一家房地产企业向资方融资，对方受行业融资政策的限制，仅能以股东的身份将资金注入地产公司，且不实际参与项目的实际管理和经营。
在这项业务中，如何界定资金的性质为企业埋下了后续的隐患，即到底是债务性质，还是权益性质，判断的依据又是什么呢？
一、会计口径
根据《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》，区分金融负债与权益工具的核心点主要需要把握以下几点：
1、是否存在无条件交付现金火车其他金融资产的合同义务;
如果是一项债，债务人总是不可避免地需要向债权人支付利息，即使不是以现金的形式，也需要以其他的金融资产作为偿还代价。一般情况下，债权人不可能无偿将资金的使用权让渡出去，因此企业一旦使用了债务性质的资金，债权人势必要求得到相应的资金使用“报酬”，这种支付会体现为固定期限+固定金额，即约定的付息时间和利率。相反权益性的投资主体作为也得股东，不会要求企业一定给自己定期支付报酬（优先股除外），与企业风险共担，收益共享。
其中，如果发行方存在回购义务，也应当认定为一项金融负债。回购权也称看跌期权，发行方在初始确认时需要将未来回购所需要支付的金额确认为一项金融负债，而超出远期的回购价差其实质可以理解为一种固定补偿，性质类似于固定支付的利息。
2、双方的结算方式是否涉及交付固定数量的自身权益工具
结合实质判断这种结算方式究竟是一种支付资金占用费的替代方式，还是为了使对方分享企业的经营成果，即股东权益（股息红利）。前者应当认定为一项金融负债（债），后者这是权益工具（股）。更为复杂的情形中还需要结合是否是衍生工具判断，这里不做进一步展开，其核心的判断逻辑还是基于上述概念。
二、税法口径
根据《国家税务总局公告2013年第41号关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》上述业务一般称为“明股实债”，投资的各种细节可能兼有债，又有股的部分特性，但是究竟界定为债还是股，需要企业根据投资的实质以及41号公告中列举的一些判断条件进一步确定，总体需要注意的是“一致性”原则。
“一致性”原则即，如果企业判断该项融资属于一项债，那么后续的支出就应当认定为利息性质。利息是可以在企业所得税税前进行扣除的，因此具有一定的抵税效果，但是扣除需要满足一些税法的规定，比如债资比（一般性企业为2：1）、股东实缴出资完成度、扣除凭证，双方企业所得税税率是否存在差异等，所以最终可能利息会面临部分被调整不能全额扣除的风险。
相反，如果认定为股，后续的支付就应该基于一致性确定为一项对股东的分红。企业收到投资时应当按照资金账簿（资本公积、实收资本金额）缴纳印花税，分红为企业税后行为，不需要开票，不能在企业所得税前扣除，且如果是自然人股东会涉及20%的个人所得税，如果是法人股东则可以享受居民企业直接分红收益免企业所得税的政策。
三、特别提醒
1、企业如果将融资界定为债：
（1）资方收取除本金外的收益时应开具等额的增值税普通发票（利息不能抵扣进项，所以不开专票），开票内容一般是金融服务，一般纳税人6%，小规模纳税人1%；
（2）资方如果将部分收益转化为融资顾问费、投后管理费等形式，即使收款主体与贷款本金的支付主体不是同一主体，也不建议开具增值税专票抵扣进项；
（3）利息的支付会抵减项目的税前利润，因此一些以利润*固定比例收取报酬的约定要特别留意利息对最终支付金额的计算和影响；
（4）利息支出如果不能取得对方开具的发票不能企业所得税前扣除；
（5）利息是否能全额扣除受到诸多限制，所以不一定可以全额抵税；
（6）土地增值税对利息成本的扣除方式与企业的核算方式无关，所以即使全部计入开发间接费用中也不代表土增清算中可以全额扣除；
（7）房地产企业可能考虑到资产负债率、行业财务信息披露、融资限制等因素，并未将该项金融负债计入“交易性金融负债”或者“长期借款”等科目，可能是更具有隐蔽性的“其他权益工具”等科目进行掩饰。
2、企业如果将融资界定为股：
（1）如果股东是通过合伙企业投资到SPV（有限责任公司），再由SPV投资到项目公司（地产公司），SPV收到的分红收益可以免企业所得税，但是再分给合伙企业并向底层合伙人分配时，即使底层合伙人是法人（有限责任公司），也不再能享受居民企业直接分红收益免企业所得税的政策。
（2）资方在退出时一般都在项目公司实际清算前，分红收益一般基于预分红的计算逻辑，按照双方事先约定的预计收入，扣除估算的成本、费用、税金等计算出估计的未分配利润，并基于一定比例确定资方的收益。退出时项目公司账面并实际达到收入、成本的结转时点，也没有产生未分配利润，违反《公司法》对股东分红的相关规定；
（3）正常股东的分红收益劣后于债权人利息取得及国家税款征收顺序，预分红安排中，资方分红收益的取得时点先于税款缴纳时点，项目后续如果不能正常清算完税，取得预分红收益的资方可能还会被追偿；
（4）资方退出时需要将持有的项目公司股权归还，股权转让价格一般需要结合项目公司资产（房、地）进行评估，盲目约定0元转让或者平价转让，股权转让不合理会面临被二次调整补税的风险，且资方可能在融资协议中提前安排向项目公司转嫁该风险；
（5）项目公司收到资方投资款需要按照资金账簿（实收资本、资本公积金额）的万分之五缴纳印花税，账面资方的实缴出资也会成为后续转让股权退出时可扣除成本的依据；
（6）项目公司向资方支付的股息不能抵减企业所得税，资方也不需要就取得的收益开具增值税发票。
综上，在“明股实债”业务中，一致性原则至关重要，如果产生“既要，又要” 的想法很可能得不偿失。基于上述原因“明股实债”很可能以“小股大债“等其他形式出现，企业财务人员需要结合业务的实际情况判断后续处理，谨慎贴合《融资协议》的具体条款，提前做好预案。
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