【发布文号】 浙江省地方税务局公告2015年第8号
【发文单位】 浙江省地方税务局
【成文日期】 2015-03-26
【是否有效】 条款失效
【备 注】 根据《国家税务总局浙江省税务局关于公布全文有效、失效废止和部分条款废止的税务规范性文件目录的公告》（国家税务总局浙江省税务局公告2023年第3号），第五条废止。根据《国家税务总局浙江省税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告》（国家税务总局浙江省税务局公告2024年第2号），第一条第二项第3目规定废止。
为进一步规范统一我省房地产开发项目土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发［2009］91号（以下简称《清算规程》）等规定，现就土地增值税清算管理有关问题公告如下：
一、土地增值税项目登记和纳税申报
（一）开发项目情况登记
新开发的房地产开发项目，纳税人应在首次报送《土地增值税预缴纳税申报表》时，附报《房地产开发项目情况登记表》；已开始销售但尚未办理清算申报的房地产开发项目，纳税人应在本公告施行后的2个月内补报《房地产开发项目情况登记表》。
（二）开发项目纳税申报
1.预缴申报：从事房地产开发的纳税人，对其开发项目在清算申报之日前所转让房地产取得的收入，应按月预缴土地增值税，并在次月15日内向主管税务机关报送《土地增值税预缴纳税申报表》及其他相关资料。
2.清算申报：符合清算条件的开发项目，纳税人应按照清算管理的有关规定办理清算申报，向主管税务机关报送《土地增值税清算纳税申报表》及其他相关资料。
3.纳税人在清算申报之日后再转让房地产取得的收入，按下列情况计算土地增值税，办理纳税申报：
纳税人在清算申报之日后至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，按预征率预缴土地增值税，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税预缴纳税申报表》及其他相关资料；在清算审核结束后的次月15日内，填报《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》，对上述房地产转让收入按清算后再转让规定重新计算土地增值税后多退少补。
对纳税人在清算审核结束后发生的房地产转让收入，按清算后再转让规定计算土地增值税，并在次月15日内向主管地税机关报送《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》。
二、土地增值税清算受理
（一）对于符合《清算规程》第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，并提供《清算规程》第十二条规定的清算资料。
对于符合《清算规程》第十条规定的可清算项目，由主管税务机关确定是否进行清算，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达《税务事项通知书》，纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内办理清算手续，并提供《清算规程》第十二条规定的清算资料。
（二）主管税务机关收到纳税人清算资料后，应及时对清算项目是否符合清算条件、报送资料是否齐全等情况进行初审，并在10个工作日内（纳税人补正材料时间不计算在内）做出是否受理的决定。
1.对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；
2.对清算项目符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应制作《补正材料告知书》，要求纳税人在主管税务机关规定期限内补报相关资料，纳税人在规定期限内补齐清算资料后，予以受理；
3.对不符合清算条件的项目，不予受理。
（三）应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定并通知清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管地税机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
三、土地增值税清算审核
（一）土地增值税纳税人是土地增值税的清算主体，对其清算申报的真实性、准确性和完整性负责，并承担相应法律责任。
（二）主管税务机关受理纳税人清算资料后，一般应在90个工作日内组织完成清算审核工作。情况复杂确需延长清算审核时间的，须经县级以上税务局（分局）局长批准。
（三）主管税务机关应按照《清算规程》的有关规定进行审核，在清算审核中发现问题的可约谈纳税人，纳税人应配合主管地税机关就清算项目审核中存在的有关问题进行解释、说明、举证，并提供相关证明材料。
（四）主管税务机关在土地增值税清算过程中，发现清算项目符合《清算规程》第三十四条规定的核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。
（五）主管税务机关清算审核结束后，应及时下达《税务事项通知书》，将清算审核结果书面通知纳税人，由纳税人调整并确认土地增值税清算申报相关内容，并在主管地税机关规定的时限内办理补、退税。
对经主管税务机关清算审核后，确认符合“建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%，免征土地增值税”优惠政策的项目，纳税人应在调整并确认土地增值税清算申报相关内容的同时，申请办理税收优惠。
