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▲ 赣州中奥朗境臺2021年年底开盘，2023年12月30日首批住宅交房，目前开发商手上还有尾盘在售，优惠力度还很大
开发商还有尾盘在售，背刺业主是必然
近段时间，赣州二手房的成交表现要好于 9 月，就连部分远郊板块的冷门小区，也在贝壳平台录得首套二手房的成交记录。
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今天文章的主角赣州中奥朗境臺，是中奥地产在赣州城区推出的首个楼盘。项目位于赣县区城南板块，隔壁就是城关四小和赣县四中，距离星州润达国际商业综合体也不远，无论是地段还是配套，在赣县都是非常优质的。
▲ 赣州中奥朗境臺位于赣县区的核心板块，隔壁就是学校，配套非常成熟且便利
中奥朗境臺一共有 30 栋住宅，总户数高达 1147 户，是一个大体量小区。小区于 2021 年年底开盘，彼时部分洋房毛坯备案均价高达 11440 元/㎡，这个价格在赣县区是天花板级的存在。首批住宅于 2023 年 12 月 30 日开始交房，二批住宅于 2024 年 10 月 18 日开始交房。目前还有房源没有交付，开发商手上也还有房源在售，特价房 6 字头起步，优惠力度很大。
▲ 赣州中奥朗境臺目前有29套房源挂牌出售，挂牌价格两极分化，最贵的1.4万一平
凭借小区自身的优势，中奥朗境臺交房 10 个月后，10 月中旬迎来了贝壳平台首套房源成交。这是一套 142㎡ 四房的洋房户型，成交总价 139 万，毛坯成交单价 9789 元/㎡，成交周期 218 天。价格上，这套房源最初挂牌价为 146 万，经过多次调价，降价 7 万后成交，当下的市场这个降幅算少的了。
▲ 赣州中奥朗境臺首套成交房源的户型图，虽然不是新规户型，但户型布局非常出色
那首位成功卖房的房东是赚还是亏呢？我们粗略来计算看看。这套二手房应该是 2021 年年底首开时买入的，总层高 7 层的洋房，房源位于中间楼层。我们找到了当初首开洋房的备案价，估算房源购入时的价格在 10600 元/㎡、总价 149 万左右。现在成交价要略低于开盘价，再算上两年多的利息等持有成本，房东还是要亏一些。
▲ 赣州中奥朗境臺16#楼备案价，洋房加叠墅的产品，价格很贵
总的来看，之所以赣县区核心地段的小区房东也要小亏离场。除了当初开盘时，中奥朗境臺价格偏高，尤其是洋房产品虚高外。小区交房后品质不如预期，进入二手市场后，价格也缺乏有力支撑。
另一个重要的因素是，目前开发商手上还有房源在售，而且小户型特价房单价 6 字头起步，高达 20 几万的优惠幅度，直接背刺了各位业主。好在这套成交房源前后都有露台赠送，这才相对稳住了价格。估计其他没有优势房源的房东，就没有这么好的运气了！
▲ 赣州中奥朗境臺小区实拍，整体品质一般
最后再来看看赣州中奥朗境臺的基本信息。小区位于赣县区城南大道北侧、铝厂路西侧地块，于 2021 年 4 月 30 日，被南昌奥庭置业有限公司和赣州蓝湾半岛置业管理有限公司竞得，楼面价约 4458 元/平方米。
中奥朗境臺由 30 栋 7-27 层的小高层、高层和洋房住宅组成，项目还配建有一所幼儿园。项目占地面积 73039.95㎡、总建筑面积 196328.75㎡、容积率 2.2、绿地率 30%、共 1147 户、停车位 1225 个，由中奥自有的乐奥生活物业提供物业服务。
▲ 赣州中奥朗境臺大致位置
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