就在今天早上，楼市又放大招了。
六大行决定，从明天开始，将实施存量房贷利率调整的新机制。
这意味着，即备受市场期待的存量房贷加点、重定价周期调整，正式落地！
此次存量房贷的新政，到底怎么调？
现如今，我们的房贷利率已经降低到了一个什么地步？
以及大家必须明白，存量房贷猛降的背后，存款利率也同样正飞速下降。
未来，我们的利率将会怎么变化？
0利率时代，真的要来了吗？普通人该咋样？
今天，我们就来重点聊聊这些问题！
在直接聊早上的新政之前，我觉得有必要来聊聊这段时间，一系列的房贷利好政策。
这些连续的政策，最大目的，就是为了救楼市。
10月21日，央行发布公告，开启了暴力降息。
最新的LPR数据公布，5年期以上LPR，降到了3.6%。
而lpr已经从今年年初的4.2%，降到了3.85%。
这次下调，则让lpr再次降低了25个bp。
大家都知道，我们的房贷，由两个因素构成，一个是LPR，一个是加点值。
LPR直接下调，意味着大部分朋友的房贷，都能再降低点，这是一个好消息。
Lpr一降再降，已经意味着，我国的房贷，进入了“2开头”。
现在，很多地方对于房贷利率，是按照LPR减去80或100个基点来算的。
例如像苏州、南京、东莞等城市，首套商贷利率调整后，都已低至2.95%了。
可以这样说，除了北京、上海和深圳房贷利率，还可能会停留在‘3’字头以外，我们基本都能靠2点几的贷款利率买房了。
夸张到目前的商业房贷利率，甚至还存在与公积金利率倒挂的情况。
毕竟公积金贷款利率根据基准利率来进行调整，不随LPR变动，吃不到lpr下调的红利。
随着新房的利率，越降越低，存量房贷的朋友坐不住了。
咋的，新买房就利好，利率咔咔猛降，动不动加的点数都是-80bp，-100bp，老韭菜就不是人了？
于是，从10月25号开始，银行决定对存量房贷进行调整。
此次调整，将会把存量房贷的加点值，统一调整为-30bp。
能看出，对于存量房贷的利好，力度还是挺大的。
我在小红书看到，有人的房贷就从4.165%（即3.6%+56.5bp）变成了3.3%（3.6%-30bp），一下子利率降了很多很多。
这里要注意一个新问题。
这次存量房贷的调整，只调整加点部分，不调整LPR，LPR仅在重定价日进行调整。
这就导致，即使是都-30bp，也可能出现新老房贷利差过大等情况。
比如，有人LPR是4.2%，有人是3.95%，还有人是3.85%；
当减30个基点后，对应的房贷利率也不一样，3.9%、3.65%、3.55%。
存量房贷的合同约定，LPR是按年调整，以每年的1月1日或者贷款重定价日调整。
什么时候能真的拿到3.3%的利率，对此，媒体都给我们算好了，大家可参考一下。
存量房贷还没有降到最低点，大家也不用担心，只需要等上几个月，等重定价日一到，lpr调整后，存量房贷就能降低到3.3%的水平了。
下面，我们再来说说，今天的楼市新政策，是什么情况呢？
今天早上，六大行说，从11月1号开始，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。怎么调整呢？
简单来说，两个东西，一个就是调整基点，一个就是调整重新定价日。
据各行公告，假如客户的房贷LPR加点值，高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，客户可向银行申请调整LPR加点值。
如不高于，则无法调整。
也就是说，未来的存量房贷利率将会呈现一个动态调整的模式，不会再统一调价了。
未来，存量房贷的利率，将会持续比新增房贷利率，高30个点。
给大家举个例子。
央行在今天公布了，今年第三季度全国新发放个人房贷加权平均利率，为3.33%。
而第三季度，5年期以上LPR均值为3.85%。
那么，则对应的加点幅度为3.33%-3.85%=-52BP，再加上30个bp的话，调整门槛为-52BP+30BP=-22BP。
那么，所有加点幅度高于-22BP的存量房贷借款人，都可与银行协商，将加点幅度调整至-22BP。
当然，我们上面提到，由于不少人的加点幅度，已经批量调整至-30BP，所以今年第四季度，很多人是无需调整加点幅度的。
实行存量利率新的定价机制，主要是为了让存量房贷利息更灵活，能跟着市场走。
以前是固定的，未来将变成浮动的，新房利率继续下调，带来存量房下调，不会再拘泥于固定的加点值了。
这次新政，还有一个方面值得说，那是未来重定价的周期，将会改变。
这个政策挺有意思的。
原来我们LPR的调整，每年只调整一次，以合同约定的定价日为界限。而现在，增添了3个月和6个月的选项。
而我们都知道，LPR变化得越频繁，对于我们房贷利率的影响就越敏感。
所以，如果大家认为未来贷款利率将下行，那么将房贷利率重定价周期调整为3个月，更能尽早享受到LPR下调带来的好处；
反之，认为未来贷款利率将上涨，也能将把重定价周期继续保持在1年，这样，房贷利率跟随LPR上涨，就可能会更晚一些。
这个定价日周期的调整，一笔贷款只能调整一次。
我个人认为，就目前的情况来看，还是把LPR定价周期调整为3个月为妙。
