百姓苦公摊久矣！
2008年，在电视剧《低头不见抬头见》里，饰演茶客的宋丹丹在小区楼下跟老板聊起买房，老板问：“啥是公摊面积，你解释解释？”
宋丹丹戏谑地答道：“公开贪污的面积嘛，买个房子170，进屋一量110。”
这样辛辣的调侃，直到今天来看，也一点不过时。
此时的宋丹丹，估计从未想过这个持续了数十年之久，中国房地产市场最为人诟病的制度——公摊面积，在2024年的当下，正在慢慢瓦解。
从今年开始，不少城市都吹响了“取消公摊”的号角。
我们不禁要问，一直以来公摊就如顽疾，难以根治！
为何当下，公摊就要消失了？
公摊从何而来，取消公摊后老百姓又能真正受益吗？
今天，我们就来好好聊聊，关于公摊的那些事。
取消公摊，真的来了！
今年以来，已经有越来越多的城市，开始对公摊面积出手了。
比如深圳。
据《深圳特区报》报道，2024版《深圳市建筑设计规则》有了新的修订内容。
至少有两个条款让得房率增加：
1、避难层、机房等公共空间被列为“不计容面积”；
2、在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6m增加至0.8m，这意味着“飘窗”面积将可加大一圈。
另一个沿海省份浙江，政策力度更大。
媒体表示，房企只要利用新规合理设计，理论上，得房率可以达到100%，高的甚至达到120%。
得房率和公摊是反着来的，当得房率达到100%以上时，也就意味着，公摊消失了！
以上的地区，是通过改变了相关的建筑规定，变相提高住宅的实际得房率。
下面一些政府的政策，则更为直接、大胆，他们公开要求，实施套内面积销售。
广东省肇庆市发布通知，从5月1日起，全市实行按套内面积计价宣传销售方式，成为全国第一个全面实行按套内面积计价的城市。
今年9月份，湖南湘潭也发布通知，允许开发商按照套内面积进行销售宣传。
按套内面积计价，意味着公摊不再算钱。
我们有理由相信，随着各地不断关于楼市的新规调整，“公摊面积”或将在近几年内，从楼市中彻底消亡。
公摊，到底是什么？又为何久攻不下？
公摊模式最早起源于1950年代的香港。
20世纪50年代，中国香港的房屋以整栋销售为主，这种方式简单直接，但价格也高，因此成交量低。
可想而知，能买得起整栋楼的人，可以说是屈指可数。
香港的地产大佬们，为了激活香港房地产活力，决定率先在香港搞分层出售房屋。
问题接踵而至，那么楼梯、走廊等公共空间的建设成本由谁来承担呢？
于是，公摊出现了。
把楼梯间、大厅的成本，分割到每一户里，让买房者承担，这就是约定俗成的公摊。
上世纪90年代，我国内地房地产市场，刚刚起步，形势一片大好。
为了搞热房地产，内地很多模式，都是借鉴香港。
公摊这种“好东西”，当然也不能放过。
公摊如何计算，其实并不算透明。
在1995年建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》里规定了：
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
分摊的公用建筑面积=为整栋建筑服务的面积+½套（单元）与公用建筑之间分隔墙面积。
公式里提到的，“为整栋建筑服务的面积”包括但不限于电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室等等。
有些复杂，你可以简单理解为，越是高层，需要的电梯、走廊、过道这样的公共设施越多，那么公摊面积自然也就越大。
我在网上查到一个数据说，高层住宅的公摊比例通常不超过30%；多层或低层住宅的公摊比例通常在20%以下。
但实际上，我们并不缺乏“天价公摊”。
据媒体报道，山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”，多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%，被称作“史上最牛公摊面积”。
当然，哪怕躲过天价公摊，合规的公摊也并不让人好受。
如果你住的是一个公摊30%的高层建筑，那么意味着你的得房率只有70%。
等于是花了100平的钱买了三房，最后住上的是不到70平的两房。
对于一线城市动辄几万、十几万的房价来说，或许两三百万，就会花在看不见的公摊里。
可想而知，每个买家，都对公摊面积感到深恶痛绝。
对公摊的声讨，早在一几年的时候，就不止一次有官媒发声了。
不管是新华社，还是人日都多次表达过对公摊面积的质疑。
在宏大的声讨之势下，国家近几年也对此考虑对此改革。
2019年，住建部发布《住宅项目规范》公开征求意见的通知，提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。
但在2022年3月，住建部再度发布《住宅项目规范》公开征求意见的通知，在最新版本中，已经没有了“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。
显然，试图进行的公摊制度改革，失败了。
国家都难以取消公摊，背后的原因，恐怕有很多。