四、土地增值税清算核定征收
（一）对按核定征收方式进行清算的项目，主管税务机关应采取通过国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。清算项目核定征收率原则上不得低于5%。
（二）对按核定征收方式进行清算的项目，主管税务机关清算审核结束后，应及时下达《税务事项通知书》，将清算审核结果书面通知纳税人，由纳税人调整并确认土地增值税清算申报相关内容，并在主管地税机关规定的时限内办理补、退税。
五、四项开发成本核定
在计算土地增值税时，前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述“四项开发成本”的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由各主管地方税务局确定。
（编者注：《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告》浙江省地方税务局公告2016年第20号规定本公告第五条自2017年1月1日起废止。）
六、本公告自2015年6月1日起施行。
附件[附件废止]:
1.房地产开发项目情况登记表
2.土地增值税预缴纳税申报表
3.土地增值税清算纳税申报表
4.土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表
分送：各市、县（市、区）地方税务局（不发宁波），省地方税务局直属税务一分局、稽查局、直属稽查分局。
抄送：国家税务总局。
https://zhejiang.chinatax.gov.cn/art/2015/3/26/art_8410_12319.html
1.依据国家税务总局浙江省税务局公告2023年第3号 国家税务总局浙江省税务局关于公布全文有效、失效废止和部分条款废止的税务规范性文件目录的公告，自2023年4月4日起，本法规第五条条款废止。
2.依据国家税务总局浙江省税务局公告2018年第4号 国家税务总局浙江省税务局关于公布修改的税收规范性文件目录的公告，自2018年6月15日起，本法规第一条第二款1、2、3“地税机关”修改为“税务机关”，第二条第一款、第二款、第二款第2、第三款“地税机关”修改为“税务机关”，第三条第二款“地税机关”修改为“税务机关”，“地方税务局”修改为“税务局”.第三条第三款、第四款、第五款“地税机关”修改为“税务机关”。第四条“地税机关”修改为“税务机关”。
3.依据浙江省地方税务局公告2017年第4号 浙江省地方税务局关于公布税费规范性文件清理结果的公告，自2017年10月18日起，本法规第一条内容中：“《房地产开发项目情况登记表》”修改为“《土地增值税项目报告表（从事房地产开发的纳税人适用）》”、“《土地增值税预缴纳税申报表》”修改为“《土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）》”、“《土地增值税清算纳税申报表》”修改为“《土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）》”、“《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》”修改为“《土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）》、《清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表》”；附件中列举的《房地产开发项目情况登记表》、《土地增值税预缴纳税申报表》、《土地增值税清算纳税申报表（主表）》、《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》等纳税申报表废止。第五条失效。
4.依据浙江省地方税务局公告2016年第20号 浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算四项开发成本核定办法的公告，自2017年1月1日起，本法规第五条条款废止。
5.依据浙江省地方税务局公告2016年第11号 浙江省地方税务局关于发布印花税等纳税申报表及有关事项的公告，自2016年10月1日起，本法规第一条内容中：“《房地产开发项目情况登记表》”修改为“《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》”、“《土地增值税预缴纳税申报表》”修改为“《土地增值税纳税申报表(一)(从事房地产开发的纳税人预征适用)》”、“《土地增值税清算纳税申报表》”修改为“《土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)》”、“《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》”修改为“《土地增值税纳税申报表(四)(从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用)》、《清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表》”;附件中列举的《房地产开发项目情况登记表》、《土地增值税预缴纳税申报表》、《土地增值税清算纳税申报表(主表)》、《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》等纳税申报表废止。
《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》解读
