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【静安玺樾二期】一房一价的选房分析

楼市 2024-11-05 09:30 上海

大家好，【静安玺樾二期】的一房一价出来了。

自从10月13日静安玺樾美学示范区开启以来，之后的每个周末都有近千组客户到访，这样高的人气，无疑是买房人对项目价格和品质的认可。

现场拍摄

现场拍摄

本批次入市的是03幢（最高销售层为18层。非自然层数，为便于和一房一价对应，本文后面涉及的楼层数均为销售层）和06幢（07#和08#最高销售层为35层，09#最高销售层为23层）。

在户型上，本批次的面积段十分接近，都在百平米上下。所以对大家来说，做选房预案的时候，可选范围又特别的多，上车的机会大大提升了。

本次三万平方特意为大家把一房一价整理为Excel文件，需要的朋友可以联系我们免费获取。

三万平方独家整理

下面我们就结合一房一价来为大家提供详细的选房分析，希望能够对大家挑选适合自己的房源产生帮助。

分户型价格

我们先来看一下每种户型的均价情况。

三万平方独家制作

通过这张表，可以一下子分析出三个重要的点：

①主力户型，“真性价比”。

本次房源数量最多的是A系列的大2房户型，要占了一半多的套数，而在定价上价格实在是太有诱惑力了。平均下来12.1万，真的是千万级静安内环的机会！

这可不是那种广告式定价：就几套房源千万级出头，然后百分之六七十的房源在1500W级了。

所以对预算段在千万级的买房人来说，这次真的是一个一定要珍惜的机会！

②1300W的静安内环三房。

B1、C和B三个户型的平均单价就提升到13W级。

等于说百平米三房的户型价格要比两房平均多出100万。

不过这里还有另外一个因素的加成，就是这三个户型都是边户。就还有户型位置的加成。

特别是B户型，它在6号楼的东边户，东侧是楼王5号楼南侧的社区中央景观，北侧也有大楼距的景观。所以定价更有支撑。

过程效果图，仅为示意

所以单从户型类型和户型位置的角度来看，定价是十分准确的。各自都极有诱惑力！

③我们再来看一下最高单价和最低单价。

整个价差幅度（单价MIN/单价MAX），

94㎡A户型：101203/127659=79.28%

98㎡A2户型：102925/131917=78.02%

99㎡A户型：102834/131193=78.38%

100㎡B1户型：107817/140343=76.82%

103㎡C户型：111441/134454=82.88%

106㎡B户型：114612/142699=80.32%

六个户型幅度差别不是特别的大。

最大的比值是100㎡B1户型。这里有个原因是因为B1户型的西边户是最临近南北高架的，而东边户又几乎没有这个影响，所以两个价格就拉开了。

最小的比值是103㎡C户型。因为它是6幢的西边户，层数（23F）没有东边户106㎡B户型（35F）高，所以比值数字上要大一些，其实质情况还是一样的。

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楼栋和单元价格

下面我们来看一下楼栋价格和单元“每条腿”的价格。

三万平方独家制作

因为层数和户型类型差别比较大，所以楼栋的均价在本批次里看意义不太大。

我们主要来看下“每条腿”的价格。

首先是最大的价差在100㎡B1户型，就是03幢的东边户和西边户。这里也是前面提到的西边户是离南北高架最近的，所以价格要低9000。

99㎡A户型在03幢和06幢里都有，06幢要比03幢高3000，同幢楼里，东户要比西户贵3000。这和大家的直观判断也是一致的。

而06幢中A2的两户均价基本一样，可能也是考虑这两户是紧邻的，情况基本都一样，也就不拉开价差了。

房源套总价

下面我们从预算角度来分析选房逻辑。

三万平方独家制作

这次，2房和3房（2.5房），在总价上是有重叠的。

A和A2里的最高套总价分别是1204.1W、1294.5W和1302.6W，和B1、C、B三种户型都有预算重叠。这就需要在这个预算段的大家在选房前清晰的定位自己的需求：

是高区2房，还是低区的3房，或者两者都要！

上面这张是房源预算段的分布，统计后可以看出：

主力预算段是在1150万-1300万，这里集中了接近60%的房源数量。

超出这个范围的，房源数量就逐渐减少了。

大家可以作为自己选房概率的参考。至于是集中火力，还是准备捡漏，就只能大家根据自己的情况做好准备了。

楼层价差

三万平方为大家把一房一价还有楼层价差汇总在楼层上。

三万平方独家制作

需要Excel文件的朋友可以联系我们免费获取。

层间价差比较大的地方，我们标了出来。

一个是底层。这里集中了一半左右的价差！

我们以08#的01室为例，101室的单价是103015元/㎡，201室的单价是103468元/㎡，301室的单价是116515元/㎡，单价最高的3301室单价是131102元/㎡。

最高价和最低价差了2.8W，而一二层和三层平均差了1.3W，剩下的1.5W由楼上20多层来分。

这里低区的性价比，太少见了！

剩下价差比较大的楼层，三万平方在楼层图上为大家用粉色标了出来。

这里有个红色框的区域，是06幢08#的02室，在25层以上，由中户变为边户了，所以在25层有个小跳价。感觉还是很划算的。

小结

最后，我们来做一个小结。

①首先，整体的价格在这个地段，静安玺樾的品质和价格是它的最大特点。

②从可选房源数量上，它是真千万级的。

③因为2房和3房的预算价格有重叠，加上本批次面积段都是百平米的，所以选房前的计划要更多一些。

④在价格差上，低区和3幢楼的西户，优势十分明显。

大家可以关注三万平方针对性的视线和噪音评测。

文章链接：【静安玺樾】噪音实测评测分析

百平米内上车静安内环内的稀缺机会——静安玺樾94㎡户型解析

综合来看，这里的低总价是十分值得关注的！

最后祝大家都能选到自己心怡的房源！

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5、以上价格信息来自链家网挂牌核验价，位置信息来源百度地图

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