当下的东莞楼市，主脉搏就在CBD。
很多人看过，但看懂的人不多。
今天刚好收到一个新消息，根据相关人士透露，香港中心的住宅组团“紫荆8号”的大户型产品，首批限量推售单位均价4.6万/㎡。
价格挺符合当下市场情绪的，相比143㎡四房的价格，有涨幅，但不夸张。
稳中有涨，是更有智慧的做法。
毕竟，上层对地产的大方向就是“止跌回稳”。这四个字，还是比较含蓄的，因为“稳”的下一步就是涨。
刚好借香港中心大户型出价格的热点，来仔细分析下CBD的房产价值。
因为，房产作为家庭财富的压舱石，10年后的价格，才是它的价值所在。
首批限量单位4.6万/m²，高不高？
世间万物，皆因有对比才存在，高或低，自然是参照物相对而言。
言下之意，4.6万可以买哪里？
再强调一次，房产作为一种商品和资产，务必要用动态的，时间轴的维度去对比，方能显乾坤。
2020年楼市疯狂时期，4万+价格，不少人抢着入万江江景盘。
回看这一场景，令人唏嘘。因为没人知道，四年后4万+竟然可以入东莞CBD的核心资产。
东莞CBD实景航拍
普涨时买房铁律是：买房要趁早，规模为王。
可楼市分化时代的买房思路，早已转变为：以质为王，一套核心抵得过两三套镇区。
以时间轴为维度，去回答这个问题，香港中心首批限量单位4.6万/㎡的价格，一点都不高。
追涨杀跌，是人性使然，更是人类的应激反应，再有智慧，再有立场，也难免被市场情绪所影响。
可“追涨”时，如稍稍保持一些理智，对资产有些敬畏心，就能看懂“被羊群所追捧的”，往往也是最快被时代抛弃的。
任何时候，价值内核大过天，对房产来说，地段就是内核，内核就是资产的阻尼器，外部风雨再大，也能安稳度过去。
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一套房的生命力，要看10年后
一套房的生命力，不是看今天，而是十年后。
据统计，东莞CBD范围内，已建成和在建的有6个小区，共计6960套房源。
剔除掉20年楼龄的石竹新花园的2680套房源、万象府1418套回迁房，真正拥有高净值的房源，包括香港中心·紫荆8号等在内，就只有5个楼盘，共2862套房子。
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这是现有的住宅总量，还有潜在供应。
按照已公布的CBD规划，未出让宅地还有7宗居住用地、2宗商住地，共计9宗。
结合CBD最新的住宅小区规划要求，我们来估算下，未来新增住宅约3000套（仅供参考，最终以政府规划为准）。
现有2862套+潜在3000套=5862套。
5862套，就是CBD承载的优质住宅总量。
对想入手CBD的人来说，要认真考虑其中哪类产品更有生命力，更有价值？
用排除法来分析下：
首先，肯定不是小三房、小四房，这类房产的接盘人群实力有限，人群天花板决定产品价值天花板。
300㎡以上的顶豪产品，动辄一千多万，甚至2000万的总价，只有极少的塔尖人群才能吃的下。这类产品的优点是保值和传承，但流通率低，成交周期长。
CBD内兼顾保值和流通的户型，当属200㎡左右的平层。
200㎡的大四房，弥补小四房厅窄、卧室小的缺陷，实现空间均好性，是居家居住首选。同时800-1000万的价格区间，对很多改善客户来说，门槛友好。
可现有的2862套CBD房源中，180-200㎡的户型是蕞缺的。
香港中心已取证的大户型产品，有三个户型，分别为180㎡，200㎡、208㎡，只有84套。
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十年后，这84套房，或许就是CBD二手房市场中蕞稀缺、蕞抢手、蕞坚挺的代表。
给房子定价的是，开发商。
但给房子定价值的，是二手市场。
只有被二手房认可的豪宅，才是真豪宅。记住这一点，豪宅朋友们就不会选错。
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第一次对圈层有了具象认知
