景法课堂 | 因购房者原因未办理正式抵押登记的，开发商的阶段性保证责任能否免除？

民生 2024-12-13 15:28 甘肃

案情简介

2013年8月，某银行作为贷款人与借款人张某、李某（共同借款人）以及保证人某置业公司（开发商）签订《个人一手住房贷款合同》，约定张某、李某向某银行贷款43万元用于购买个人住房，同时明确贷款期限、贷款利率、还款方式以及担保方式等。其中，担保方式为借款人以该合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人提供阶段性连带责任保证（自借款人办妥该合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再承担新的保证义务和责任）。同日，某银行如约发放贷款43万元。

2014年6月18日，某银行与张某就抵押房产进行了抵押权预告登记。某置业公司（开发商）就抵押房产办理了建筑物所有权首次登记。后张某、李某因资金紧张未能办理抵押房产转移登记，且自2023年6月起未能按合同约定还本付息。

某银行诉至法院，提出诉讼请求：1.张某、李某偿还剩余借款本金、利息、罚息、复利等费用；2.对张某提供的抵押担保房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3. 某置业公司（开发商）承担连带清偿责任。

法院审理

淄博市周村区人民法院经审理认为，本案焦点问题：一是某银行是否享有抵押优先受偿权；二是某置业公司（开发商）是否需承担阶段性连带保证责任。

一、关于某银行主张的抵押优先受偿权问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中张某、李某与某银行就涉案房产办理了预告抵押登记，且该房产亦办理了建筑物所有权首次登记，亦不存在预告登记失效情形，故预告登记权利人某银行请求就抵押财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的主张，事实清楚、证据充分，法院予以支持。

二、关于某置业公司（开发商）的连带保证责任问题。本案中某置业公司（开发商）作为保证人系提供的阶段性连带责任保证，而开发商阶段性保证担保是附解除条件的担保，现案涉房屋已经具备办理房屋所有权证以及正式抵押登记手续的条件，实际未能办理的原因在于张某、李某的个人原因而非某置业公司（开发商），故某银行的贷款风险可以通过对案涉房屋的优先受偿及其他途径获得救济，某置业公司（开发商）的阶段性担保责任应予免除。故对于某银行的该项主张，不予支持。

综上，淄博市周村区人民法院依法判决：一、被告张某、李某于本判决生效之日起十日内偿还原告某银行借款本金187874.95元，利息6475.35元，罚息830.27元及自2024年3月5日起至实际清偿之日止按双方借款合同约定计算的利息及罚息；二、若被告张某、李某未按照本判决履行付款义务，原告某银行可以与被告张某、李某协议就抵押房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿；三、驳回原告某银行对被告某置业公司（开发商）的诉讼请求。宣判后，双方均未上诉，判决已发生法律效力。

法官说法

司法实践中，预售商品房抵押贷款合同中开发商的阶段性担保系其为银行提供的在按揭贷款发生后、房屋抵押权设立前的债权风险担保；而房屋抵押权担保系购房人即借款人为银行提供的就抵押房屋享有优先受偿的担保，故开发商的阶段性担保与房屋抵押担保互为继承、而非并存关系。

若银行已就抵押房屋办理预告抵押登记，开发商亦就案涉房屋办理建筑物所有权首次登记，但因购房者自身原因未能办理抵押登记的，预告抵押登记仍处于有效状态，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释》第五十二条的规定，银行作为预告登记权利人可以实际取得房屋的抵押优先受偿权，故开发商的阶段性担保责任应予免除。

法条链接

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典> 时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典> 时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显损失当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。

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来源：山东高法

景泰县人民法院

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