这里,成了200万刚需者的大本营

楼市   2024-07-31 19:03   上海  

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一个集多重光环于一身,看似耀眼的板块

却一直给人留下脏乱差的印象,买房被人自动屏蔽

教育资源无法和潍坊、梅园等名校学区板块相提并论,

医疗资源还得靠着隔壁塘桥的三甲医院仁济医院帮忙,

它就是南码头


让人感叹可惜了这么好的地段,只剩下无法磨灭的历史,

当年还为自己住XX新村而骄傲,如今已成唏嘘的老公房,

这样的老公房在南码头太多了,房龄又老,拆也拆不动

即便当时盛如世博会,也被洗刷得剩不下多少残影。

历史的激流冲走了农田,淹没了工厂,留下如今的码头和老房子




1

荒废的南码头

南码头老公房是垃圾资产?

当年那小小的筹码,靠岸的笛声、旧时的码头,上岸的浮桥,

记忆里的南码头,在种种原因之下,一直有着脏乱差的初印象

和其他市区板块相比,南码头整体给人感觉,割裂感比较明显

令人唏嘘,一个靠近内环的滨江区,发展不如后起之秀的前滩。

甚至想不明白,世博洲际酒店会建在一个周边都是老公房的地方?

现在的南码头有着最明显的特征,老人多,老旧小区多,基建老化

老公房占比就高达65%,最老的售后公房是1954年建的。

很多人买房的时候,也总是会自动屏蔽这里,把它视为垃圾资产

就算资源一般,地铁少,没有好医院好学校,可价格足够低啊。

可你有想过为什么吗?



在上海,最不缺的就是老破小,

市中心的老破小之所以有极强的流通性,

因其背后地段的不可替代性,附带资源的珍贵性,

能够选择老破小的人,一定是牺牲了品质换取市区的便利

作为动迁大居的南码头,拥有的配套资源无法和浦西匹敌

如果不是住过南码头,预算极其有限,这里不会是第一选择。

纵然对比世博和塘桥板块,南码头的总价更低,房价更洼,

但留得住年轻人一时,却留不住年轻人一辈子,

毕竟,南码头没有拿的出手的好房子好学校,

也没有人希望自己一辈子生活在老破小的环境中。

要知道,价格洼地的背后,是常年不涨的房价,

也正因为如此,刚需才有了更多的上车机会,

没有孩子的顾虑,工作通勤是他们考虑的第一顺位,

但是,千万不要只因为价格足够便宜,就盲目选择。




2

南码头房子怎么选?



南码头的房子分布很分明,一条浦东南路把南码头分成左右两部分,

浦东南路以西,建成年代从1975年到1998年不等,很多厨房还在公共区域。

小区以西三、东三、塘南、银河、沂南路、胶南为主的动迁房;

其中,东三、西三、塘南小区,一楼外墙大多都自带底商

5分钟以内就可抵达黄浦江南码头轮渡口和江畔世博大道,

整个板块离江畔最近的小区

往南的银河、胶南等小区,商铺菜场、林林种种更为繁多,

更靠近浦东南路和南浦大桥的关系,主要依靠公交和开车出行,

相对于浦东南路以南的临沂区域,这里的单价平均要低三四千一平

三房户型较少,主要以双南南北两房为主。

这片区优点是临江,缺点是地铁远,小区差。


浦东南路以东分为商品房+动迁房+老公房,

房龄较新一点的小区屈指可数,东方名筑,东方城市花园二期,凯德莲公馆;

其他像光鸿苑、龙阳花苑、鹏欣家园,也有部分动迁安置房;

