住宅空间的革命性突破，MAX级产品力——保利·外滩序BUND88建面约105㎡D户型和建面约128㎡E户型解析

楼市 2024-11-12 09:34 上海

和住宅户型打了几十年交道，这次被【保利·外滩序BUND88】惊艳到了。

两个户型，建面约105㎡D户型和建面约128㎡E户型，都是“产品力满满”。

建面约105㎡D户型（过程稿）

建面约128㎡E户型（过程稿）

为了给大家百分百讲解清楚这两个户型的产品力干货，本文内容很长，建议先收藏，再细读。

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建面约105㎡D户型

突破级的王者三房

我们先来看建面约105㎡D户型。

A、“使用率”数据对比，突破级的“王者三房”

看到这个户型，三万平方第一眼感觉就是：作为三房产品，怎么感觉户型房间那么大？

于是我们为大家来进行数据上的分析和对比。

从住宅设计规范角度的数据来看，本户型的空间尺度是远远超越一般户型的要求！无论客餐厅、卧室、厨房、卫生间，尺寸都远超百平米的标准，几乎达到市面120㎡面积段户型的水平。

三万平方制作，以上尺寸面积为估算，仅供示意参考

从以上的数据对比可以看出，如此高的空间“使用率”，百平米三房中的“突破级卷王”，【保利•外滩序BUND88】建面约105㎡D户型绝对是名至实归。

那么，本户型究竟是如何达到这么惊人的优势？除了数据以外，是否还有更多的优点？

下面三万平方就为大家来详细介绍。

B、洋房产品，赢在起跑线

大家都知道洋房产品会明显优于各类小高层和高层的产品。但具体好在哪里？三万平方为大家来深入介绍一下。

效果图过程稿

①洋房产品组成的楼盘是低密社区（如果是洋房+高层的组合则未必），整个社区人口密度低，景观环境、停车配套等更加充足和舒适。

特别是【保利•外滩序BUND88】位于寸土寸金的内环以内，更是滨江洋房，其稀缺性和增值保值性更加凸显！

②楼栋间距更大，日照好，视野舒畅。我们来看数据对比：【保利•外滩序BUND88】8层洋房建筑高度24米，南北楼栋之间的平均楼间距约25米。

而大部分的17/18层高层社区，建筑高度至少50米，南北楼栋之间的一般楼间距约30米。

之前某热门超高层住宅，建筑高度150米，南北楼栋楼间距50米。

洋房的优势一目了然！

③电梯配套等设施人均使用效率高。以电梯为例，还是用数据来比较：同样是一梯两户，8层洋房一部电梯是16户人家使用（有地库，1楼也要用），18层高层住宅是36户人家使用。2倍的优势！

还有很多更专业化和更细节的优势，限于文章的篇幅，我们就不再逐一展开了。

C、经典级的户型格局

【保利•外滩序BUND88】的D户型采用了经典的【动静分区】型式。

【动静分区】型式的优点在于分区明确，有更长的南向尺度和更短户型进深，能够达到更好的采光和通风效果。

玄关、厨房、餐厅、客厅和阳台作为动区，承担家庭级别公共生活和交流的需求；带主卫和衣帽间的套房级主卧、南向次卧和北卧室，构成了静谧的居住区域。

而且户型是一梯两户的单元形式，所有房源都是“完全的南北通透”。中户也没有北连廊或北外廊的干扰。

三万平方制作

D、惊人的超级地毯率

得益于社区的洋房定位和房型的仔细打磨，【保利•外滩序BUND88】的D户型拥有惊人的“超级地毯率”！

我们先来看一下户内的地毯面积，本户型的地毯率要远高于市场常规的百平米3房！

因为本户型的①公摊面积小，②阳台和飘窗的赠送面积大（以上两点会在后面详细介绍），所以户型套内地毯面积得到了双重优势加持！

经过三万平方的数据对比，地毯面积要高于同面积段户型约10%，可以和市面上120㎡面积段的户型进行PK了!

