如果中国的房价，一夜之间暴跌90%，会产生什么样的后果呢？房地产到底什么时候能企稳？
那Wind联合中原呢，发布过一份二手房的价格指数，一线城市的价格，普遍已经跌去了30%左右，跌回到了2016年水平，那如果再继续往下跌，会发生什么呢？
这方面呢，日本那可是行家，1991年，日本全国房价暴跌70%，东京的房价更是暴跌了90%，成交萎靡、银行贷款断供，破产集中爆发，数万人自杀。
那这一切是怎么发生的呢？对我们又有什么启示呢？
首先还要先回到1986年，日本股市连涨10年，走出一轮长牛，当时日本整个社会风气呢，都已经非常燥热，非常奢靡了。
就这么说吧，当时中国上海一个月工资500不到，日本一个月能去到2万，这还不够夸张，当时有很多外国人，在自动贩售机等日本人不要的零钱，一天就能有200块的收入。
你像我们普通老百姓都明白一个道理，如果卖菜的阿姨，都教你怎么买股票，那股市肯定是高估了，有泡沫的嘛。
但是日本政府不明白啊，非但没有刺破这个泡沫，还继续降息刺激股市，一年时间，又把基准利率从5%干到了2.5%，直接腰斩，然后，财政政策上面呢，不光减税了1万亿日元，又先后投资了7万亿日元在公用事业上面，那这种极度积极的财政和货币政策，为日本经济带来了长达51个月的平成景气。
那结果是什么呢？股市也带着楼市暴涨，51个月的时间，日本平均商用住房的价格翻了三倍，像东京这种大城市更是到了离谱的程度，东京房价更是到了22万美元一平，要知道，当时美国纽约也才12万美元一平，中国的房价呢，也才503人民币一平。
那一直到这个时候，日本央行才决定加息，而且一下子就飙了个大的，从2.5%直接加到6%，流动性一下子收紧，楼市彻底崩了。
那日本当时的楼市之所以会崩，有三个重要原因。
第一，日本政府的反应非常慢，股市已经连涨了七八年，楼市也一直跟涨，估值已经非常高了，还在降息拱火，那本来整个社会的炒房炒股的热情，都已经非常高涨了，你还放水的话，那这些钱不就继续进去炒作了嘛，那要收水了呢，又一下子来个大的，2.5%的利率直接加到6%，不崩才怪呢。
第二个，日本政府的监管非常差，那时候日本政府放开了金融管制，就允许企业发债融资，那又正好遇上央行降息，把利率调的特别低，那公司一看，我在市场上发债，比我从银行贷款还便宜，那我干嘛还去银行借钱。
那这样银行日子就不好过了，本来利率低就不好赚钱，现在贷款还贷不出去，那就更不赚钱了，而且央行还会给银行贷款指标，你是有业绩考核的，每个月几百亿啊，你必须给我贷出去，那银行也没办法，就只能到大街上卖钱了。
那阿猫阿狗都能轻松拿到低息贷款，还是在一个轻监管，股市和楼市都飞涨的时代，你说你拿到钱干嘛？继续买股票和房子供火呗。1985年，企业净购买土地还只有2.6万亿，到1990年，已经去到16.7万亿。
第三个，对于刺破泡沫，日本的做法其实是很有问题的。
一般来说，是否主动刺破泡沫，也要看是什么样的泡沫，比如是乐观预期驱动的资产泡沫，那主动刺破了，其实对宏观的影响也有限，央行出手管好增长和通胀就可以了。
但是日本是属于信用驱动的资产价格泡沫，也就是全社会借钱，把这个泡沫吹大了，那强行的刺破，就会危及到金融稳定，那应该做到，最好的工具不是货币政策，而是宏观审慎工具，比如增加首付比、控制企业债务收入比等等等。
那你说，我们的房价，是不是也会一下子跌去90%呢？
我觉得不至于，我们管理层反应是很快的，
首先是对金融的收紧，大家还记得是什么时候开始的吗，那可不是说，房价现在下跌了才做的，而是在2017年，当时被称为史上最严监管年，重要监管文件出台超过20个，行政处罚超2700件，罚没金额超80亿元，什么小贷公司、虚拟货币投机等等，全都被叫停，市场上流通的钱就被收紧了嘛。
然后到2021年，对房地产的监管，三条红线开始落实，监管层开始约谈各大房企，那收紧流动性加严监管，那些差一点的房企就开始暴掉了，后面那些加杠杆比较高的房企呢，也因为融不到钱被清退了。
那整个下来，就是反应快、严监管，慢慢用宏观审慎工具，控制企业债务收入比，那一直到现在，我们几乎都形成了一种共识，买房子可以，但不要炒房，那你说在这种共识下，房子还能一下崩掉，怎么可能嘛。
那房地产什么时候会见底呢？这里给大家提供两个指标，
一个呢，是租金回报率，房子的投机属性会消失，但投资属性不会消失，那从国际经验来看呢，租金回报率超过30年国债收益率，估值才算比较稳定，那我们现在的30年期国债收益率呢，是1.94%，一线城市平均租金回报率只有1.7%，虽然还差一点，但也不远。
第二个，看二手房成交占比，房地产市场进入存量时代后，标志是成交以二手房为主，新房占比低，主要原因呢，炒房的人退出市场，大家买房的需求以改善和更新为主。你像是成熟的房地产市场，二手房成交占比一般在7-8成以上，比如说英国、法国、美国2023年的二手房成交占比高达94.9%、91.4%、86.0%，日本的二手房成交占比偏低但也有63.8%，
但是我们的占比只有56%，还是有一定的提升空间。
那总的来说呢，高层对于房地产的处理，还是非常合适的，房地产是非常重要的一根支柱，那现在在做的，就是挤掉投机的水分，回归到一个健康良好的状态，像是美国，房地产业的增加值，长期占到GDP比重的13%-18%，但是这一切呢，不是靠炒作就能实现的。
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