最后,我们看下以临沂1-8村为代表的8090年代的老公房。

过了浦东南路,就是南码头最大的老公房社区,临沂片区,

临沂一村和二村分别在浦三路和南码头路交汇处,

虽然房龄86年左右建造的谈不上太老,好在两三百米就能上内环高架,

700米能到南码头轮渡,开车10分钟左右即可达到市中心。

临沂三村和四村,靠近浦东南路一侧,基本没有什么商业配套设施,

生活物资的采买,需要走到小区东门以及南门,沿着临沂路步行300米左右。

临沂五村,靠近浦南医院,和四村共享临沂公园,也是距公园最近的2个小区。

以前临沂公园完工时,这条路叫文登路,马路扩建后变成了无人不晓的东方路。

临沂六村,二村的南门和六村的北门两两相对,共同占据了临沂片区最繁华的地段,

临沂路浦三路交叉口,百联购物商场,露天小吃,网红饭店,超市银行应有尽有。

临沂七村和八村,距离临沂片区唯一的兰陵路菜场最近的2个小区,

出门转角就到6号线临沂新村地铁站,直线距离不超过200米。


别看南码头都是老公房聚集,也有唯一的别墅,

属于联排别墅的东方丰甸苑,建成年代2001年,均价11万/㎡。

还有20年以内房龄的品质次新房,东方城市花园二期,均价8.4万/㎡。

东方名筑,也是20年左右房龄的次新房,均价8.8万/㎡。

凯德莲公馆,板块内最新的次新房2015年,均价11.1万/㎡。




3

200万刚需者的大本营

南码头板块从名气上来说,不响亮,但实际不算弱。

从区位上看,夹在陆家嘴、花木、前滩三个热门板块之间。

东起杨高南路与花木北蔡接壤,西至黄浦江和黄浦隔岸相望,

南依白莲泾高科西路,北靠龙阳路南浦大桥引桥和塘桥街道相邻。

板块内有振华重工等大型企业,著名的东方电视台,

还有数字产业园、东方金融园、东方尚博园、振华企业广场......

但是,之前大量的遗留问题,很大程度上阻碍了南码头的发展,

当年,为了安置老南市和老卢湾的动迁居民而建的老房子,

像临沂片区,西三、东三、胶南这些,都是七八十年代的老公房,

目前还有开发迹象的是雪野路西侧,可供开发的土地实在太少



南码头交通,浦东浦西都方便

看似拥有3条地铁线,但仅有6号线直穿板块内,

8号线擦边而过,7号线高科西路站更方便世博板块,

未来还有19号线贯穿板块内,可以填补西片区的轨交空白。

目前,靠近板块西部的部分小区距离地铁站点达到1.5公里,

但依然能够凭借市区的地理位置获得良好的通勤体验

自驾方面,通过主干道浦东南路可快速上桥过江,

南部靠近西藏南路隧道,跨江可直达浦西腹地。



商业能级一般,但足够用

商业配套上,不同于其他市区老破小板块优质的商圈资源,

紧靠内环的南码头,在商业资源和现代气息,整体风格较为老旧

目前,临沂路上有百联临沂购物中心,浦三路上有银亿滨江中心

其他的以沿街商铺为主,也能享受到是陆家嘴商圈和世纪大道商圈

像世纪大道地铁站的世纪汇、百联世纪和96广场,

八佰伴的华润时代广场和More Mee时尚生活中心,

隔壁的塘桥板块,还有直线距离不到2公里的巴黎春天。



没有学区的老破小,年轻人的捡漏宝

从学区的角度来看,南码头没有拿的出手的优质学校

不像北边的潍坊,房子虽老但带着学区属性,身价就不一样,

自从浦东中学历史上出名之外,板块内缺少小学初中的顶梁柱。

没有好房子,好环境就算了,学校都是榜上有名的普通学校,

如果想要孩子有好的公办教育,南码头板块不合适你。

虽然没有学区,但这恰恰成了刚需年轻人眼里的捡漏宝

学区不是他们考虑的第一要素,通勤才是,南码头恰好。



如果为了追求市区的生活配套,南码头不是个好的选择。

板块内有大量不足50平的一房,并不适合家庭自住,

在缺少年轻人的情况下,想要出租或投资也不现实。

南码头人口密集,医疗资源上只有一家浦南医院,

好在到塘桥的仁济医院和上海儿童医学中心相对也方便。

在偌大的上海,市区老公房的存在,让刚需客看到留下的希望,

也为普通刚需客户留在这个城市提供了机会,选择起来更需要慎重

目前南码头的老公房均价在4.6-6.4万/㎡,低于隔壁均价7.9万/㎡的塘桥。


写在最后,

过去我们一直在强调买品质次新房该如何挑选板块,

其实老公房一样需要挑选,千万不要只因为价格足够便宜。

一味的追求低价实在盲目,像临沂1-8村,产品同质化严重,

卖的时候发现,永远有上百套和你竞争。


作为年轻人上车房,总价低、地铁近,是最重要的。

所以对于预算不足300万的刚需购房者,在附近通勤的尚可考虑,

小是小了点,但是厨卫都有,上班也方便,攒一攒,就能上车了。

或者对于老上海人,不想出中环,拿着动迁款,买个1房养老。

如果,预算能再涨一涨的,南码头板块可能需要再斟酌一下。



派房王博士带队,
以十年专业房产实战投资人的身份,
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祝愿大家都能买到心仪好房,安家上海!



THE END


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