三万平方独家分析，仅为对比示意，不作为购房依据

得益于超级地毯率，各个房间的尺寸更是优势突出！无论客厅、主卧还是书房，尺寸都远超同面积段的对手。

三万平方独家分析，仅为对比示意，不作为购房依据

E、恐怖级的超低公摊

本户型超级地毯率的另外一个原因是拥有“恐怖级的超低公摊”。我们来看专业方面的对比。

以标准层为例，住宅的公摊主要是楼梯、电梯、电梯厅和连廊。这一部分的设计是受到严格的各类规范的限制的。我们以同样一梯两户的标准类型来对比。

三万平方独家分析，仅为对比示意，不作为购房依据

以上的优势来自两个方面：

一是洋房定位。这是因为楼层低的原因，所以消防疏散的大量功能要求的面积可以节约掉。

二是项目对产品的精心打磨。比如在疏散楼梯这里，外侧楼梯平台处采用了“八字形”设计，在保证人员使用楼梯安全疏散的同时，极致减少了公摊面积！

F、天然采光侯梯厅，入户礼仪美学

好的户型，入户前的空间也需要出彩！

本户型电梯厅是天然采光厅，还同时拥有东向or西向+北向两个方向的天然采光，所以能够保证电梯厅的明亮和空气流通。

另外一个特别让人感到舒服的地方是电梯轿厢的开门没有和单元里两户的户门直接对视，而是形成一个90度的转角，这样增加了对于隐私的保护。

三万平方制作

G、创新【S墙】设计

【保利•外滩序BUND88】的D户型和邻居的分户墙采用了创新的分户【S墙】设计。

把原本笔直的两户分户隔墙，通过精细化的设计变成深浅不一的S型，左右咬合，有深有浅，嵌入柜子和冰箱后刚好和墙拉平，同时结合入户玄关柜和客厅背景墙，形成完整美观的装饰面，将实用功能与空间美感融合。

这样的设计，完美解决了传统收纳柜多为300~600mm深，无法满足大物品收纳的问题。

同时，完整美观的装饰面，视觉上几乎察觉不到任何异形感，还增加了超乎想象的收纳空间。

毫无疑问是集美观与实用的大成。

三万平方制作

H、重新定义的餐厨空间

一般百平米三房的餐厅空间布置的是四人餐桌，布置的时候也是靠墙放置餐桌，很少有餐柜空间。

而本户型的餐厅空间可以从容放置6人桌，还能再布置上餐柜。

这里一定要和大家分享一下，这餐柜能够布置一个约0.6米深度的“深柜”！一般户型放置的餐边柜只能做浅柜，就放一下杯子、酒或小摆件。而本户型的深度，就能够放进家电，实用性一下子有了飞跃。这里还可以根据家庭需要，微改造为西厨空间，适应更个性化的生活~

厨房空间直接北向开窗，窗户足够的大，远大于市场常规的厨房窗户。这就意味着，不用灯光补光，就能有一个十分明亮的厨房和餐厅！

三万平方制作

I、宽幕级的“真”宽客厅

百平米户型的客厅部分一直是比较固定的，大概在3.3米到3.6米的轴线宽度。

后来有一些创意户型把户型设计为横厅形式，就是把客厅和餐厅一起布置，这样能够把客厅的空间连通的比较大，但客厅的实际尺寸是没有提升的，只是和餐厅合并了，即使这样也足够让人惊艳了。

三万平方独家分析，仅为对比示意，不作为购房依据

然而，这次【保利•外滩序BUND88】的D户型，是真真正正的给做了一个“大宽厅”！

它的轴线宽度达到了约5米的真宽度！这在上海的新房市场中，相当于约150㎡户型的客厅尺寸。

这种尺寸在客厅上其实是非常奢侈的！

所以项目在客厅里除了沙发和电梯之外，还设计了一个灵活的“X空间”，就在沙发区的背后。

这给业主们一个更随心的个性化功能需求，可以作为开放式书桌、家庭办公区、学习区、游戏区、运动区等都可以。

“X空间”意向参考，仅为示意，不做为购房依据

J、阳台——约等于多送你一个小书房

前面介绍的，本户型的客厅达到了市面一般约150㎡面积段户型的尺寸。

而阳台更是超越了很多150㎡面积段户型的阳台！

因为很多横厅在阳台部分的处理上，并没有做到“与厅同宽”的阳台，而是“阳台+飘窗”的形式。

三万平方独家分析，仅为对比示意，不作为购房依据

而【保利•外滩序BUND88】的阳台真的做到了“与宽厅同样宽度”的标准。

整个阳台的地毯面积达到了约5.6㎡，几乎是一个小书房的空间大小了。

K、能产生“幸福感”的飘窗

目前户型产品中，主要房间做飘窗肯定是主流的。

不过飘窗也有“做的好”，有“做的一般”的。

我们先来看一下数据的对比。【保利•外滩序BUND88】D户型在飘窗部分就有约5.9㎡的实用空间。比同面积段的户型要多了63.8%！

【保利•外滩序BUND88】D户型的飘窗应该是做到“户型飘窗界的金字塔尖”了，三万平方评价它是能给业主产生幸福感了。

首先飘窗的数量非常多，除了客厅阳台外，三个卧室、主卫和公卫也都设计了飘窗。

其次飘窗很大，几乎每个房间都是满飘窗！南向的主卧和次卧，都是仅房间的一边留下必要的结构墙体，剩余开间都是飘窗。北书房更是出色，整个飘窗与房间同宽，完全没有墙垛，使得房间的尺度感和实用率大大提升！

最后主卧的飘窗还在一侧做成了转角飘窗，使得主卧的采光和视野更加完美！

L、“多多多”的储物空间

储物空间在实际居中生活中的重要性是不言而喻的，而户型“老手”们也会以这条标准来评价户型的深度。

我们来看一下本户型的超级储物空间！

入户玄关+S墙；

餐厅足够放下餐柜；

客厅内的X空间；

每个卧室都足够放下整组衣柜；

主卧室的房门背后，竟然还有壁柜空间！

三万平方制作（本图仅为示意“可收纳空间”，不代表交房标准）

相比于常规百平米户型，本户型在餐厅多了餐柜，在客厅·多了X空间的组合柜，在阳台多了一侧的储物柜，在主卧室多了壁柜，在北书房多了组合柜。这么多储物空间的增加，无疑大大提升了居住的舒适性和幸福感。

