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导语：财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部11月13日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。公告明确，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。
11月13日，财政部等三部门发布楼市税收优惠新政，包括降低买卖双方住房交易环节成本，缓解房地产企业财务困难等方面一系列利好举措。
新政具体涉及哪些方面？对买房、卖房有何影响？
为促进房地产市场平稳健康发展，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“新政并非针对保有环节。在房地产市场止跌回稳的基调下，需要不断推出新的增量政策来形成政策的叠加效应，让市场不断有降成本、降门槛和提升市场预期的效果，保持市场的热度。”北京国家会计学院副院长李旭红分析认为，新推出的税收优惠政策“组合拳”旨在实现几个关键目标：
· 降低交易环节的税收成本，有利于促进房地产市场的交易来拉动大宗的消费；
· 土地增值税的预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于缓解房地产企业的资金压力，支持推动房地产行业的发展；
· 明确和取消普通住宅与非普通住宅标准相衔接的增值税和土地增值税政策，有利于降低企业和个人的税收负担及遵从成本，进而激发市场活力，促进房地产市场的供需平衡。
具体来看，契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，调整后，在全国范围内——
· 对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税；
· 面积为140平方米以上的，家庭唯一住房减按1.5%的税率征收契税；家庭第二套住房减按2%的税率征收契税。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“新政将直接激活中大户型房子的认购，即对于90至140平方米，以及140平方米以上的住房，能够降低税费成本。其次，利好一线城市的住房交易，过去一线城市认购中大型房子所需支付的契税税率通常高于全国平均水平，现在进一步降低一线城市的购房成本，有助力进一步提振市场。第三，利好房企、房东去库存，房企的中大户型住房交易会明显拉升，也有助于中大型二手房挂牌量的消化。”
增值税方面，新政明确，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
严跃进解释：“以一线城市的房东出售一套大户型房产为例，按照旧政策该房产会被认定为非普通住宅，需要缴纳增值税，即按当前售价减去购买价格后，再乘以5%的税率。对于价值1000万元的住房来讲，过去增值税可能在10万元到25万元之间。根据新政策，这部分税费可以免除，减税效果显著。”
专家表示，这将直接影响后续出售持有2年以上的大户型住宅，反过来是利好购房者认购次新房和大户型住宅，对于优化二手房交易结构和提升二手房交易都有积极的作用。
专家介绍，这次的政策不仅利民，而且惠企。按照政策规定，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点；取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
李宇嘉表示，土地增值税是针对开发商在开发商品房项目过程中，从购置土地到项目竣工交付，最后根据土地评估价值的增长来征收的税种。由于竣工交付周期较长，通常在商品房项目销售阶段就会对开发商预征0.5%至1.5%的土地增值税，待项目竣工交付以后再进行清算。
“此次预征率下调0.5个百分点，各地还可以结合实际情况对预征率进行调整，意味着很多区域很可能会降低甚至取消预征，从而直接后移到项目交付后的清算环节，主要目的是提升开发商的积极性。”
为了让新政更好落地见效，三部门表示，要持续优化纳税服务，进一步提升窗口服务效能、优化资料提供方式、加强政策宣传解读。
李旭红表示，这将有效提升纳税人的满意度和获得感：“一系列政策的出台不仅体现政府对房地产市场调控的精细化与灵活化，也彰显了通过税收政策调节市场、稳定预期的决心。这些政策对于稳定房地产市场、促进宏观经济的稳定都将产生积极影响。”
党的二十届三中全会提出，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。此时发布房地产税收优惠政策，李宇嘉分析：“住房供求关系发生重大变化，大家换房、改善的需求比较强烈。90至140平方米面积段在新房市场的占比至少达到了30%到40%。交易环节的成本大幅度下降，对于促进整个房地产市场止跌回稳具有重要意义。”
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