来源 | 赢商云智库（ID：sydcyzk2014）
报告联合出品 | 赢商tech&高德地图
撰文 | 赢商研究中心 汪静
主编 | 陈巧明 仲文佳 付庆荣 编辑 | 熊舒苗
项目图片来源 | 项目官方渠道
在赢商tech与高德地图联合发布的《9月人气购物中心排行榜》上，全国6800+购物中心，杭州湖滨银泰in77人气指数高居榜首。
一时间，“杭州商业这么厉害了？”成了多数人心中的新疑问。
《人气购物中心排行榜》杭州篇，以此城市9月TOP20人气商场为观察样本，寻找上述问题的答案，看看这座城市商业最真实的“人气指数”。
《9月人气购物中心排行榜》总榜中，8城160个上榜人气购物中心平均人气指数6.23。而杭州TOP20平均人气指数为6.05，位列第六，略显落后，但是TOP1的指数艳压其他城市。杭州湖滨银泰in77以9.24分位居全国第一，也是唯一一个超9分的人气购物中心。项目商业面积近23万平方米，集国际名品、次元乌托邦、时尚风向标、精致生活、不羁夜行五大主题街区于一体，是全国街区式购物中心的典范，年客流近1亿人次。凭借着毗邻西湖稀缺景区资源的优越地理位置、全品类矩阵和时尚氛围，杭州湖滨银泰in77成了杭州网红地标，具有鲜明的社交属性。9月，连接湖滨银泰in77 A区及D区的“西子廊桥”——杭州首个沉浸式裸眼4D实景互动U型屏亮相，赚足了眼球和声量，成为西湖边游客拍照打卡点。与此同时，9月27日，杭州湖滨银泰in77携手栩栩华生举办2024国际材料时装大秀，吸睛夺目的时装秀和绚丽光影展示国际风尚，黄轩、陈靖共同亮相把人气氛围拉至高潮。杭州湖滨in77一枝独秀之外，杭州9月上榜的其他19个项目，人气指数接近，5.19-6.40分不等。- 龙湖杭州滨江天街、杭州滨江宝龙城分别位列第二名和第三名，且都在杭州的滨江区，区域的商业活力和消费潜力皆可观。
- 龙湖杭州滨江天街，以26.2万方的超大体量占据流量C位，是龙湖在杭州最大体量的天街。杭州滨江宝龙城是宝龙集团重点打造的三大标杆力作之一，购物中心体量14万方，与商业街、艺术中心、写字楼、酒店、公寓多重业态共同组成40万方的综合体，一直运营稳定。
此外，9月，杭州多个上榜项目都有不同程度创意营销活动的加持。- 9月底，印力汇德隆杭州奥体印象城正值三周年庆，举办了“包的——双拼市集”；杭州新天地购物中心举办中秋文博会分会场；杭州大厦购物城9月份正值AB座广场调改亮相，又叠加31周年庆活动，有效带动了全场客流。
在9月总榜中，8城160个上榜项目，“唯二”典型非标，均在杭州，分别为华润杭州中心和杭州 EFC LIVE 欧美广场。二者通过建筑空间格局、业态的创新、创意IP活动区别于传统盒子商业，打造出独一无二的标签和人气。华润杭州中心体量10万平方米，是华润万象生活在杭州打造的全新非标准化商业产品，于2023年12月开业。除了高端餐饮组合，它的亮点在于通过艺术策展、公区艺术氛围营造、艺术互动等形式，打造面向年轻人的新都市文化流量地标。项目联合中国美术学院艺术团队打造“中心美术馆”，不定期举办艺术展，还引进先锋设计师品牌，搭建主理人深度对话的平台。华润杭州中心位于繁华与竞争激烈并存在市中心武林商圈，又因为特色的业态创新一直占据话题中心。9月13日，项目迎来Vivienne Westwood浙江首店开业，玩了一把朋克潮流氛围；9月19日，全球香氛买手店Lazy Genius全国首店落地于此，均吸引众多年轻消费者打卡和消费。