物业“带资进场”最新频上热搜，甚至头部房企企业旗下的物业公司报出天价竞选成为小区物业。西安某个小区，经过多轮报名、公示、投票，最终尘埃落定，某央企物业公司最终竞选成功。不说物业带资进场是否会扰乱正常的物业市场行情，今天我们来简单探讨一下物业公司带资进组的财务和税务分析。
一、竞选环节
竞选环节，物业公司若花费宣传费用，例如给业主发放彩页、购物袋、咖啡等支出，按照实际支出计入“销售费用”。
二、带资进场约定的金额
带资进组约定的金额，若和业主委员会约定将资金转至双方共管的账户。此处需要特别提醒，物业企业财务需要提前和决策人员确认两件事，账户是否在物业公司名下？款项持有期间产生的利息归谁所有？
若账户在物业公司名下，不需要进行账务处理，持有期间产生的利息收入冲减财务费用。
若账户在业委会对公账户或业委会相关人员名下，物业企业转账的时候需要进行账务处理，可计入“其他应收款”。持有期间产生的利息，根据约定确定归谁所有。
三、实际花费
物业带资进组，除约定投入金额，也会约定支出明细，通常情况下会包括小区绿化整改支出、公共区域维修支出、休闲娱乐设施支出、消防整改支出、监控系统升级改造支出以及增加保安保洁等人员。
实际花费是否可以计入物业公司的成本、费用呢？需要考虑“钱”从哪里来？可能大家会想，钱是物业公司垫付的，自然是来自物业公司的。但是思考一下物业带资进组的底层逻辑，正是由于物业公司的收费标准不能随意降价，故通过带资进组的事项让物业公司锁定必须的支出。
但是羊毛出在羊身上，最终的钱来源于业主。业主的收入可分为两部分：第一部分物业服务费收入；第二部分是公共收益。
（一）使用公共收益作为资金来源
简单分析，就是物业预先垫付小区升级改造支出，物业公司进场后用收取的公共收益偿还物业公司垫付的费用。
1、若物业公司和业委会约定，公共收益属于物业收入
此时物业企业可以确认公共收益收入，根据企业所得税相关性原则，支出可以计入物业企业成本费用税前扣除。
实际支出时：
借：主营业务成本/管理费用
贷：银行存款
取得公共收益时：
借：银行存款
贷：主营业务收入
2、若物业公司和业委会约定，公共收益属于业委会
后续收取公共收益后，公共收益中拨出资金弥补物业企业代垫的支出。此种情况下，公共收益物业不确认收入，支出也不确定成本费用。
实际支出时：
借：其他应收款
贷：银行存款
业委会从公共收益中归还垫付资金：
借：银行存款
贷：其他应收款
物业带资进组确定资金最终来源于公共收益，以上两种处理根据实际情况确定。但是，若物业企业只确认成本费用，不确认收入，会存在涉税风险。
（二）使用物业服务费作为资金来源
物业自身取得的服务费作为资金来源，会计税务处理都非常清晰。支出需要计入物业公司成本或者费用，根据会计规定进行会计核算。属于购置固定资产或者无形资产的，通过折旧或者摊销税前扣除，固定资产也可选择一次性税前扣除；属于直接费用化支出的，直接费用化。
需要特别注意的是，若物业公司竞选的时候承诺要对小区整体绿化环节进行升级改造，整体改造支出是一次性计入成本还是需要计入长期待摊费用分摊呢？
查看会计科目的规定和企业所得税的政策，会计科目对于长期待摊费用核算是一个较为宽泛的概念，企业所得税进行了罗列但是有一个兜底的“其他”。根据会计科目的概念，小编认为应该计入“长期待摊费用”核算并摊销。从税务规划出发，大额成本费用一次性税前扣除，若形成亏损弥补期只有五年，或者也会因此导致物业企业企业所得税税负率波动较大。
《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称“税法”)第十三条规定：
在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：
(一)已足额提取折旧的固定资产的改建支出;
(二)租入固定资产的改建支出;
(三)固定资产的大修理支出;
(四)其他应当作为长期待摊费用的支出。
综上，物业企业“带资进组”，在费用实际发生时，物业企业需要考虑支出从何而来，支出的性质，最终确定如何进行会计核算和纳税处理。但从物业开展业务来说，“带资进组”也意味着后续需要更加“降本增效”，报价需慎重、核算需清晰。
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来源：由中道财税原创发布，作者（石羽茜）
