中国购房者起诉迪拜知名开发商：和解并退还210万定金

2024年3月21日，中国购房者与迪拜某知名开发商签订了房屋购买预定书，并通过银行转账分四次支付了20%定金（Booking Fees）以及4%登记费用，总金额逾100万迪拉姆。双方约定剩余金额通过银行贷款支付，由于银行未按时放贷，中国购房者未能在合同约定期限内完成付款义务，迪拜开发商在未告知客户的情况下直接将房屋出售给其他买家。之后中国购房者与开发商经过数轮沟通，开发商始终态度强硬，表示根据房屋购买预定书约定支付的定金（Booking Fees）不予返还。

接受委托后，我们及时向开发商发出了律师函，主张返还已付费用。但律师函发出后，开发商仍然拒不理睬。按照中国购房者要求，我们正式向迪拜法院提起诉讼，诉讼请求为：

1、解除房屋购买预定书；

2、被告返还已支付的全部定金（Booking Fees）以及登记费用；

3、被告赔偿原告利息损失；

4、被告承担本案诉讼费用。

主要事实和理由为：

1、根据最高上诉法院的判例，本案定金（Booking Fees）并非阿联酋民法典第148条规定的定金，而仅是买方的购房诚意金，房屋被开发商取消并转售后无权继续保留相关款项；

2、迪拜开发商同样存在违约行为：

①未按照合同约定提供正式的房屋买卖合同供客户签署；

②未进行房屋过户；

③未提前告知客户重新出售房屋。

案件起诉后，迪拜法院开庭并经过了第一次听证。听证结束后，本案主办律师Haitham与开发商律师进行了多轮沟通，晓之以利害关系和案件继续下去的不利后果。最终开发商律师认识到未来案件的不利后果以及判决可能对迪拜开发商的声誉影响，开发商律师建议开发商与中国购房者和解。最终双方律师代表当事人达成和解协议，开发商同意退还客户全部已支付费用，并承担诉讼费用。

随着开发商开出110余万迪拉姆的经理支票，本案正式告一段落，也标志着中国购房者在文森的帮助下挽回了全部损失。

首先，与中国民法典相同，阿联酋民法典¹同样约定了定金，对于定金的定义也与中国民法典一致，即：第一，定金以交付作为生效要件；第二，定金罚则，给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。

阿联酋民法典第148条：“除非另有协议或习惯规定，定金的支付证明合同已最终生效，且不得放弃。

如果双方约定所支付的定金作为解除合同的惩罚措施，任何一方均可选择解除合同。如果解除合同的一方是支付定金的一方，则其应丧失所支付的定金；如果解除合同的一方是接受定金的一方，则其应退还定金，并支付相同数额的赔偿金。”

其次，根据迪拜法院案例参考²，对于双方约定的定金（Earnest Money）条款，法院有权利从案件当事人陈述的内容和事实依据中提炼双方的真实意图，并通过审查确定支付的金额是否属于合同中的定金条款或罚金条款。

最后，纵观目前迪拜众多开发商的房屋预定合同约定的定金条款，多数约定要点如下：

1、定金为买方向开发商支付第一期款项，双方确认该款项不可退还，并将计入购房款；

2、预定合同不构成对开发商有约束力的销售协议，开发商可自行决定，在发出SPA之前的任何时候可拒绝向买方出售该房产；

3、如果开发商拒绝出售，仅需退还定金，且无需支付任何利息或补偿金；

4、如买方违反房屋约定合同，包括但不限于：①未能签署正式SPA；②未能按照付款计划支付相关款项；③未支付DLD的登记费等。

结合上文分析，笔者认为房屋预定合同约定的预定费用不属于定金而仅为诚意金，在预定房屋被开发商取消并转售后，不存在给开发商造成实际损害的情况下，购房者支付的预定费用应当予以返还。具体理由如下：房屋预定合同仅约定了买方不履行合同义务的无权请求返还预定费用，并未约定开发商不履行合同义务的双倍返还预定费用，并不符合定金罚则构成要件，不属于阿联酋民法典148条规定的定金。具体可参考文末后附的迪拜最高法院的指导案例³。