杭州 EFC LIVE 欧美广场，作为非核心商圈项目却能跻身TOP10。它位于未来科技城商圈黄金地段，总体量达10万方，以“工程师欧美生活方式”定位，探索出“商业体+艺术连廊+地铁商业街+中央广场”差异化商业组合。未来科技城商圈是典型的“产业引擎模式”，汇聚包括阿里巴巴、VIVO、OPPO、中国移动、中国电信、中科视讯总部、遥望科技等在内的众多高新和头部企业，催生了海创园、梦想小镇、菜鸟智谷、中国人工智能小镇等产业集群。自2014年开始，EFC LIVE 欧美广场所在欧美金融城还荣获中国首个“海归社区”的称号，客群以工程师、高级白领和海归人才为主，构建了5公里范围内的百万精英生活圈。锁定百万精英生活方式，EFC LIVE欧美广场在今年以杭州特色市集的“新名片”现象级IP——“芯·潮夜市”点燃商圈夜经济，稳赚爆棚人气。“芯·潮夜市”融合美食街、玩乐趴、音乐节、科技展示成果等活动形式，有效调动商户、企业和周边居民之间的互动，提升烟火气。分析上榜购物中心档次、运营级次发现，杭州上榜的TOP20人气项目，以中档和A级为主。其中，中档项目占比60%，大众消费依然是主流；而高档项目中，杭州市唯二的重奢项目，杭州万象城和杭州大厦购物城均上榜，杭州重奢市场活跃度不减。赢商tech-购物中心运营级次：结合购物中心入客流表现、首层租金、品牌级次、客群渗透、商铺租赁等指标，综合运算输出各项目运营指数，并根据项目运营指数分布情况，将全国已开业购物中心（不含奥特莱斯）划分为五个等级，由高到低分别为S级、A级、B级、C级、D级。
运营级次看，上榜购物中心的以A级为主，占比50%，但依然有35%的B级项目，包括杭州东站万象汇、杭州 EFC LIVE 欧美广场、杭州新天地购物中心等。这说明，杭州B级的购物中心，后续发展人气增长潜力很大。运营商分布上，华润万象生活运营项目上榜5名，数量最多，而且涵盖了万象城、万象汇、非标多个产品线；其次是龙湖和印力，分别占据3个项目。显然，连锁型商业管理企业运营优势明显，无论是运营效能还是商业活力，稳定度高，且有很强“区域王者”标签。- 杭州万象城是华润入驻杭州的首个项目，锁定钱江新城CBD的C位。2022年首次突破百亿销售额，完成浙江“百亿俱乐部”的晋升；杭州城北万象城2023年11月开业，填补杭州城北商圈大型购物中心空白；华润杭州中心，华润万象生活首个非标商业，话题度满满。
- 目前，华润万象生活在杭州的布局还在扩大、加深，所运营项目覆盖杭州东南西北多个核心板块。
头部和连锁型房地产企业和商管企业，具备丰富的运营经验，自然能对商业有足够把控，而并非以“运营”见长的浙江建工房地产公司凭EFC LIVE欧美广场脱颖而出，另有法则。- 浙江建工房地产开发集团有限公司，成立于1996 年，是一家横跨房地产开发、资产经营和创新创投三大业务板块的国际化复合地产开发和运营集团，在杭州打造了甲级写字楼EAC（欧美中心），长三角最大体量LEED金级认证EFC（欧美金融城） 、“高科技+大数据+全球高层次人才”超级综合体EIC等城市地标封面项目。
- 接下来，浙江建工另有2个项目正在启动，其中EAC欧美中心街区位于黄龙城芯，打造日咖夜酒ALL-DAY模式，计划2025年焕新重启；EIC位于奥体核芯，为匹配国际化的商务办公和居住生活，打造超50万的综合体，正在积极招商中。
