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闵行古美【古美阅华】二期已过会，预计11月中旬开启认购，建面约89-104㎡两房三房！

楼市 2024-11-13 09:36 上海

对于上海中产来说，手持900万级的预算，买在哪一直是个比较热门的话题。

都说当下的楼市，是新房价格全面上涨、倒挂全面收窄的时代，即使是很多热门的板块，一二手“剪刀差”都在慢慢消失。比如浦东联洋从高点约15万/㎡掉回约11万/㎡，长宁古北，整体跌幅20%-30%，大虹桥徐泾泡沫被挤掉20-30%....

因此，市场越来越注重产品。

但我觉得，这些还是因为地段不够硬核。像黄浦新天地、徐汇滨江、张江等综合实力毋庸置疑的地段，底盘扎实，二手只会更往上走。

当下，中外环也有一个板块逆势增长，跑赢上海大盘，真正彰显出“地段”二字的含金量——它就是闵行古美！整体涨幅接近30%！

链家网数据显示，标杆次新小区万源城五月最新成交价格来到了10万/平；同济融创玫瑰公馆，2018年入市均价6.9万/㎡，如今二手来到14万/㎡，这个价格已经超越很多内中环地段。由于板块内新房供应很少，近期唯一入市的均价8万出头的新盘——古美阅华，顺势吸揽一大波买家目光。

1 古美，绝佳的产业围合之地！

大家都知道产业对于地区发展的重要性。放眼整个上海，真正称得上产业大佬的只有两块区域：浦东张江，浦西漕河泾。

作为老牌产业板块，漕河泾的实力毋庸质疑。14000+中外企业，154家上市（挂牌）企业，30万加的从业人员，包括字节跳动、商汤科技、腾讯、3M、米哈游、莉莉丝等一批世界500强企业和独角兽企业。

2023年，漕河泾开发区营收5370亿元，面积14.28平方千米，经济密度为376亿元/平方千米。张江科学城营收12480亿元，面积220平方千米，经济密度为57亿元/平方千米。（数据来源公众号科创漕河泾/张江发布）

从数据可以看出，漕河泾的经济密度甚至远超于张江。

不过，有好也有遗憾的地方。好的是漕河泾拥有无数的高知群体、产业人口，遗憾的是，它与张江一样缺少新房供应，板块内的二手已经来到15万/㎡。

从地理位置上来说，古美作为漕河泾外溢的第一站，完全有实力承接住他们的置业需求。同时，它还被大虹桥、徐家汇、莘庄、七宝、漕河泾、春申等一众板块包围，是真正的围合之地。拥有来自全市的客群！

天时+地利，造就了古美在中产群体中的风靡。

此外，还有一点区别于普通外溢板块的优势，那就是底子扎实，宜居度实在是太高了。

2 2站漕河泾，5站徐家汇

3km范围内拥有无出其右的丰盈配套

这方面，古美展现出了它的“人和”属性。

首先，就是置业中外环的性价比。

同为中外环板块，杨浦长海联动价9.9-10.7万/㎡；普陀长征联动价10.2万/㎡；长宁西郊联动价更达11.8万/㎡，起步预计近1200万级；浦东三林滨江联动价10.5万/㎡；徐汇长桥新宅地或近11万/㎡。

放眼全上海，古美阅华8.58万/㎡的联动价，无疑让预算800-900万的置业者眼前一亮，性价比太高！

其次就是配套的成熟度。不同于张江旁边的唐镇、川沙，房价上去了，资源配套、城市界面却还有待完善。古美无论是轨交、商业，还是医疗、教育、生态等，都堪称完美甚者是饱和。

最后，以地铁9号线为轴，徐家汇站二手均价15.6万/㎡，宜山路站10.6万/㎡，合川路站约为10.1万/㎡，而往后五站的星中路站，新房价格8.58万/㎡，相差五站，价差将近一半！

搁谁谁不心动？

1、项目三轨交汇，分别是 12 号线、9 号线、以及一条规划中的嘉闵线。

直线距离9号线星中路站约1.4km，直线距离12号线虹莘路站约1km，可以直达漕河泾、徐家汇、南京西路、北外滩等上海核心区域。

同时直线距离中环线不到3km，中环高架、外环高架、沪闵高架、漕宝路城市快速路等，自驾能够实现快速高效通勤！

2、四大商圈环伺，媲美内环生活圈

周边不仅商圈林立，规格都还较高，能带给周边业主，更高阶的生活品质。

吴中路商圈、七宝商圈、莘庄商圈、南方城商圈四大成熟商圈云集，以及九星自身约 130 万方的商业。（目前主体结构已全部封顶，预计24年底前竣工，25年5月试营业）

效果图，图源今日闵行

聚合万象城、爱琴海购物广场、维璟印象城、漕河泾印象城、星宝购物中心、七宝万科城市广场、凯德龙之梦、南方商城、中庚漫游城等繁盛商场，开启一站式购物生活。

3、享近 150 万方生态公园。生态方面，古美阅华毗邻约 84 万方闵行体育公园，约43万方闵行文化公园、双拥公园，黎安公园，古美公园以及九星板块规划中的三块公共绿地，总共近 150 万方！

