“有城市房贷利率又降了，最低 2.75%”。
成都目前首套房贷利率普遍为 3.25%，但实际上已经有人成功申请到 2.75% 的低利率，比公积金首套房5年以上的利率（2.85%）还要低。
自从房贷利率按地方政府按照因城施策原则，不只是成都，其他城市的房贷利率也在接连下调。在苏州，房贷利率最低可至 2.9%，且没有贷款金额的限制。四大一线中，广州先将“首套房贷利率”卷到了 2.9%。
目前，福州首套房利率普遍为3.2%，个别银行可在此基础上有下调，但目前未出现比公积金更低的利息。
房贷利率进一步下调，或将迎来“曙光”的可能性：
01 房贷利率已处在历史低位
今年以来，新增房贷利率不断下探。央行已对 5 年期以上 LPR 进行了两次调整，累计下调 35 个基点，并且在今年 5 月取消了全国层面住房贷款利率政策下限。多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至 3.2%左右，部分地区甚至出现了“2”字头的超低利率。
02
房贷减负对于多方“利好”
购房者的减负需求：近年来房价整体持续回落，购房者的财富缩水，消费信心和消费能力受到了影响。降低房贷利率是对这一群体最精准的支持，能够让他们有更多的可支配收入用于其他消费，从而刺激经济增长。
房地产市场的稳定需求：
高房贷利率使得购房门槛较高，抑制了购房需求，房贷利率的下调可以降低购房成本，刺激购房需求的增加，有助于促进房地产市场交易活跃，利于市场稳定发展，避免房价过度下跌。
03
信号出现，还有下调可能
著名评级机构惠誉评级表示，为支持房屋销售，政府可能会进一步下调 LPR，以压降贷款（尤其是个人住房抵押贷款）成本。此外，央行发布的报告中也提到，存量房利率调降可减少利息支出，增加居民可支配收入，从而促进消费增长。这也为房贷利率的下调提供了一定的政策依据。
新增与存量房贷利差扩大，下调存量房贷呼声四起！
基于新增与存量房贷利差扩大，下调存量房贷又引发高度关注。近日，又有市场传闻称，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达37.8万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。
在今年7月，央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，指出存量房贷利率下调对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。
一石激起千层浪。据CRIC调研，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率3.53%，较年初下调约0.6-0.7个百分点，其中部分城市房贷利率累计降幅达1个百分点。
降存量房贷利率窗口打开？银行息差面临更大挑战
随着新增与存量房贷利差拉大，不少业内人士认为，降低存量房贷利率符合群众期盼，且一定程度上有利于商业银行平滑提前还贷压力，因此，未来存量房贷利率存在下调空间。
显然，存量房贷与居民生活息息相关，也是影响银行经营成果的重要业务板块。今年，央行对货币政策框架进行了调整，畅通了利率传导机制；构建了新的利率走廊，收窄走廊宽度，使得流动性分层现象显著缓解；通过丰富公开市场工具，增加国债买卖工具对债市极端交易和曲线形态进行纠偏。因此，当下如果再次推进存量房贷利率下调，配套货币政策的精准支持，预计对银行间流动性影响可控。
但不容忽视的是，存量房贷利率下调对于银行息差构成挑战。今年以来，利率市场化推进步伐不断提速，2024年二季度各类银行的净息差基本保持稳定，持平于上期的1.54%，整体依然较低。出于稳定银行息差的考虑，如果存量房贷利率下调，预计是以对银行息差影响更为温和的方式推进，并且需配套负债端成本降低。
从居民端来看，克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，如果能够调降存量房贷利率，可以有效减轻居民的负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。同时，还能减少提前还贷等情况，稳定房地产市场。
来源：中国证券报、易遨云
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