景法课堂 | 通过微信磋商所订立合同的效力认定

民生 2024-12-12 16:28 甘肃

案情

甲欲出售房屋，乙有购买意愿，双方通过微信商定好全部合同条款，乙支付了定金10万元。后双方约定，先由乙在商定好的合同文本上签名，通过快递邮寄给甲，甲签完名再回邮。但甲在收到快递前反悔，通过微信告知乙不愿再出售房屋，并拒绝在合同文本上签名。　　

分歧

本案中，关于案涉房屋买卖合同是否成立并生效，以及乙能否要求甲继续履行合同，配合办理过户手续，存在以下三种观点：　　

第一种观点认为，数据电文为书面合同之一种，双方已通过微信沟通对全部合同条款达成合意，且乙已支付定金10万元，故双方之间的合同已成立并生效，甲应继续履行合同，配合乙办理过户手续。　　

第二种观点认为，双方以签订合同书的形式订立合同，在合同书上签名之前，甲有权反悔，案涉合同并未成立。但甲存在缔约过失，应赔偿乙的信赖利益损失。　　

第三种观点认为，双方通过微信沟通，成立的是预约合同，双方约定将要签订的合同书才是本约合同。甲拒绝签订正式的房屋买卖合同，应承担预约合同的违约责任。　

评析

笔者倾向于第二种观点，但理由有所不同。　　

在司法实践中，当以电子数据、网络达成的交易引发纠纷时，首先需要解决的往往是合同成立与否的问题。因房屋买卖合同标的额较大，为保障当事人交易安全，督促当事人审慎交易，房地产管理法第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同。”微信聊天记录属于数据电文的一种，按照民法典第四百六十九条第三款的规定，通过微信聊天订立的合同，可以视为书面合同。民法典第四百九十一条第一款规定：“当事人采用信件、数据电文等形式订立合同要求签订确认书的，签订确认书时合同成立。”据此，如果当事人约定需要签订确认书，则签订确认书时合同方成立，这是法律对当事人意思自治的尊重。但签订确认书并非法定的合同成立要件，当事人未要求签订确认书的，是否签订确认书，对合同成立并无影响，根据“承诺生效时合同成立”的规定，达成合意时合同成立。　　

本案中，甲乙双方通过微信商定好合同的全部条款，又约定需要签订合同书，该合同书其实就是前述法条规定的“确认书”。假如甲乙双方未约定需要再签订合同书，则双方通过微信商定好合同的全部条款，合同即告成立并生效，前述第一种观点就是正确的。然而，甲乙双方约定了需要再签订合同书，那么在签订合同书之前，当事人是有一定的时间反悔的。故甲在签订合同书前反悔，双方之间的房屋买卖合同并未成立。　　

虽然甲乙之间的房屋买卖合同未成立，但甲并非不承担任何责任。根据民法典第五百条的规定，当事人在缔约过程中，违背诚信原则造成对方损失的，应当承担赔偿责任。乙先在双方商定好的合同文本上签名，甲反悔拒绝签名，明显违背诚信原则。根据合同不成立的法律后果规定，甲收取的定金10万元应当双倍返还，如果尚不足以弥补乙的损失，甲仍需承担赔偿责任。　　

最后，预约合同是为在将来一定期限内订立本约而预先签订合同，本案中甲乙双方通过微信沟通已商定好合同的全部条款，故微信聊天记录所载内容不应认定为预约合同。如前所述，其具备了本约合同的全部要素，只是基于当事人意思自治的选择，其是一份未成立的合同。故第三种观点也不正确。　　

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来源：人民法院报

景泰县人民法院

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