说到豪宅，总是要提“圈层”，豪宅的最终意义，就是高能量人士的汇集，可这句话理解起来总有点空。
自国庆节前后，陆续带了多批客户去看香港中心，此番让我首次对“圈层”这一概念，有了具体而生动的认知。
香港中心，是大湾区战略发展、莞港深度融合的时代产物，股东们都是在粤港两届颇有影响的人士。
自从开了样板房后，不少股东都来定大户型产品，有上市公司董事，也有大厂创始人……
圈层的具象化，就这样显现出来。
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重点是，以香港中心为载体，东莞外商投资协会、香港发展局GOGBA港商服务站等许多企业单位将陆续入驻。
香港的基因和气质，更是吸引了不少镇区跟香港有商务往来的客户。
截图自香港大公报
听现场销售说，镇区客户非常有实力，基本都是有厂有实业的老板，看过一两次就是下定。
2024年住进CBD，买入中心的大趋势，也在香港中心得以具象化。
当然，好户型好房子，才是真正打动客户的地方。有位客户这么形容：香港中心的户型就像宝葫芦，开口小，越往里走越大，格局舒服。
CBD港式藏品级大平层来啦！
东莞城区并不缺豪宅，CBD更不缺，这里几乎是各类新式大平层的试炼场。
但，香港中心·紫荆8号，还是做到了独树一帜，带来了港式“藏品级”大平层。
来吧，看看这样的产品，到底有多惊艳！
首先是视野，与CBD内其他项目相比，香港中心·紫荆8号独具优势，它恰好坐落于CBD北部生态绿轴的交汇之处，北面紧依绿地生态长廊，赋予其开阔视野与景观享受。
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再加上，香港中心自身“巧妙借势”，凭借两块地的独特布局，精心设计楼栋间距，营造出一种仿佛置身头等舱般的尊享体验。
在任何角落，都能饱览CBD的繁华璀璨。
效果图
香港中心·紫荆8号，整体户型设计，深谙港式豪宅之精髓，无论是双套房布局、全屋配备飘窗、以及兼具观景与生活的双阳台设计，它的每一细节皆彰显对极致舒适的不懈追求。
建面约208㎡的大四房，配备高端入户子母门，LDK一体化空间，阔绰双阳台，双主卧套房.....
CBD内，罕见的双阳台设计，约7.9米空中观景台，不仅提供了充足的自然光线，还带来了开阔的视野和舒适的户外活动空间。
衔接上，超奢华LDK大方厅，在视觉上带来豪华大气的视觉感受，更是主人会客最佳场所。
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宽敞舒适的星级主卧，配备独立的衣帽间，不仅提供了充足的储物空间，让衣物和个人物品得以有序存放。
甚至，可以自主设梳妆台和照明设施，为女主人打造了一个完美的更衣和打扮的私人场所。
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还为长辈特别设计独立套房，远离公共区域的喧嚣，提供了一个安静舒适的居住环境，三代同堂，作息不同，亦不会互相打扰。
此外，多功能的灵动空间设计，可以根据需求灵活变换，无论是作为私人储藏室、mini健身房，还是娱乐室，都能满足你对生活品质的追求，彰显出主人的尊贵与品味。
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另外，项目还有建面约180-200㎡户型，户型方正、南北通透，通风采光皆优，同样配置双阳台、双套房等等，亮点也不少，这里不展开说啦。
建面约180/200㎡户型图（左右滑动查看）
如果说高颜值与极致视野，是香港中心·紫荆8号与东莞CBD衔接的纽带，那么其匠心独运的产品空间设计与功能区布局，是其内在之美的完美展现。
自从2019年东莞CBD正式建设开始，今天已实现“五年见新城”的蓝图规划，下一个里程就是“十年大发展”的阶段。
毫无疑问，2024年是成为CBD主人的最佳窗口期。
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