重磅!六大银行宣布:房贷利率新政,明起实施……

楼市   2024-10-31 11:26   中国  

银行利率下调了,但是我的房贷利率调整还要等一年?

房贷利率重定价日,按年调整成为历史,每3个月就可以啦!

刚刚,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告,将从明天(11月1日)起,陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求,即将正式落地。


新政策什么意思?举个例子:

上次批量下调房贷利率后,很多人应该发现自己执行的利率与别人的不一样。规则都是5年LPR-30BP,但实际调整后的利率有:

所以调整后的利率有:3.9%、3.65%、3.55%、3.3%。大部分人的中间最大相差60BP,100万的房贷,一年利息相差6000元!

就是因为以前房贷利率重定价周期统一为1年,不能及时反映市场变化,造成新老房贷利差过大等情况。

现在的好消息是,房贷利率重定价周期也可以调整了。过往重定价周期一般为按年调整,每年的1月1号或者贷款发放日,现在可以调整为按季、按半年或者按年。

需要注意的是,同一笔贷款存续期内,客户仅可申请调整1次。

那么,究竟是选3个月?还是选半年?

如果预期利率下行周期,理性的选择是按季;如果预期利率上行周期,理性的选择是按年。(我的建议,当然是选3个月,按季度调整!)

另外,存量房贷利率下调,也形成常态化机制。

存量个人房贷,当它的利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时,借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值,调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点。(全国新发放个人房贷利率平均加点值为人民银行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率减去对应季度五年期以上lpr均值。)

下面以中国工商银行为例

详细介绍此次政策调整

具体内容——


一、适用范围

我行已发放的以贷款市场报价利率(LPR)为定价基准的浮动利率房贷业务。

二、利率定价调整规则

(一)存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP时,客户可申请调整利率加点值。重新约定的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP,且不低于重新约定时所在城市房贷利率加点下限(如有),具体加点值根据市场供求、客户资信情况、贷款担保变化等因素确定。
上季度全国新发放房贷利率平均加点值=人民银行公布的上季度全国新发放房贷平均利率-上季度各月公布的5年期以上LPR的算术平均值。
(二)存量房贷客户可申请调整重定价周期,选择按3个月、按6个月、按12个月重定价。存量房贷调整重定价周期后,原贷款合同每年1月1日重定价的,以调整后重定价周期确定的对应月份的1日为重定价日;以贷款发放日对月对日重定价的,以调整后重定价周期和贷款发放日期确定的对应日期为重定价日。贷款存续期内仅可调整一次重定价周期。
(三)对于固定和基准利率的存量房贷,客户需先向我行申请转成浮动利率,以最近一个月LPR转换为加点形式,加点值等于原合同利率水平与最近一个月相应期限LPR的差值,再申请按上述规则进行利率定价调整。利率定价方式转换后,重定价日为定价转换申请日,客户不可再申请转回固定利率或基准利率定价。
(四)北京、上海、深圳等地区的二套房贷,如符合“二套转首套”房贷条件的,客户可向我行申请“二套转首套”,经我行审核符合条件后转成首套房贷,再按上述调整规则进行利率调整。“二套转首套”要求以当地政策为准。

三、申请渠道和生效时间

(一)客户可于2024年11月1日(含)起线上通过我行手机银行“贷款-房贷利率调整”栏目或线下向贷款服务行申请调整利率加点值。审核通过后,新的利率加点值即日生效。 
(二)我行将不晚于2024年11月15日开始受理重定价周期调整申请,客户可通过我行手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请调整重定价周期。审核通过后,新的重定价周期即日生效。客户也可按上述时间安排线下咨询贷款服务行。
(三)当前以固定利率或基准利率定价以及“二套转首套”业务,客户可于2024年11月1日(含)起线上通过我行手机银行“贷款-房贷利率调整”栏目或线下向贷款服务行提出定价方式转换、“二套转首套”申请。审核通过后,如符合上述利率加点值调整规则,可继续申请调整利率加点值。

四、温馨提示

(一)为维护您的权益,请您关注人民银行发布的上季度全国新发放房贷利率,如符合调整条件,可向我行提出申请。

(二)调整成功后,您可通过手机银行“贷款-我的贷款”栏目查询贷款相关信息。如您对利率定价调整事宜存在异议,可联系贷款服务行。

(三)利率定价调整不收取任何费用,请勿相信我行以外人员的电话或短信,谨防电信诈骗。

(四)如您的联系方式发生变更,请及时联系贷款服务行更新。

(五)我行整理了个人住房贷款利率定价调整的常见问答,您可以通过“中国工商银行客户服务”微信公众号—“金融-个人贷款”或登录我行手机银行查阅。

感谢您一直以来对我行的信赖与支持!

