势，未来商业房贷利率与公积金利率或可能出现倒挂。易居房地产研究院副院长严跃进表示，商贷与公积金利率可能出现倒挂，直观上看和商贷调整有关，但这主要是公积金利率调整滞后所造成。
住房公积金设立的作用是为了弥补财政资金对住房建设支持的不足。住房公积金的缴存分为两部分，即职工个人缴存部分和所在单位缴存部分，两部分数额相等，均汇入个人账户；缴存之后全部归属于职工个人所有，免征所得税并设有个人住房公积金专门个人账户。个人缴存比例不低于职工本人上一年度月平均工资的5％。住房公积金可以用于职工购买、建造、翻建、大修装修自住房，或交纳房租。缴存公积金的职工在购房时除了提取公积金账户内的资金外，还可以向公积金中心申请公积金贷款。
当前住房已经出现了整体过剩的情况。住房公积金由于其用途的固定，导致个人无法动用这部分资金用于其他方面的支出，客观上降低了个人的可支配收入，影响了社会的资金使用效率。
根据官方公布的数据，截至 2023 年末，住房公积金累计缴存总额 291623.52亿元，缴存余额 100589.80 亿元。住房公积金累计提取总额 191033.72亿元，占累计缴存总额的 65.51%。截至 2023 年末，累计发放住房公积金个人住房贷款4768.54 万笔、151858.01 亿元，个人住房贷款余额 78060.74 亿元。根据人民银行二季度金融机构贷款投向报告，个人住房贷款总额为37.79万亿元。公积金贷款的比例为20.6%（7.8万亿/37.79万亿），公积金对支持住房建设的作用已经很弱了。
公积金属于专款专用，缴存的公积金余额可以用于发放住房公积金贷款，从数据上可以看出，目前公积金账上的实际余额为约2.2万亿元（缴存余额100589.80 亿元减去个人住房贷款余额）。名义上个人可动用的金额——缴存余额为10万亿元，实际很快能够动用的是2.2万亿元。
从维持公积金运转角度来看，公积金的使用范围不会改变，否则这样会导致公积金提取加速，从而产生挤兑。公积金可能入不敷出，而且以住房贷款的形式贷出去的钱，也不能立马收回。所以，即使商业贷款房贷利率跌破3%，依然需要继续缴纳住房公积金。
