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最近，鹏瑞天玥的二手房，引起市场关注，看了一下放盘情况，其实非常值得研究。
东莞的豪宅市场这几年非常有意思，我先说几个我的观察。
01
存在4大现状
①没住过别墅，一心想买别墅的朋友，看过二手别墅后，坚定的要买大平层。
这就是豪宅的趋势。
上一个时代的豪宅，讲究的是对生态资源的占有，大家都想有私家的湖、山、河、海，没有生态资源的，也要挖个湖出来。
可以把它看做是生态型豪宅，不管离着中心远不远，只要有生态，就能叫豪宅。比如森林湖、鼎峰源著、湖景壹号。
但时代在变。
当下城市发展形态的极致追求，就是中心。
所以对豪宅的要求，已从生态转为对城市资源的占有。
这跟东莞的强芯战略有关，更与国内城镇化发展的大趋势相关。
中信森林湖 图源网络
②买了镇区的别墅，住进去的人不多。
四五年前，五六百万就能买一套镇区别墅，不少城区的中产就买入了镇区别墅。厚街卓越维港和道滘金地城南艺境，是两个代表。
可多年以后，能够舍弃城区住进镇区的人不多。
当犹豫要不要装修的时候，发现动辄就是一两百万真金白银的投入。
现在这部分人，不少都在计划着卖掉镇区别墅，买入城区大平层。
金地城南艺境 图源网络
当年为何买镇区别墅：因为它是别墅。
现在为何想卖掉，因为它在镇区。
所以，单靠产品结构不可能改变板块价值的。
从2024年开始，东莞正式进入“镇区无豪宅时代”。
镇区以后只有大面积，没有豪宅。
就跟你在老家农村建个别墅，它也不是资产，是一个概念。
③东莞二手豪宅，不便宜。
鹏瑞270平的，卖1500万，单价5.5万。
中海莞府240平的，有两套，总价1080万，1200万，单价在4.5万、5万。
看单价，跟在售的豪宅盘比，真的不便宜。
悦府5字头、瑧湾汇5字头，天骄国际说不定有惊喜价，同样面积下，买新房更划算。
中海莞府 图源网络
④老大难户型，会越发难出手。
东城老牌豪宅愉景花园，240平的，挂牌都在1000万。能承受得起1000万总价的人，大概率是看不上愉景的。
因为太老了，虽然不旧，但这种老大难户型越发难出手。
包括中信凯旋城的一些大户型。
因为没有总价优势。
02
豪宅怎么买？
①买中心
只能买中心，只有三个板块可以。CBD、国贸板块、松山湖（尽量选北部），其他地方都不足以支撑起豪宅的价值体系。
这是铁律。如果这条铁律，还看不懂，就宁愿不要买。
②买新房
豪宅的新房市场，现在真的非常友好，只要你开价别太离谱，都可以成交。
不得不说，现在是捡豪宅的时代。
③预算够，就上最好的
因为最好的最缺。
悦府的308和380加起来就230套，每一个户型也就115套左右。
CBD以后这种大面积的会不会，我猜可能会有，但也不多。因为其他待开发地块不具备这种优质要素。
CBD南部地块，北望公园，还临着环城路，朝向和整体素质都不够好。
中心公园
天骄国际这周五开放样板房和园林，首次推的163和175的，货量也不多，加起来也才212套。
④不要唯产品论
中海莞府和鹏瑞天玥就是一个很好的案例。
要说大平层的豪宅，哪个产品备受认可，中海莞府和鹏瑞天玥，产品做到就各有千秋，开盘时赞声一片。
鹏瑞天玥
只有168户的莞府，现在240平的，即便放到1000万，还是不好出手。
是产品不行吗，肯定不是。
莞府的户型够好吧，莞府的户数够稀缺吧，莞府的物业够牛吧，莞府的圈层够顶级吧。
这些都有了，但为什么还是不好出手呢？
说到底，还是地段和板块的问题。
还是不够核心，特别是在市场低谷期时，核心的资产更为重要。
所以当你看豪宅，觉得户型这里不够完美那里不够完美的时候，先别放弃。
结合板块价值，再考虑一下。
核心板块的房子，实用率低一点，密度高一点，都不是大问题。
千万不要唯产品论，一旦掉入唯产品论的陷阱里，那你一定会为之买单。
03
什么最抗跌，还是豪宅最抗跌
2019年，中海莞府开盘，整体备案均价约27499.52元/m²，备案总价区间为579-796万。
我们就以最贵的这套796万来计算，按照当时4成首付比例来计算，20年月供，每月月供3万多，一年约36万月供，这五年的持有成本是180万。
320万首付，加上180万月供，就是500万的持有成本。假设现在900万卖掉，净赚400万。
但是同样2019年买入的三房和四房楼盘，大多数都跌回原价了，所以还是豪宅最抗跌。
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