房地产市场形成的巨大缺口如何填？国务院发展研究中心原副主任王一鸣深度解析

今年以来，中国经济运行总体平稳，但二季度以来下行压力有所增大。一季度GDP增长5.3%，二季度回落到4.7%，三季度增长4.6%，三个季度GDP同比增速逐季下降。分季度国内生产总值环比折年率分别为6.1%、2.0%、3.6%，二季度和三季度环比折年率增速偏低。影响经济下行的因素最突出的是有效需求不足，消费需求恢复乏力。前三季度社会消费品零售总额增长3.3%，三季度增长2.7%。明显低于疫情前8%左右增速。投资需求持续低迷。受房地产投资拖累，前三季度全国固定资产投资同比增长3.4%。

有效需求不足直接反映在价格上。2023年以来，我国CPI持续低迷，2023年有5个月同比涨幅为负。今年前三季度CPI同比上涨0.3%，9月份，CPI同比涨幅为0.4%，涨幅比上月下降0.2个百分点。PPI同比已连续24个月负增长，9月份下降2.8%，降幅扩大1个百分点。预计全年CPI涨幅仍将低于1%，与3%左右的预期目标仍有较大差距，PPI仍将延续负增长。GDP平减指数已经连续6个季度为负值。2023年4季度以来GDP平减指数同比增长率分别为-1.5%、-1.3%、-0.6%和-0.6%。

从以上分析可以看出，当前经济运行中面临的问题，主要是有效需求不足，价格持续走低，社会预期偏弱等。如果不加大宏观政策力度，经济难于依靠自身力量扭转下滑态势，甚至还会在减速过程中自我强化。9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，推出一揽子增量政策；9月29日，国务院常务会议召开，研究部署一揽子增量政策的落实工作。在这前后，有关部门召开一系列新闻发布会，一揽子增量政策陆续出台。

一是货币政策打出组合拳。9月24日，中国人民银行等金融主管部门召开新闻发布会，宣布全面降准降息、稳定房地产市场、提振资本市场“三箭齐发”。具体包括，降准50bp，向金融市场提供长期流动性约1万亿元，未来仍有调降25bp~50bp的可能；政策利率调降20bp；降低存量房贷利率50bp，调整首付比例统一至15%；创设证券基金保险公司互换便利工具，规模5000亿，后续可进一步增加；创设股票回购增持专项再贷款，规模3000亿，后续同样可以增加。这两个金融工具给资本市场提供了新的想象力，对于扭转市场预期起到了十分重要的作用。这些政策效果可以说是“立竿见影”，比如股市迎来过去16年最大单周涨幅。

二是加大积极财政政策力度。包括保持必要的财政支出强度，发挥好财政逆周期调节作用，推动完成全年经济社会发展目标任务；加力支持地方化解政府债务风险，较大规模增加债务额度，支持地方化解隐性债务，地方可以腾出更多精力和财力空间来促发展、保民生；发行特别国债支持国有大型商业银行补充核心一级资本，提升这些银行抵御风险和信贷投放能力，更好地服务实体经济发展；叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳；加大对重点群体的支持保障力度，提升整体消费能力。

三是推动促进增长的结构性改革。为了增强经济增长内生动力，需要谋划进一步全面深化改革重大举措，包括完善落实“两个毫不动摇”的体制机制，在市场准入、要素获取、公平执法、权益保护等方面落实一批举措，促进民营企业发展壮大。加快全国统一大市场建设，着力破除各种形式的地方保护和市场分割。谋划新一轮财税体制改革，落实金融体制改革等。

当前，中国正处在新旧动能转化时期。随着劳动力数量对经济增长的贡献逐步减弱并转为负的贡献，人口老龄化等因素导致储蓄率继续下调，资本形成对经济增长的贡献持续下降，经济增长越来越取决于科技进步和全要素生产率的提升。与此同时，随着基础设施投资空间收窄，积累的地方债务压力增大，投资边际效益下降，投资驱动的增长模式对经济增长的效应逐步降低，也需要推动中国经济转向更加注重消费驱动的增长模式。

