楼市大消息
刚刚央行重磅官宣
存量房贷利率调整迎重大进展！
10月31日前批量调整
12日前主要商业银行将出细则
今日，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。同日，中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。
综合公告及倡议信息看，2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近。批量调整后，2024年11月1日起，满足一定条件的商业性个人住房贷款借贷双方可协商调整加点幅度及重新定价周期。
公告原文：
中国人民银行公告〔2024〕第11号
中国人民银行公告〔2019〕第16号自发布以来，对推动利率市场化改革、促进房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用。为落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，深化利率市场化改革，更好发挥市场机制作用，维护借贷双方合法权益，现就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜公告如下：
一、借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式。合同约定为固定利率的，利率水平在合同期保持不变。合同约定为浮动利率的，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成（加点可为负值），加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素。
二、固定利率商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。置换时，利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率的差值。
三、自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
四、自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。重新约定的加点幅度应体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化，加点幅度不得低于置换贷款时所在城市商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
五、中国人民银行各省级分行应指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，指导辖区内金融机构做好落实工作，规范市场竞争行为，维护市场秩序。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者合法权益，确保有关工作平稳有序进行。
本公告自发布之日起施行，中国人民银行公告〔2019〕第16号同时废止。此前相关规定与本公告不一致的，以本公告为准。
中国人民银行
2024年9月29日
倡议书原文：
关于批量调整存量房贷利率的倡议
按照中央政治局会议精神，为回应群众关切，现就批量调整存量商业性个人住房贷款(以下简称房贷)利率有关事宜倡议如下。
1.本倡议发布后，各商业银行应认真落实倡议要求，抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。
2.各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整，对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）。
3.各商业银行应尽快完成合同文本变更、系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作。鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。
4.各省级市场利率定价自律机制要统筹做好、稳妥推进辖内存量房贷利率批量调整有关工作，有效维护市场秩序，切实保障借贷双方合法权益。
市场利率定价自律机制
2024年9月29日
10月31日前批量调整11月1日起可协商
《倡议》明确2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。
自2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。
在批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整，去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
多数人存量房贷降至不低于“LPR-30个基点”
《倡议》明确，批量调整阶段，商业银行将对LPR加点幅度高于“减30个基点”的存量房贷加点幅度批量调整至不低于“减30个基点”。
简单来说，借款人存量房贷利率原则上将降至不低于贷款市场报价利率（LPR）“减30个基点”。北、上、深二套及以上存量房贷需考虑当地政策下限。
值得注意的是，由于重定价日不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅还将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至全国新发放房贷利率附近。
若按当前LPR计算、2025年1月1日为重定价日，假设借款人调整前的存款房贷利率为LPR+55基点，即4.75%（4.2%+55个基点）。则2024年10月30日批量调整后存量房贷利率降至3.9%（4.2%-30个基点），2025年1月1日重定价日后将降至3.35%（3.65%-30个基点）。
对于固定利率存量房贷的，以最新LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为LPR减30个基点。例如，利率为4%的固定利率存量房贷，最新5年期以上LPR为3.85%，先将其固定利率转换为4%（即LPR加15个基点），再将“加15个基点”调整为“减30个基点”，最终为3.55%。
对于部分城市仍设定了新发放房贷利率政策下限的，调整后的加点幅度需不低于下限。例如，北京二套房贷利率政策下限为，五环以内二套房贷的加点下限为LPR减5个基点，五环以外二套房贷的加点下限为LPR减25个基点。相应的二套房贷在批量调整时，加点分别调整为LPR-5个基点和LPR-25个基点。
假设2024年10月31日进行批量调整，假设2024年10月21日报出的5年期以上LPR跟随央行政策利率下降0.2个百分点，由当前的3.85%降至3.65%，后续保持不变。举例来看：
由于2024年2月、7月5年期以上LPR还分别下降了0.25个百分点和0.1个百分点，因此，对于重定价日为每年1月1日的，调整后的利率为3.9%，明年1月1日LPR重定价后，利率为3.35%。
部分内容来源：中国人民银行、证券日报