三万平方特意为大家详细分析各个部分收纳的空间大小，同时罗列了收纳物品一般情况作为参考对比。

三万平方独家分析，仅为参考，不作为购房依据

M、优越的采光和通风

【保利•外滩序BUND88】D户型的采光与通风都极为优秀。

105㎡D户型采光图

上面是本户型的自然采光模拟图，模拟计算的是在全年平均日常自然光漫反射情况下，不考虑户外遮挡，户内不开灯时明亮程度的情况。

颜色代表采光效果，黄色最亮，蓝色为暗。

从图中可以看到，主要房间的采光都很优秀！几乎都是最好的自然采光状态，这意味着室内是很明亮的。

105㎡D户型通风图

105㎡D户型通风动图

上图和视频，模拟计算的是在春夏季东南风环境下，户内的通风情况。颜色代表风速，红色最优，蓝色基本静止；箭头代表流动方向。从中可以看到，因为南北通透，大部分都有最大风速的红色箭头，表示在南北房间敞开情况下，整体户型的通风条件是极为优秀的。

建面约128㎡E户型

宝藏级的改善四房

我们再看建面约128㎡E户型。

洋房产品，惊人地毯率、超低公摊，优秀阳台和飘窗设计，充足的储物空间等等这些优秀的特点，本户型同样具备！本户型可以PK常规140㎡面积段户型。我们还是来看数据。

A、本户型地毯率高于常规140㎡户型10%+！

三万平方独家分析，仅为对比示意，不作为购房依据

B、本户型空间尺寸可与常规140㎡户型PK！

三万平方独家分析，仅为对比示意，不作为购房依据

C、本户型储物空间同样可与常规140㎡户型PK！

同样的，在如此出色的空间使用率情况下，本户型同样拥有着惊人的储物空间！

三万平方独家分析，仅为对比示意，不作为购房依据

除此之外，建面约128㎡E户型还有着更多的户型升级！

升级一、南向四开间，超越100%的阳光面宽

128㎡的户型拥有南向四开间的无敌大面宽！而且它三个卧室朝南，居住的舒适度直接是拉满的。

本来能够做到这，就已经是本面积段里的“王者”户型了。

本户型竟然还能再升级！

首先南向的三个卧室的飘窗都做到了极限大，可以说除了必要的结构，其余都是窗。然后主卧飘窗做了转角飘窗，增加了一侧的采光玻璃面，最后阳台也有两个侧面的采光面，是270度的景观阳台。

这样把所有的玻璃长度相加，能够采光的长度几乎要超越整个户型的面宽。

升级二、私属侯梯厅，双重礼仪空间

在入户区域，E户型也进行了品质的升级。

电梯采用了对穿门的形式，使得每一户获得了自己独立的私属候梯空间。候梯空间十分方正。

值得夸赞的是，这个私属侯梯厅是有自然采光窗的。能够拥有天然的采光和通风效果，使得空间的舒适度大大提升！

另外，因为电梯厅私属，几乎不受打扰。使得在电梯厅内也可以布置收纳空间，空间使用率和独享性再加分！

进入户内后，还有一个十分标准的正玄关空间，并配有适宜的储物柜。

两重空间递进，形成归家的双重礼仪空间。

三万平方制作

私属侯梯厅储物装饰意向参考，仅为示意，不做为购房依据

升级三、满窗的阳光餐厨

128㎡E户型的餐厨空间也超级舒适。

开窗很大，整个墙面几乎都是窗，采光通风肯定是最顶级的。

然后窗还是飘窗。在厨房送那么大的飘窗，真的在市场上很稀缺的。

三万平方制作

升级四、公卫干湿分离，越级配置的家政空间

们再看下公卫这里。这里做了“干湿分离”！能够大大增加卫生间的使用效率，增加居住的舒适性。

在干区，又很贴心的增加了家政空间！这在功能上布置的太合理了，换洗下来的衣物在边上就能洗涤，便利性一流。

这样的话，阳台的空间就进一步的解放，使得阳台更有品质。

这些细节的设计可以说全面拉高了整个户型的暖心程度！

三万平方制作

最后

【保利•外滩序BUND88】的户型还有亮点！

部分户型采用了一楼绿篱围合+顶楼“灵动空间”的丰富组合。

更精彩的是，BUND88一楼户型拥有宽奢地下室（有采光井）。地下空间层高约3.5米，远高于普通住宅的层高，这就很类似别墅了，让生活更立体、更个性化，健身房、会客区、架子鼓、瑜伽室、储藏室等可自由安排，大大提升了首层洋房的价值。

效果图过程稿

【保利•外滩序BUND88】的户型产品真的非常让人惊艳。可以说是从起跑线定位阶段开始，一路跑赢到终点。

项目的样板间已经开放，建议大家一定要去看一看，相信会给大家更直观和惊喜的感受！

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