更早享受LPR不断下调带来的市场红利。即便未来涨了，咱们也可以考虑提前还款。
以上，就是我所关注到的，关于房贷利率的几次调整情况，算是给大家带来一点好消息。
这几年的楼市，确实颠覆了所有人的认知。
为了拯救楼市，我们的LPR是一直猛降，以换取更多的人进场买房。
而选择让存量房贷利率降下来，就是希望给已经上车的人，稍微减缓一点压力。
银行也很急，提前还贷的用户实在是太多了，它必须稳住这些人。
但我们要知道，降息，从来都是一把双刃剑。
房贷利率市场讲完了，我们再来讲讲存款利率市场。
大家都知道，贷款利率和存款利率，是一条绳上的蚂蚱。
房贷利率猛降的同时，大家也千万不要忽略一件事，那就是存款利率，也几乎快降到了谷底。
当前，定存利率已经降至了0.8%-1.55%，这意味着，我们已经逐渐进入了存款利率，已经进入了“0字头”时代。
我记得我去年写降息的文章的时候，5年期利率还有2.5%，一年期也仍有1.65%。
现如今看来，去年1年期存款利率，都能够吊打现在5年期的利率了。
那时，我给大家说，利率可能会在未来一段时间，降到几乎0利率。
我自己可能心里还有一点嘀咕，这个预判是否有点激进了？
但当下，对于“0利率”时代到来的判断，变得十分笃定。
利率下行，我们之前已经聊过多次。
人口老龄化，经济增速放缓，储蓄率过高，把人们的资产，从银行里逼出来消费，都是主要原因。
比如，利率高低，和GDP增速有很大的关系。
过去，在我们经济发展迅猛，动辄GDP增速10%的时候，就意味着机会特别多，会有很多人愿意去银行贷款创业。
但是呢，当GDP增速放缓时，大家都想着保守与躺平，不愿意贷款融资，贷款利率自然会下调，进而影响存款利率。
再比如，人口老龄化，对利率影响也很大。
研究表明，随着人口老龄化加剧，潜在经济增长率，也会显出颓势。
对此，大家可以看看这篇文章——又降了！逻辑是啥？
关于为何会长期处于低利率环境，我讲得很清楚。
0利率时代，对我们的经济活动、投资决策、消费习惯以及财富管理，都会产生深远的影响。
我认为受影响最大的人，就是渴望仅利用存款，去跑赢整个时代的人。
比如说，依靠存款，就妄想养老的人。
我曾听很多朋友说，养老金不够用，届时，就把手上的房出租，或者卖掉，把钱存在银行吃利息。
过去，当银行利率高的时候，能够一年给到5个点6个点，100万现金，每月4千5千的利息，实际上也能勉强看成是一种现金流。
这个法子过去是行得通的，而且在中老年群体里很受用。
为什么这个方式现在行不通了？
原因很简单，房产已经从富资产，变成了负资产。
从开头跟大家聊房贷的政策，我们都能清楚地感受到，这个承载了中国人70%资产的金融产品，跟保值都扯不上关系了。
哪怕不提暴跌了至少30%的房价，也要考虑这几十年中，房产折旧、维护的成本，届时能不能租个好价，会不会有横空出世房产税，等等。
至于卖掉，能不能卖出价，以及低价卖掉后，手上还剩多少钱，交易中间又要收多少交易税、中介费，全是想想就让人头疼的问题。
所以，手上的房产，如果想用来当养老金，必须至少打个对折。
未来，对于不做任何准备的朋友，养老资产大概率就是卖不动、租不掉的空房子，和存在银行里的现金，所产生的微薄利息。
前者会消耗你的资产，后者能带给你的收益，也近乎微乎其微。
依照现在利率来看，你的存款，大概率只能有一个保本的情况，很难能够跑赢通胀，起到给自己养老的作用。
我们养老需要的是现金流，不是现金。更不能0利率时代下，连“通胀”都跑不赢的存款。
那么，对未来养老，既指望不了房产，利率又近乎归零，钱应该放在哪里呢？
我的答案是，复利2.5%的固收型储蓄保险，是个不错的选择。
规划养老的朋友，依靠商业养老金，“终身现金流”这个巨大优势，能够终身领取养老金。
收益比房产更稳定，比银行利率更高，能稳稳吃一辈子。
实际上，在0利率时代，受影响的还有很多人。
比如想要躺平的人，银行里利率，再也支持不了自己的fire计划。
比如想要投资的人，低利率时代，普通人想要撬动杠杆获取高额收益，变得越发困难。
同样，储蓄险里的增额终身寿，能够帮你解决这个问题。
保本保息，跟存款一样安全。过了回本期退保本金不会受损，可以采用减保的方式每年领取“利息”，中长期收益很不错，妥妥躺平神器。
房产利率猛降，是一件好事，但它也侧面印证了两个事实。
一是，房价猛涨的时代已经过去了。政策上，现在能做到的就是给飞速下跌的房价，能够打一剂强心剂。效果，会好吗？
二是，房产的衰退，加速了0利率时代的到来。未来，把钱存银行，只能做到安全、灵活、保本，除此之外，别无他求。
面对低利率时代，普通人能做什么呢？
我认为有三件事可以考虑，
一是降低预期，过去那种利率动辄4%、5%的时代，已经过去了，未来也很难拥有了。
二是谨慎杠杆。越是低利率环境，普通人想要撬杠杆投资，越有难度。想要赚钱，多考虑无风险的投资产品。
三是尽可能，锁定利率。
用储蓄险锁定下2.5%的复利，不管是为了日后躺平，还是为养老做规划，都是既安全又高收益的方式。
好了，今天的文章就到这里，有什么问题可以留言沟通。
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