房地产市场形成巨大的市场缺口。2021年房地产市场峰值时，商品房销售额高达18.2万亿元，2023年销售额11.6万亿元，今年前三季度商品房销售额下降22.7%，按此趋势推算，全年销售额可能跌至9万亿元左右，大致收缩一半。虽然近年来新兴产业如新能源汽车、锂电池、光伏设备等增势强劲，但短期内难以抵补房地产调整形成的需求缺口。促进房地产市场止跌回稳，任务仍非常艰巨。

提高全要素生产率任务艰巨。目前中国全要素生产率大体相当于美国40%，如果2035年要达到美国60%左右的水平，假定美国全要素生产率保持过去一个时期接近1%年均增速，那么2021-2035年期间中国全要素生产率年均增速要达到2.7%。国际金融危机后，我国全要素生产率增速明显放缓，近年来虽有所回升，但仍不到2%。如果今后一个时期潜在经济增速进一步下降至5%左右，那么实现2.7%的TFP年均增长，意味着TFP对经济增长贡献率要达50%以上。

一是科技创新新动能。在激烈的国际竞争中，要塑造发展新动能新优势，从根本上说要依靠科技创新。2023年，我国研发经费投入3.3万亿元，投入强度达到2.65%。芯片、航空发动机、燃气轮机研制取得长足进展，人工智能、量子技术等前沿领域创新成果不断涌现。世界知识产权组织（WIPO）发布的2024年全球创新指数显示，在纳入评价的全球141个国家中，我国的综合排名继2016年首次进入前25名之后快速跃升至第11位，是前30位中唯一的中等收入经济体。

中国科技创新仍面临三个短板：一是原始创新能力不足。重大原始创新偏少，基础研究相对薄弱，如2023年我国基础研究占R&D的比重为6.77 %，远低于OECD国家15%～25%的水平。二是关键核心技术受制于人。支撑产业升级、引领前沿突破的源头技术储备缺乏，关键核心技术受制于人的局面尚未根本改变。三是科技领军人才仍然偏少。

新阶段科技创新的战略和路径。一是从“跟随型”创新转向“引领型”创新。过去在技术追赶阶段，我国科技进步的主要路径是引进消化吸收再创新，技术源头在海外，创新以终端产品的集成创新为主，基础研究、核心技术、原始创新能力较为薄弱。面向未来，科技创新要从“技术追赶”向构建“局部领先优势”转变，在日趋复杂严峻的国际环境，增强在国际科技竞争的主动权。二是从终端产品创新转向中间品创新。改革开放后，通过引进成套设备和终端产品，并对其进行适应性改造和再创新，我国本土技术能力和制造能力得到快速提升，形成了具有国际竞争力的终端产品生产能力，如核电、水轮机、高铁、工程机械和通讯设备等。中间品产品迭代快、技术含量高、专业化分工细，隐含很多科学原理和隐性知识，需要长期的技术和经验积累，创新难度比终端产品更大更复杂。中间品采购方是千千万万市场主体，还要有商业可行性。三是从集成创新转向原始创新。基础研究是整个科学体系的源头。无论是构筑局部领先优势，还是突破关键核心技术，都需要加强前瞻性基础研究，增强原始创新能力。以基础研究的突破带动引领性原创成果、战略性技术产品的重大突破，在更多领域跻身国际领先行列。

二是产业升级新动能。聚焦新一代信息技术、人工智能、航空航天、新能源、新材料、高端装备、生物医药、量子科技等，加快关键核心技术创新应用，支持多技术路线探索和交叉融合，推进应用场景建设，培育产业发展生态。前瞻布局人形机器人、下一代互联网、量子信息、生物制造等一批未来产业。充分利用5G、工业互联网、人工智能、数据中心等新型基础设施建设的机遇，加快生产制造全过程数字化改造，推动智能制造单元、智能产线、智能车间建设，实现全要素全环节的动态感知、互联互通、数据集成和智能控制，加快新一代智能制造发展。

三是新型城镇化新动能。推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利，这对加快农业转移人口市民化有重要意义。我国近3亿农民工已经占到4.6亿城镇就业人员的近65%，但农民工在城镇落户享受均等化公共服务仍受到限制。根据经合组织的研究，如果农民工按照城市居民消费方式消费，人均消费支出将增长30%。