一是由于建筑面积计价方式已经根深蒂固，若要改变，将面临实施难度大、过渡周期长的问题。
另一方面，取消了公摊面积，还有可能出现开发商为了节约成本而减少公共区域面积，这可能会影响住宅的整体质量和居住的舒适度。
更重要的是，之所以没有取消公摊面积，也是不少人在担心在房地产过热的时候取消，会显著提高每平方米的名义房价，加剧房价上涨的预期。
一直以来，我们的房地产价格，都已经让很多年轻人感到无望了。
假如再度暴涨20%-30%的房价，相信每个中国人都“难以承受之重”。
戏剧化的局面诞生了，就像我们开头说的，在过去久攻不下的公摊制度，在当下开始慢慢溶解，直至消亡，原因何在？
背后最大的原因就是，供求关系改变了，房子卖不动了。
我相信，在过去哪怕再黑心的开发商推出公摊面积高达30%、40%的房，在楼市暴涨的年代，都依然会有很多朋友络绎不绝的买账。
反正几年后，卖出去肯定是赚上一笔，公摊高点也就高点。
而现在，楼市已经处于一个相当低迷的状态，取消公摊已经成为开发商，积极自救的手段。
通过允许、鼓励赠送的方式，让公摊面积名存实亡，或者直接按套内面积进行销售，都是非常有利于购房者的。
我非常认同一句话，中国很多改革，特别是房地产的改革，都是市场环境倒逼形成的。
过去，大城市买房是一定会与户籍深深绑定的，再有钱也没用，没有户口就白瞎。
而就是国庆这几天，各地的救市是一个比一个猛，大招一个比一个大。
其中，广州放手得最为彻底，限购全部解除，外地人随便买。
号称限购全国最严的北京，也脱掉了傲娇的面具，“五环内5改3”“五环外5改2”。
只能说，属于楼市的时代，过去了。
取消公摊，意义到底有多大？
对于那些还没有购房的人，将是取消公摊制度最大的受益者，因为将来买房可以不用再为公摊面积承担额外支出。
同样的价格，却能获得更多使用面积，相当于变相降价，“等等党”这次又赢麻了！
过去，我们总在担心房价会因为公摊的消失而暴涨。
但是从现状来看，房价基本上已无大涨的可能。
在房价基本不变，甚至下跌的情况下，如果仍有开发商，在取消公摊的楼盘，按过去的传统思维，采取按套内面积计价和按照建筑面积计价两种来计算方式。
让购房者购房成本不发生大的变动，花同样的钱，换汤不换药。
那么可想而知，消费者是绝不会买单的。
其次，对于那些已经购房的人，如果能够重新计算房子的套内面积，也很有希望从中获益。
过去，关于公摊面积中，争议最大的就是，你不仅要为了公摊面积付高额的房价，还要为公摊面积付物业费和供暖费。
公摊面积越大，物业费、取暖费就越多。
我看网上就有人吐槽：
“物业公司明明服务的，只是公共面积，也并不入户服务，居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用，为什么物业收费要包含室内面积？”
“公共区域也并不取暖，为什么取暖费要包含公摊区域？”
这些疑问，都将在公摊制度消亡后，一并消失。
最后，也是最重要的，哪怕老百姓省不了多少钱，也一定都会对公摊的消亡拍手称快。
就像我开头说的那样，百姓苦公摊久矣。
当步入公摊后，买房将变得透明，对于购房者而言，房本面积上标注多少面积，自己实际所得就是多少。
过去，不少开发商在公摊面积上做文章、偷面积，惹得是天怒人怨。
在不透明的公摊制下，很多人倾其一辈子积蓄买一套房，却连自己实际住房面积都不清楚、算不明白，实在可怜可叹。
虽说，公摊来自香港，但因为香港民众的极大不满，最终港府在2013年将公摊政策予以取消，否则将被罚款，甚至处以3-7年的监禁。
所以，放眼全球，直到今天仍实施公摊制度的，就只有中国大陆。
公摊面积消失，就能让买房人不再稀里糊涂，主打一个买多少得多少。
实实在在，开开心心，真好。
讲了不少好处，我们也不得不提一个坏处。
从目前局势来看，未来会受伤的大概率就是二手房业主。
二手房，普遍楼龄老，装修旧，本想靠“性价比”卖个好价，结果使用率直接被新房吊打，自己的二手房还怎么卖？
想要把旧房子卖掉，只能全面降低单价。
这也告诉我们一件事，无脑投资房产的时代已经过去。
不管是降价，降房贷利率，还是取消限购，以及今天的取消公摊，都是供需关系失衡的体现。
房子，早已经不是优质资产了。
想要跟上时代，必须时刻，寻求优质资产，争取抓住时代红利。
电视剧里，宋丹丹在聊天最后说，自己不买房，就住小院子。
那时，乐呵呵的她，如果能知道日后房价会以数倍甚至数十倍暴涨，不知道她心里会不会有一点儿后悔。
同样，她也万万想不到，进入2022年后，房价从过去的暴涨，迎来暴跌局面。
公摊，这个茶余饭后能够调侃的谈资，也因为房价下跌，被迫迎来改革。
其实当年，我们从香港一并引入的，除了公摊面积，还有预售制。
预售制大搞特搞的局面下，最终引发了很多的烂尾楼危机。
在声势浩大的保交楼口号里，老百姓终于恢复了理智，再也没人敢买预售楼了。
今年，住建部提出要“有力有序推进现房销售”。
商品房销售从预售向现售转型，成了房地产新的开发模式。
我相信，公摊面积也将紧随住宅预售制的脚步，一并以消亡的趋势走下去。
市场这只手的力量，真的超出你我的想象。
