拿地的减少，直接导致的是企业总土储规模的收缩。从2024年中期的情况来看，四大央企的总土储建面相较于期初都减少了8%以上，减少最多的招商蛇口超过了10%。从土储绝对数量来看，保利发展以7140万平米的规模稳居第一，其次则是华润置地的5699万平米。
在销售下行的背景下，房企都面临着去库存的压力，四大央企也不例外。从四家企业披露的存货情况来看，已竣工物业（A股：开发产品，H股：持做销售物业）在存货中的占比近年来呈现逐渐提升的趋势，其中保利和中海的竣工存货占比都超过了20%，中海甚至达到了30.17%（2023年底数据），存货去化压力相对较大。
中海坚持主业仍保持较高利润率
华润和招商成功开辟第二曲线
从2024上半年的营收与利润情况来看，保利发展作为规模第一的房企，其营业收入也达到了1392.49亿元，是所有房企中最多的，同时企业的毛利润也是最高的223.08亿元，但是净利润方面则被中海和华润反超。
从利润率水平来看，中海和华润与另外两家企业拉开了一定的差距。其中中海的归母核心净利率达到了12.24%，华润置地更是达到了13.57%，在全行业中都保持着前列水平。
然而仔细看这两家企业的营业收入分布情况则可以发现，中海的房地产销售收入占比达到了94.37%，而华润则降到了74.72%。中海坚持房地产开发主业，保持较高的利润率，更多是得益于企业的成本控制能力。
华润置地保持较高的利润水平，则主要是因为企业经营性业务的第二曲线已经形成，支撑企业盈利。2024上半年华润置地实现核心净利润107亿元，其中经营性业务核心净利润55亿元，占比提升至51.4%，经营性业务核心净利润占比首次过半。与毛利率只有12.4%的地产开发业务相比，经营性业务收入占比增加，大大提升了企业的盈利水平。上半年华润新开业6个购物中心，实现租金收入95亿元，同比增长9.7%；零售额916亿元，同比增长21.9%，各项指标均实现了较快的增长，已成为企业重要的发展动力。
除了华润置地之外，招商蛇口的房地产销售收入占比也降至77.82%，资产运营与城市服务业务作为业绩增长的第二曲线也初具雏形。从资产运营端来看，2024上半年招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比增长15%，EBITDA实现18.95亿元，同比增长14%。同时城市服务端旗下的物业管理和轻资产运营服务平台——招商积余，期内实现营业收入78.39亿元，较上年增长12.34%。
四大央企财务都较为稳健
保利发展最有钱
在财务指标方面，四大央企的财务状况都较为健康，三条红线均处于绿档且较为安全的水平。总资产和持有现金最多的是保利发展，分别达到了13900亿元和1464亿元。但是保利发展的非受限现金短债比为1.22，在四大央企中最低；净负债率为66.18%，扣预后资产负债率为66.89%，在四大央企中都是最高的。由于央企强大的融资能力，四家企业资金成本都低于3.5%，几家企业在资金方面都没有太大的问题。
整体看来，四大央企目前在经营方面各有所长，保利和中海仍然重点坚守房地产主业，保利发展以规模取胜，中海坚持利润为王；而华润和招商另辟蹊径，第二曲线发展取得了一定的成果。就目前的情况来看，坚守主业的房企势必在短期内会经历利润率和去化率的压力，而开辟第二曲线也要面临市场不确定性的投资风险，四大央企即使是在资金较为充足的情况下，在当前的市场环境下也都面临着一定的挑战。
本文完
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