四是绿色发展新动能。2023年可再生能源发电总装机15.2亿千瓦，占全国发电总装机的比重达到52.0%，占全球可再生能源发电总装机近四成。其中，风电和太阳能发电装机分别达到4.4亿千瓦和6.1亿千瓦，总规模突破10亿千瓦，均居世界第一。新能源汽车产销规模连续8年位居世界首位，2023年超出900万辆，市场占有率超过30%。绿色转型将为经济高质量发展注入新动力。

五是扩大开放新动能。以开放促改革、促发展、促创新，是改革开放40多年积累的宝贵经验。当前，国际经贸规则加快重构，呈现从边境措施向边境后措施扩展的发展态势，扩大开放要以制度型开放为重点。高水平实施RCEP，积极推动加入CPTPP、DEAP，主动对接国际高标准经贸规则，合理缩减外资准入负面清单，推进服务业领域扩大开放，为高质量发展注入强大动力和活力。

我国以间接融资为主的金融体系与科技创新的融资需求不完全匹配。科技创新风险大而金融机构追求稳定收益，科技企业需要“长钱”而金融机构倾向于给“短钱”，科技型中小企业需要“小钱”而金融机构习惯于给“大钱”，科技企业“重研发、轻资产”而金融机构倾向于提供抵押融资。因此，要构建同科技创新相适应的科技金融体系，鼓励发展创业投资、股权投资和天使投资基金，满足处于不同生命周期科技企业的资金需求，支持长期资本、耐心资本、战略资本更多地投向科技创新，积极探索信贷融资支持科技创新的新模式，拓展商业银行参与股权投资支持科技创新的空间，提高金融支持科技创新的力度、广度和精度，形成全方位、多层次科技金融服务体系。

产业金融已经由以银行对公业务为代表的1.0时代、以供应链金融为代表的2.0时代，向以产业数字金融为代表的3.0时代转变。产业数字金融通过深入产业链和场景，利用云计算、区块链、大数据风控等金融科技能力，构建科技、产业、金融的数字化连接模式，为金融服务实体经济、推动产业升级开辟了新路径。产业数字金融系统性解决产业链上中小微企业融资难问题，促进金融服务从主体信用向交易信用转变，为实体经济带来显著的降本增效，有效控制金融风险。要求金融业加快推进自身数字化转型，创新授信和风控模式，完善监管框架和规则，推动金融机构与科技公司跨界合作，创新科技、产业、金融循环模式，重构合作共赢的产业生态。

进一步推进普惠金融高质量发展，要不断创新思维，积极运用新的技术手段，把更多金融资源配置到重点领域和薄弱环节。通过优化融资增信、风险分担、信息共享等措施，更好满足中小微企业融资需求。持续完善金融支持中小微企业和民营企业的功能，进一步缓解融资难、融资贵问题。改进金融机构服务方式，开发兼具安全性、收益性、流动性的金融产品，有针对性地丰富金融产品供给。

发展绿色产业，往往要投入大量资金，回报周期也长，需要加强金融机构的投融资支持。比如，仅碳减排一项，预计2030年前，我国每年需投入2.2万亿元；2030年至2060年，每年需投入3.9万亿元。实现这些投入，仅靠政府资金远远不够，还必须以市场化手段引导激励更多社会资本投入。我国绿色贷款余额2居全球首位，境内绿色债券市场余额居全球第二。要完善绿色金融标准，分步建立强制的信息披露制度，覆盖各类金融机构和融资主体，统一披露标准。增加绿色金融产品和服务供给，支持清洁能源、节能环保、碳减排技术等领域发展。

稳步扩大金融领域制度型开放，积极对接国际高标准，提升跨境投融资便利化，吸引更多外资金融机构和长期资本来华展业兴业，支持股权投资基金跨境投资，允许更多符合条件的外国投资者对境内上市公司进行战略性投资。跨境人民币业务已成为粤港澳金融合作的重要支柱。要支持湾区内的港澳企业按规定在境内资本市场发行人民币债券。鼓励内地企业和机构在香港发行人民币债券。继续推动人民币跨境支付便利化，加快发展大湾区离岸贸易人民币结算业务。支持金融机构在风险可控条件下创新跨境人民币产品和服务。

最后，中国经济持续回升向好仍需要克服一些困难和挑战，只要将经济恢复过程转化转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的过程，就一定能够开启新一轮增长周期，推动中国经济这艘巨轮行稳致远。