长沙楼市，学区定胜负。
一个楼盘价格的涨跌，流通性的高低，很多程度上是由学区决定的。
至于江景、湖景、地铁和商业配套，都没有那么大的作用。
由于长沙二手房品质总是卷不过新房，所以到了二手房时代，学区比新房时代更重要。
经常有粉丝私信我，长沙学区房怎么买？
其实，看到这样的问题，我并不太好直接回答，因为问的太简略了，没有告诉我预算是多少，居住的片区，以及对学区的要求有多高？
所有，很多时候都需要具体问题具体分析。
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今天，我就来说一说长沙买学区房的基本逻辑：
一、能买配套入学，不买微机派位。
配套入学相比微机派位，更大的优势就是“确定性”。
微机派位有可能派入强学校，也有可能派入弱学校，这个结果非常不可控。
重视教育的家长很多不会选择微机派位，这样导致以微机派位为主的初中，在生源上和配套入学为主的学校有差距。
这些年来，长沙公办初中有个明显的趋势：有配套入学楼盘的初中，实力逐步超过微机派位的初中。
河西公办初中，原来是长郡双语和麓山国际双星闪耀，现在长郡双语的名气显然超过麓山国际。
作为初始公办BIG4，长郡双语和麓山国际在师资和管理方面是并驾齐驱的。
两者的区别是生源，长郡双语有八方小区、钰龙天下和旭辉藏郡三个配套入学楼盘，而麓山国际的生源都来自微机派位。
钰龙天下实拍图
洋湖的初中，现在实力明显不如梅溪湖的初中，一个重要的原因就是洋湖的初中清一色的微机派位，而梅溪湖板块拥有大量配套入学楼盘。
从2024年“四大+五小”指标生数据来看，洋湖的初中都比不过雨花区的稻田中学。
二、配套入学的规模，不宜过小。
现在公办初中都不能公开择优，因此非常拼生源。
一个学校配套入学楼盘规模不宜过小。
很简单的例子，南雅中学也有配套入学楼盘—雅致名园，但是这个楼盘规模很小，只有700多户，这导致南雅初中部的生源只有少量配套入学生源，大部分生源还是微机派位。
南雅中学，是长沙公办初中的初代BIG4，曾经与长郡双语平起平坐。
在2016年之前，南雅初中部毕业生进入雅礼的比例是非常惊人的，一半以上毕业生能进南雅高中以上的高中，实力非常强。
但是因为2016-2018年，长沙出了一项政策，就是“公办不择校，择校去民办”。而南雅除少量配套生和特长生外，大部分是派位生源，吃了不少生源的亏。
虽然教学水平出众，但是在生源方面并无太多优势，一定程度上限制了南雅的实力。
三、能买本部，不买分校。
长沙的挂牌名校，已经没啥号召力。
不少名校分校的学区溢价，已经逐步归零。
虽说有个挂牌分校比没有强，至少房子流通性好一些，但是要想多卖多少钱已经不现实。
前不久出来了一项新政策，规定名校分校的委托管理，至多只能9年，9年后，分校就要独立办学和自主发展，本部不再派出管理干部和骨干教师。（这个对于实力已经成型的名校分校，其实没啥影响，但是对于购房者心理有影响）
因此，现在很多人看学区，都更关注那些老牌名校的本部。
包括本部扩建和本部“一校两址”。
湘郡培粹新校区效果图初稿
四、能买一类，不买二类。
长沙的学区房在分化。现在市场更加认可一类学区房。
马太效应无处不在。
就像很多人说钰龙天下老旧破烂，简直是安置小区的水平，但是整个长沙楼市，以“有价有量”的标准来衡量，有几个漂亮新盘是钰龙天下的对手？
这两三年，大王山低密品质新盘价格暴跌；梅溪湖二期豪宅档次新盘价格暴跌；谷山低密洋房新房价格暴跌；新开铺微机派位豪宅价格暴跌……人家钰龙天下好好的。
同样的，江悦和鸣曾经被无数人唱衰，现在二手房成交价18000-19000元/㎡，无论是价格还是流通性，打爆长沙无数豪宅。
湘郡培粹、中雅培粹、青竹湖湘一、长郡双语和长郡外国语。
这五所学校，无疑是长沙正儿八经的一类公办名初（不算子弟类学校）。
中雅培粹本部没有配套入学楼盘。
另外四个一类公办初中（含新校区）则分列长沙的东南西北。
备注：中雅培粹本部，没有配套入学楼盘
这些初中，都有各自的影响范围，互相之间并不完全是竞争关系。
芙蓉区、雨花区、以及长沙县重视教育的家长，可能会更青睐湘郡培粹新校区。
天心区重视教育的家长，可能会青睐长郡外国语。
开福区，以及长沙县湘龙片区重视教育的家长，可能会更青睐青竹湖湘一外国语。
河西重视教育的家长，肯定还是会更青睐长郡双语。
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