在签订房地产预定合同（Booking Agreement）时，购房者应特别注意以下关键问题和条款，以确保自身权益不受损害：

1、 预定费及退款条款：

预定费（Booking Fee）通常用于确保房产被锁定，通常约定不退还。但合同中应明确说明在什么情况下可以要求退还预定费，例如开发商未能按期完成房产交付或违反合同义务。另外，对于卖方违约，需确认是否有双倍返还预订费或其他形式的赔偿条款（一些本地大开发商本条款协调比较困难）。

2、房产的基本信息

● 房产描述：确保合同中对房产的具体信息（如房产位置、面积、布局、房号等）进行详细说明，以避免未来对房产细节的争议。

● 房产的用途和许可证：核实房产的用途（住宅、商业等）及相关的建筑许可证是否齐全，以防止因土地用途变更或违规建设导致的风险。

3、价格和付款计划

● 总价和付款分期：明确标注房产的总价格，并清晰说明各阶段付款时间和金额（如首付款、分期付款和尾款）。

● 付款计划调整条款：确认如果发生延误或项目进展改变时，是否允许调整付款计划，尤其是在分期付款项目中。

4、SPA签署时间

● 签署SPA的时间限制：预定合同通常是购房过程中的初步协议，之后会签署具有法律约束力的销售与购买协议。确保合同明确规定何时签署SPA，并说明如果未在规定时间内签署，是否有补救措施。

5、争议解决条款

● 争议解决条款：相较于英美法系，阿联酋法律更注重实际损失，而非双方约定违约责任条款。因此尽量将争议解决约定为由迪拜法院、阿布扎比法院或者联邦法院管辖，而非DIFC法院或者ADGM法院管辖。

6、其他

● 核实“期房”（Off-plan Properties）的备案情况：迪拜的每个房地产项目都必须在RERA注册，购房者可以直接在DLD网站（www.dubailand.gov.ae）上查看项目的注册详情。

● 核实项目是否有托管账户：根据《托管法》，开发商都必须向DLD认可的托管代理（银行或金融机构）为该项目开设一个单独的托管账户。开发商必须将第三方支付的购房款或银行贷款支付存入托管账户。购房者可以直接在 DLD 网站上或使用 DLD推出的“Mashrooi”应用程序查看托管账户代理和账号的详细信息。

● 核实项目的完成百分比和预计完成日期：购房者可以通过输入土地编号、项目编号或项目名称的详细信息，来查询和跟踪迪拜房地产开发的完成状态。

本案能够在起诉后的一个月内迅速和解，既是文森主办律师据理力争、竭尽全力的体现，也是处于优势地位的迪拜开发商尊重法律、敬畏法律的体现，更是阿联酋拥有一流的营商环境和司法环境的体现。一流的法律环境，正当的法律程序，完善的权利救济，才有全球源源不断的投资。这是文明社会和法治规则下，迪拜政府对民商事交易规则的保护，也是迪拜房产不断升值的政府背书。

注释：

[1] Article 148

Unless the agreement or custom otherwise provide, the payment of an earnest is an evidence that the contract has become final and may not be relinquished.

Where the parties agree that the earnest paid is the sanction for retraction from the contract, either party may retract. If the payor of the earnest is the one who retracts he shall lose it and if the payee is the retractor he shall repay the amount of the earnest money in addition to an equal amount.

[2]USE 608/2018 (civil) , issued on 17/12/2018

The trial court shall extract the intentions from the case presented and its grounds in order to demonstrate whether the amount paid falls under the down payment provision of the contract or is a penalty fee. The trial court has the full authority to base its judgment by analysing the binding contract between the parties as long as it does not misread the phrases within the contract in order to come up with a fair judgment under solid and justified grounds.

[3]https://www.tamimi.com/law-update-articles/uae-earnest-money-and-damages/

作者/主办律师：张好问，文森律师事务所管理合伙人

主办律师：段力琛，文森律师事务所管理