作者：周军律师.
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在抵押担保的法律关系中，抵押登记是一个关键环节。
但如果约定以不动产提供抵押担保，但未办理抵押登记的，担保人还承担责任吗？
最高人民法院指导案例《中信银行股份有限公司东莞分行诉陈志华等金融借款合同纠纷案》中明确：
以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。
最高院认为，
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"
本案中，中信银行东莞分行分别与陈志华等三人签订（2013）莞银最抵字第13Ｘ79910、13Ｘ79912、13Ｘ79913号《最高额抵押合同》，约定陈志华以其位于东莞市中堂镇东泊村的房屋（房地产权证号为粤房地证字第××、xxx××xxx、xxx××xxx号）、陈仁兴以其位于东莞市中堂镇的房屋（粤房地证字第××、Ｃxxx××xxx号，粤房地共证字第××号）、梁彩霞以其位于东莞市中堂镇东泊村陈屋新村的房屋（粤房地证字第××号）为案涉债务提供担保。
上述合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然前述抵押物未办理抵押登记，但根据《物权法》第十五条之规定，该事实并不影响抵押合同的效力。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应依据合同约定或法律规定承担相应责任。
根据合同约定，陈志华等三人应确保案涉房产能够依法办理抵押登记，否则应承担相应的违约责任。
本案中，陈志华等三人尚未取得案涉房屋所占土地使用权证，因房地权属不一致，案涉房屋未能办理抵押登记，抵押权未依法设立，陈志华等三人构成违约，应依据前述约定赔偿由此给中信银行东莞分行造成的损失。原审法院认定陈志华等三人不存在违约行为不应承担损害赔偿责任不当，本院予以纠正。
在案涉抵押合同正常履行的情况下，当主债务人不履行到期债务时，中信银行东莞分行可直接请求就抵押物优先受偿。
本案抵押权因未办理登记而未设立，中信银行东莞分行无法实现抵押权，损失客观存在，其损失范围相当于在抵押财产价值范围内华丰盛公司未清偿债务数额部分，并可依约直接请求陈志华等三人进行赔偿。
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