上榜项目商圈分布来看，武林广场人气最旺，有3个，分别是华润杭州中心、杭州大厦购物城和杭州嘉里中心；第二名为下沙商圈，包括龙湖杭州金沙天街和杭州金沙印象城；第三名为钱江新城商圈，除了杭州万象城，杭州来福士广场也“榜上有名”。- 武林广场商圈是杭州最成熟的商圈，存量商业规模59.1万㎡，拿下榜单第一无可厚非，未来还有恒隆广场的入场，将进一步提升商圈的人气。
- 下沙商圈尽管是区域型商圈，但靠近杭州大学城板块，聚集大量年轻的学生客群，消费氛围活力四射。该商圈存量规模48.51万㎡，是龙湖杭州金沙天街首次进驻的商圈。龙湖以此为据点深耕商圈，后期又新增轻资产项目，促进商圈人气的汇聚。
- 钱江新城商圈是与武林广场商圈、湖滨商圈抗衡的成熟商圈，目前存量规模55.1万㎡，凭借着政治中心和钱塘江畔的地理位置，人气强劲。
- 在上榜的新兴商圈里，奥体中心商圈、城北商圈起步晚但成长快。杭州奥体印象城于2021年开业，体量25万方；杭州城北万象城于2023年11月开业，体量15.2万方。两者开业之际便打响了名气，也带动着所在商圈迅速崛起。目前来看，两个项目的运营情况非常稳定，正在走出区域，向全市辐射。
- 有趣的是，同为核心商圈的湖滨商圈在上榜名单中略为落后，这与区域存量项目数量不多、发展不均有关，杭州湖滨银泰in77优势绝对，在本商圈中几乎找不到抗衡的竞争对手。
赢商网分析还发现，杭州上榜的TOP20人气商场，均依托地铁上盖的交通和通勤客流优势，其中地铁上盖商业占比超90%，可最大限度承接地铁源源不断的客流，扩大项目辐射范围。武林广场站和江锦路站位于杭州核心区域的黄金地段，上盖商业众多，上榜项目均有突出的表现。武林广场是传统市中心，而江锦路的新市中心，都代表着城市发展的核心地位，日常旅游和通勤客流较大。旅游景点是这些地铁上盖商业火爆的另一个因素。如龙翔桥站是距离西湖风景区最近的地铁站，洪园站也是距离西溪湿地最近的地铁站，金沙湖地铁站是地铁通勤前往金沙湖景区的必经路，江锦站可步行观赏“钱江新城灯光秀”等。非地铁上盖，商业在人气上一定会输吗？答案是，不一定。上榜的杭州城西银泰城和印力汇德隆杭州奥体印象城，凭借硬核实力抵消通勤交通的不足。两者均谈不上地铁商业，但体量大、业态全、空间场景和活动丰富，杭州城西银泰城于2013年以19万方的体量开业，是商圈内最大的购物中心，至今依然保持着高汰换率；2021年印力汇德隆杭州奥体印象城开业，总体量25万方，是当时杭州单体最大的商业综合体，为该商圈创造新的生活向心力。
以月为单位，《人气购物中心排行榜》定期发布，以微观视角持续监测商业载体发展轨迹，协助解析购物中心行业趋势，预测零售行业演变趋势。此外，今年底，赢商tech x 高德地图将联合发布《2024年度人气购物中心TOP100》，并于2024年12月·上海，在赢商网主办的线下盛会【2024赢商网大会暨赢商网百强榜研究成果发布】现场正式揭晓。高德地图-购物中心线下到访数据：商业项目线下到访的客流规模和活跃度高德地图-购物中心线上关注行为数据：地图搜索、点击、导航等线上关注行为的规模和活跃度赢商大数据-商业地产行业数据：城市、商圈、商业项目、商业地产企业、品牌、门店等数据赢商大数据-商业地产行业指标：城市商业力、商圈商业力、购物中心运营级次、品牌级次等指标*本报告所有成果，基于赢商tech与高德地图共同研究及发布
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