一、公告制订背景
为切实做好房地产开发项目的土地增值税清算管理工作，进一步统一规范全省土地增值税开发项目管理、纳税申报、政策执行、清算要求和清算流程，省局在充分调查研究、广泛听取意见的基础上，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、财税[2006]21号、国税发[2006]187号、国税发[2009]91号等政策规定，制订了本公告。
二、具体条款解读
(一)土地增值税项目登记和纳税申报
根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第六条“主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。”要求和税务总局纳税服务规范规定，公告规定了纳税人要进行土地增值税开发项目登记的要求，并统一设置了《房地产开发项目情况登记表》，便于纳税人进行开发项目登记。即：新开发的房地产开发项目在首次报送《土地增值税预缴纳税申报表》时，附报《房地产开发项目情况登记表》;已开始销售但尚未办理清算申报的房地产开发项目应在本公告施行后的2个月内补报《房地产开发项目情况登记表》。
公告重申了土地增值税预缴申报和清算申报要求，并对实际执行中纳税人普遍反映清算申报后再转让房地产取得收入如何办理纳税申报进行了统一明确，即：纳税人在清算申报之日后至清算审核结束期间所发生的房地产转让收入，要求先按预征率预缴土地增值税，并报送《土地增值税预缴纳税申报表》，待清算审核结束后，再填报《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》，对上述房地产转让收入按清算后再转让规定重新计算土地增值税后多退少补。对纳税人在清算审核结束后发生的房地产转让收入，按清算后再转让规定计算土地增值税，并报送《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》。公告还同时发布了《土地增值税预缴纳税申报表》、《土地增值税清算纳税申报表》和《土地增值税已清算项目后续销售纳税申报表》。
(二)土地增值税清算受理
一是对税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，主管地税机关确定进行清算时，公告统一明确了税务机关下达的清算通知文书，即：对于符合《清算规程》第十条规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管地税机关确定是否进行清算，对于确定需要进行清算的项目，由主管地税机关下达《税务事项通知书》，纳税人应当在收到《税务事项通知书》之日起90日内办理清算手续。
二是细化明确了税务机关受理清算申报要求，即：主管地税机关收到纳税人清算资料后，应及时对清算项目是否符合清算条件、报送资料是否齐全等情况进行初审，并在10个工作日内(纳税人补正材料时间不计算在内)做出是否受理的决定。
三是重申了税务机关对不按规定进行土地增值税清算纳税人的税务处理。即：对应进行土地增值税清算的纳税人或经主管地税机关确定并通知清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管地税机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
(三)土地增值税清算审核
一是公告明确规定了土地增值税清算的法律责任，即：土地增值税纳税人是土地增值税的清算主体，对其清算申报的真实性、准确性和完整性负责，并承担相应法律责任。
二是明确了主管地税机关清算审核时限，即：一般应在受理纳税人清算资料后90个工作日内完成清算审核工作。情况复杂确需延长清算审核时间的，须报经县级以上地方税务局(分局)局长批准给予延长。
三是明确了清算审核中税务机关和纳税人的权利义务。即：对在清算审核过程中发现问题时，主管地税机关可约谈纳税人，纳税人应配合主管地税机关就清算项目审核中存在的有关问题进行解释、说明、举证，并提供相关证明材料。
四是明确了税务机关清算审核结论告知文书和告知流程，即：要求主管地税机关审核结束后下达《税务事项通知书》，将清算审核结果书面通知纳税人，由纳税人调整并确认土地增值税清算申报相关内容，并在主管地税机关规定的时限内办理补、退税工作。对经审核后确认符合税收优惠政策的项目，要求纳税人在调整并确认土地增值税清算申报相关内容的同时，申请办理税收优惠手续。
(四)土地增值税清算核定征收
一是明确了核定征收方法和具体要求，即：对按核定征收方式进行清算的项目，主管税务机关应采取通过当地国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等因素，按不同类型房产分别进行评估，并经主管地税机关审核合议，区分不同类型房产核定应征税额。但清算项目的核定征收率原则上不得低于5%。
二是明确了税务机关核定清算审核结论告知文书和告知流程，即：主管地税机关清算审核结束后，应及时下达《税务事项通知书》，将清算审核结果书面通知纳税人，由纳税人调整并确认土地增值税清算申报相关内容，并在主管地税机关规定的时限内办理补、退税工作。
(五)四项开发成本核定
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。鉴于各地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料不一，全省统一标准，既不科学，也难以统一，为使核定更接近于当地实际，公告将核定方法授权予各主管地税局确定。
(六)公告执行时间
公告从2015年6月1日起施行。
