近日，“房屋养老金”成为大家热议的话题。
2024年8月23日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部负责人表示，目前已在上海等22个城市开展试点，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。
住房养老金提出的背景
2022年4月29日，湖南长沙居民自建房发生倒塌事故，造成重大人员伤亡。为扎实推进全国自建房安全专项整治工作，全面消除自建房安全隐患，切实保障人民群众生命财产安全和社会大局稳定，国务院办公厅于2022年5月24日印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，第一次提出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”
2023年3月21日，住房和城乡建设部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，提出各地要积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点，总结创新经验做法，健全房屋安全管理制度，加快出台地方性法规。
2024年8月23日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在开展试点。
房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。![]()
住房养老金和住宅专项维修资金的关系
（一）住宅专项维修资金
《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定，本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金，通常在业主购买商品房时缴纳，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。中央财经大学教授、法学院院长尹飞发文表示，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。目前制度设计中涉及的房屋养老金，仅限于城市规划区内、以区分建筑物形式存在的住房。
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已有住宅专项维修资金，为何还要房屋养老金？
上海市房地产科学研究院一份报告指出，现行的专项维修资金制度较难满足房屋养老需求。随着房屋维修成本逐年增加，住宅专项维修资金制度在缴存标准、续筹机制、资金运作等方面已呈现出一定的滞后性和不适应性。目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。总体而言，现行的专项维修资金制度难以实现房屋“应修尽修”。
根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。（二）住宅专项维修资金的使用提取
根据《民法典》第二百七十八条规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。如果住宅小区没有业委会，要使用住宅专项维修资金确实存在一定的现实困难。目前全国业委会成立比例大约仅为30%。目前，存在住宅专项维修资金缴存基数低，部分小区余额较低，资金筹续及提取存在困难等问题。![]()
上海市房地产科学研究院严荣、郝艳婷、郭戈发布的《我国房屋养老金制度：背景与框架》显示，公共账户资金是以保障社会公共安全和房屋基本安全的资金，用于房屋定期体检以及个人账户资金适用范围以外部分影响公共安全的维修，具有社会共济作用。由财政资金出资，以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金（老旧小区更新改造资金）、地方财政补助资金为主，其他房地产相关税收为辅。其中，土地出让收入作为房屋养老金主要资金来源有两个路径考虑：一是直接在现有的土地出让净收益中增加房屋养老金资金支出科目。二是在大的支出科目中规定计提不少于2%的房屋养老资金。同时，老旧小区改造资金补充到公共账户，既能兼顾按需立项，同时也有利于更新成果的后期维护。可以看出，此次建立的房屋养老金公共账户未加重业主负担。
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