在上海人均绿化率偏少的情况下，这样的公园绿化环境，将会带来不一样的愉悦生活。

4、项目医疗资源也很丰富。

复旦大学附属儿科医院（三甲医院）复旦大学附属中山医院闵行分院等、上海市老年医院中心（三级综合医院）、闵行妇幼保健医院、闵行中心医院多家医院环伺，让业主享受到更好的医疗服务。

5、最值得说道的还要属教育资源。它一直是闵行的优势。

项目周边1.5公里内12所名校，其中7所一梯队+5所二梯队！包括上宝中学、七宝中学、文来中学、明强小学、万源城协和双语学校等。

另外还预留用地有一所幼儿园、一所九年一贯制学校和一所国际学校。

（信息来源自《闵行区七宝镇国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》）（*预售房屋不划分学区，开发商不对项目交房后所属学区、学校做任何承诺，教育资源分配或学校/学区划分以及学校的具体招生规则等请以政府相关主管部门、教育机构公开的最新信息为准。）

这样一个强势资源齐聚的板块，造就了古美的超高人气。从土地控详规划来看，这大概率也是七宝古美最后一块宅地供应。错过它，直接二手见了。

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3 国央企精品钜制

少量建面约105-135㎡新房

最后回归产品品质上。古美阅华由华发股份+中铁置业两大国央企巨擘联袂匠筑，品质有保障，交付也更让人放心。

效果图，仅供参考

整座社区的设计亮点有很多：

1、外立面上，局部石材及铝板线条为主，搭配部分涂料，勾勒出现代简约的建筑风格。

效果图，仅供参考

2、社区景观上，营造出一个绿意盎然的城市公园。小区将会种植超40余种各类乔灌草植物。在重点区域点缀有特选乌桕、朴树；精品榉树、斜飘鸡爪槭、优雅吉野樱等观叶、观花、观枝植物。还有礼泉归心、森氧会客、青春营地、童梦岛、花语漫居等区域，充满交互性。

最新社区效果图曝光

3、同时，项目还是一座超低能耗社区。更舒适，更健康，更节能。

比如外窗全部采用三玻两腔中空玻璃，采用满足超低能耗要求的高气密性能外窗，远高于普通住宅气密性等级，使得隔音隔热效果更好，让居家变成安静舒适的享受。

4、部分楼栋设置架空层，打造泛会所

据悉8号楼一楼全部为架空层，层高约4.5米，未来将配置健身、儿童娱乐、休闲空间等区域，将更好的满足业主生活与社交需求。

5、3.05米层高+不封阳台！比起市面上常规的2.9-3m层高，空间更加阔绰，不会显得逼仄。且不封阳台，实打实多出了很多使用面积。

附户型图：

飞机户型+南北通透+三开间朝南+u字型厨房，全屋飘窗设计，无论是空间感还是尺度感都是一绝！同时也保障了家庭成员之间的私密感，互不干扰。

项目采用半封闭阳台，实实在在的提高了使用面积。建面约105㎡兼顾功能性与实用性，同时很好的地控制住总价，很适合三口之家居住。

宽景大横厅设计！拥有IMAX级巨幕采光面，四开间朝南+餐客厅厨一体化设计，南北通透。

南向大阳台，视野与采光面无敌。豪华主卧套房式设计+全屋飘窗，进一步放大尺度感与舒适性。建面约135㎡的四房户型，适配更长的家庭周期，人生进阶正当时。

效果图如下：

总结：当下楼市呈现出两极分化状态，中海徐汇滨江项目刚开盘就售罄，更加彰显地段的含金量。随着土拍取消限价，新房取消联动价，未来的市场，更要靠“综合硬实力”说话。古美这个黄金板块，它的二手价格已经说明了一切。


上期一房一价表如下：

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5、以上价格信息来自链家网挂牌核验价，位置信息来源百度地图

6、未经本人同意，不得转载。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzkwMTIyNjIxNQ==&mid=2247886991&idx=5&sn=2a3a396196643033cfcc5aae17a3570c

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