物业纠纷的一头是群众，一头是企业，既关系到民生，又牵动着营商环境，一头都马虎不得。青山区法院秉持服务保障民生、创优营商环境的理念，坚持防范为主、调解优先、判决兜底“三部曲”，围绕“防”字做实“家门口”的司法服务，积极探索物业纠纷“新解法”。
防范为主
延伸服务“送法上门”
要在“防”字上下功夫，除“坐堂断案”外，更要深思纠纷到底从何而来？
眼见为实，青山区法院选择上门查看。
针对某小区居民集中反映房屋漏水、墙皮脱落的问题，9月14日，青山区法院专职审判委员会委员李劲带队走进社区，查看墙体，对话居民，并携手社区就维修基金使用难，业委会、物业公司分歧大等问题展开座谈，在拉家常、讲法理中厘清社区、业委会、物业公司的主体责任，达成共同做好小区维护的共识。
“只要能把小区维护好，我自然愿意交物业费！”该小区的李大爷表示。
“我们对近几年物业纠纷类型进行了研判，发现物业纠纷多因业主认为物业服务不到位，拒交物业服务费而产生。而关于服务是否到位，物业公司和业主往往各执一词，分歧较大。”青山区法院立案庭庭长乐军介绍道。
为倾听业主需求，梳理服务痛点难点，营造和谐居住环境，青山区法院多次前往辖区物业纠纷高发小区，将上门查看、案件审理中发现的问题第一时间反馈给物业公司，倡导其以问题为导向，提高居民满意度。同时，建议居民与物业公司保持良性沟通，相互理解，共同促进小区健康发展。
为从源头上减少物业纠纷，青山区法院及时向物业主管部门和行业协会发出司法建议，建议严格落实主管责任，加强对物业服务管理的指导监督，引导物业公司提升服务水平。
调解优先
解纷平台“建在家门”
“我签了这个调解协议，如果物业公司不按照协议履行，那就白调了！”这是很多群众对非诉讼纠纷解决机制的担忧。
为打消群众的这种疑虑，青山区法院不仅加大对入驻本院特邀调解组织的审查和考核力度，提升群众信任感，还通过与区司法局签订《诉调对接机制合作共建框架协议》，畅通非诉讼与诉讼衔接机制，形成“人民调解+司法确认”解纷模式。物业公司或业主可向法院申请对调解协议进行司法确认，赋予协议强制执行力。
除了最大程度发挥“引进门”特邀调解组织作用，青山区法院还借助多个联合平台，将更多调解力量引进群众“家门口”。
2022年，青山区成立“青山区矛盾纠纷调处化解中心”后，青山区法院抽调员额法官和书记员各一名，联合两名特邀调解员，进驻该中心开展“就地解纷”工作。
2024年4月，青山区政法委、区法院、区司法局、区委党校联合成立全市首家调解学院——青山区调解学院。2024年9月，青山区法院依托该学院开展了物业纠纷调解专题培训，区住更局、区物业协会、11个街道及24家物业公司等70余人参训。
住在蒋家墩社区某小区的马先生，是一个热心肠、人缘好的“老大哥”。2023年底，青山区法院利用“乐军法官工作室”正好建在蒋家墩社区的便利，将马先生邀请到工作室，以此前的示范判决为依据，帮助法院开展调解工作，成功促成60余件物业纠纷当场得以化解。
判决兜底
确保纠纷“不出院门”
依法裁判是人民法院的本职，如何达到“判一件，治一片”，达到矛盾不升级不上交效果，是青山区法院近年来重点发力的方向。
2023年10月，青山区法院选取2件典型案件作为“示范诉讼”样本，由专业法官先行审理、作出判决，在生效判决示范指引下，多名业主在调解现场扫码结清欠缴物业费，剩余50余件类案顺利化解。“示范判决+类案调解”成为防止矛盾激化，确保纠纷“不出院门”的有效途径之一。
做好判中示范的同时，青山区法院也十分注重判后回访。2023年，青山区法院从案件审理过程中查明某小区物业服务存在一定瑕疵，并据此作出判决。2024年，承办法官多次以“民法典宣传月”“政法先锋进社区”为抓手，深入该小区开展回访，通过实地察看、听取意见等方式，对小区物业服务质量进行评估，主动向物业服务公司提示风险，避免问题“回弹”、问题扩大。今年来，该小区物业纠纷同比下降86%。
“小事不小看，小案不小办”。青山区法院始终坚持源头治理，推动物业纠纷多元化解，争创一流营商环境。2024年以来，物业纠纷案件数量同比下降76.9%，治理取得明显成效。
供稿：立案庭 刘莉文 政治部 杨 兰
校对：王 婷
责编：杨 兰
核稿：郑 颖