中国工商银行股份有限公司

2024年10月31日

Q1

我在新闻上看到说,我的房贷利率与全国新发放贷款利率差距较大时,可以申请调低利率,请问具体是怎么调整?

2024年11月1日起,您的存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP时,您可通过我行手机银行或线下向贷款服务行申请调整利率加点值,调整后的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP,且不低于调整时所在城市房贷利率加点下限(如有)。

也就是说,您贷款的LPR加点值-全国新发放房贷利率平均加点值>30BP时,如您所在区域当前未设置房贷利率下限,您可申请将贷款的加点值下调至全国新发放房贷利率平均加点值+30BP。

例如,您的贷款利率为LPR-20BP,人民银行10月31日最新公布的全国新发放房贷利率为3.33%,考虑到上季度(即7-9月)公布的5年期以上LPR算术平均值为3.85%,则全国新发放房贷利率(3.33%)对应加点值为-52BP,您的加点值(-20BP)较全国新发放房贷利率加点值(-52BP)高32BP,符合调整条件,如您所在区域当前未设置房贷利率下限,您可申请下调至-22BP(=-52BP+30BP),下调后您的贷款利率为LPR-22BP。

同时提示您,我行已于10月25日批量调整了存量房贷利率,大部分房贷利率调整至LPR-30BP,加点值(-30BP)较全国新发放房贷利率加点值(-52BP)高22BP,暂不符合调整条件,当前您无需提出申请。


Q2

上季度公布的5年期以上LPR平均值怎么计算?

您可登录人民银行官网查询各月的5年期以上LPR,并取该季度内3个月公布的5年期以上LPR进行算术平均(四舍五入至小数点后2位)。例如,某季度内3个月的5年期以上LPR分别为3.8%、3.8%、3.7%,则该季度公布的5年期以上LPR平均值为3.77%(=(3.8%+3.8%+3.7%)/3)。


Q3

我从哪里可以查询人民银行最新公布的上季度全国新发放房贷利率?

人民银行会在1月、4月、7月、10月的月末公布上季度全国新发放住房贷款平均利率,您可登录人民银行官网进行查询,并按Q1和Q2的规则测算您的贷款是否符合调整条件和调整后的利率值。


Q4

据说还可以申请调整贷款重定价周期,请问什么时候可以申请?在哪里申请?

我行正在加快优化系统功能,将不晚于2024年11月15日开始受理重定价周期调整申请,届时您可通过我行手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请调整重定价周期。


Q5

我可以调整成按季度或半年进行重定价吗?

可以。您可选择按3个月、按6个月、按12个月这三种方式中的一种进行重定价。

如您的重定价日是贷款发放日的,调整后重定价日为贷款发放日加重定价周期后相对应的日期。举个例子,如您的重定价日是3月15日,重定价周期调整为3个月后,您的重定价日将调整为3月15日、6月15日、9月15日、12月15日。

如您的重定价日是每年1月1日的,重定价周期调整为6个月的,重定价日为每年1月1日和7月1日;重定价周期调整为3个月的,重定价日为每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。


Q6

我可以多次调整重定价周期吗?

不可以。特别提醒您,每笔房贷在贷款结清前仅有一次调整重定价周期的机会,不得进行多次调整。


Q7

重定价周期是越短越合适吗?我应该怎么选。

重定价周期不一定越短越合适,在贷款利率下行周期内,重定价周期越短您可更快执行新调低的LPR;反之,在贷款利率上行周期内,重定价周期越短您将更快执行新调高的LPR。因贷款结清前,只能有一次调整重定价周期的机会,调整后无法撤销,所以建议您综合考虑各种因素后慎重选择。


Q8

我的贷款是固定利率,可以调整利率加点值或重定价周期吗?

可以。按照相关政策和要求,对于固定或基准利率的存量房贷,您需先向我行申请转成浮动利率,以最近一个月LPR转换为加点形式,加点值等于原合同利率水平与最近一个月相应期限LPR的差值,然后再按照现行规则进行利率加点值或重定价周期的调整。


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