重磅发布 | 2024年度上海市物业服务优秀企业

2024年是“十四五”与“十五五”规划承上启下的重要阶段，物业管理行业迎来重重挑战与深刻变革。在这一时期，物业服务企业积极响应政府号召，贯彻执行相关物业管理政策法规，积极融入基层社会治理，不断为业主提供“好服务”。同时，地方国资物企在资本市场中表现活跃，IPO市场也开始回暖，资本市场从持续下跌的态势中止跌回稳。“高质量发展”成为行业内的一致追求，成为全体从业者共同的价值取向。各企业纷纷积极探索，从优化基础服务细节、提升管理效能，到大胆拓宽多元化服务模式，力求在激烈的市场竞争中脱颖而出。时代发展的浪潮中，如何精准把握人民对美好生活的向往，与时代脉搏同频共振？如何顺势而为，进一步提升企业价值，实现高质量发展？这一系列问题，成为每一家物业企业必须深入思考、积极探索的时代课题。

在此背景下，中指研究院秉承公正、客观、全面的原则，基于科学的方法体系对上海市优秀物业服务企业进行综合研究，隆重发布【2024年度上海市本土物业服务优秀企业】、【2024年度上海市本土国有物业优秀企业】、【2024年度上海市办公物业优秀企业】、【2024年度上海市产业园区物业优秀企业】、【2024年度上海市商业物业优秀企业】、【2024年度上海市学校物业优秀企业】、【2024年度上海市医院物业优秀企业】、【2024年度上海市公建物业优秀企业】、【2024年度上海市品质物管“好小区”、“好楼宇”、“好医院”、“好场馆”、“好公园”】，分析总结优秀企业在运营模式、服务特点等方面的经营实践情况，发挥优秀企业的示范效应，从而全面提升行业整体发展水平，助力行业健康、高效、高质发展。

2024年，物业管理行业政策延续往年方向，以规范类政策为中心，明确物业服务内容、物业服务标准、人员权责、收费标准、信用建设等内容，以期全面提高行业合规性与服务质量，促进行业高质量发展。

虽然增量市场增速放缓，但物业服务存量市场的空间仍相当广阔。上海市近20年累计商品房销售面积为4.685亿平方米。

图: 2004-2023年上海市商品房销售面积情况（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局，中指研究院整理

随着政府、事业单位等后勤服务市场改革的推进，物业服务企业有机会通过市场竞标去挖掘相关存量市场机会。在当下，市场竞标已成为物业企业拓展项目无法绕过的关键环节。与此同时，非住宅项目的市场价值日益凸显，已然成为物业企业激烈角逐的重要“战场”。

根据中指数据CREIS物业版，2024年上海市已公布的物业管理行业相关招标信息共6252条，其中非住宅领域占比已达95%，物业服务企业应当将更多的注意力聚焦于非住宅物业管理赛道，深入挖掘并精心耕耘自身的优势领域，为未来业绩的增长筑牢坚实的基础。

图：2024年上海市招标项目各业态占比

数据来源：中指数据CREIS物业版(点击试用)

2024年上海市公布中标金额约415亿元，中标项目中住宅业态占比约4%，非住宅业态占比约96%。在非住宅领域中，2024年中标量位居前二的业态分别为办公物业、学校物业，占比分别为42.7%、29.1%。

图：2024年上海市中标项目各业态占比

数据来源：中指数据CREIS物业版(点击试用)

2024年多家企业主动退出低盈利或亏损项目，“割舍”低质、低效项目，优化项目组合，规模发展质重于量。如世茂服务，2024年上半年终止管理面积17.5百万平方米，终止合约面积17.5百万平方米。随着标杆企业管理业态的多元化发展，医院、学校、轨道交通等根据服务内容和要求核算项目金额，取代按面积收费。伴随城市服务、IFM等多元业务发展，管理面积和营业收入的相关性进一步弱化。“深耕”和“聚焦”将成为物业企业市场拓展的主题词，物业企业的规模发展将是“质重于量”的导向。

图：部分企业区域深耕战略

数据来源：公开资料，中指研究院整理

“质价相符”驱动良性发展，卓越服务赢得未来市场

2024年12月，二十城物业服务均价为2.72元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.97元/平方米/月；北京、上海紧随其后，分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月。

图：2024年12月二十城物业服务均价（单位：元/平方米/月）

图：2024年12月二十城物业服务均价

数据来源：中指数据CREIS，www.cih-index.com

2024年，物业费限价相关政策成为行业关注热点，而非市场化的物业费定价有碍行业高质量发展，物业企业服务质量与价格匹配，是行业市场成熟与进步的重要标志，营造质价相符的市场环境是行业良性发展的关键。我们认为，高质高价是行业最理想的质价相符模型。高质高价市场原则能够驱动公平竞争，优化行业资源配置，激发企业服务创新，有助于企业实现高质量发展，提升行业社会价值和地位。

目前行业正在从“卖方市场”向“买方市场”过渡，客户选择愈发灵活，个别企业为提高项目中标率，以“带资进场”、“低价竞标”等方式掀起行业“价格战”，行业价格战背后反映出了两组市场现实矛盾：一是优质项目稀缺与围绕优质项目的市场服务供给过剩矛盾；二是物企成本控制与服务品质保障之间的矛盾。客户站在非专业、非理性角度可能会对物业服务价值产生误判和低估，进而过度追求超低价物业服务。而物企不是公益组织，作为经营性单位，面对极限低价，只能提供有限甚至“缩水”的服务，长此以往，行业可能落入“低水平循环陷阱”。

党建引领物业治理，促行业高质量发展

随着城镇化步伐的加快以及对社会治理需求的提升，物业管理作为基层治理的关键环节，其重要性及作用愈发凸显。党建引领下的物业服务不仅能激活基层治理新动能，还能全面推动社区治理结构与治理能力的现代化进程，引领现代城市物业综合服务迈向新高度。

优秀物业服务企业坚持以业主满意度为核心，打造多维度服务矩阵开展住宅服务、案场服务、商写服务和未来社区运营等核心业务内容，不断在品质服务“精度”上下足功夫，以党建之力凝聚服务之美，致力打造美好生活场景，以真诚初心和致诚行动构筑幸福生活；坚持以党建为引领，不断深化共建共治共享的基层社区治理模式，激发红色活力，增强广大业主的参与感和满意度，全面贯彻“党建＋业务”“党建＋条线”“党建＋服务”融合理念，持续深耕物业管理本质，推动形成物业党建高水平、社区治理高效能、行业发展高质量、居住生活高品质的物业治理新格局。

图：优秀物业服务企业党建宣传

客户满意成为立足之本，品牌底蕴兑现业务增长

在物业服务中，业主的体验感和满意度是衡量服务品质的唯一标准。业主对物业服务的满意度不仅是推动企业向服务标准化方向发展、形成品牌意识、提高服务品质的重要标尺，更是物业品牌长久不衰的底蕴和关键。为提升服务质量，物业企业深刻认识到服务质量的重要性，始终坚持以客户满意为业务可持续发展的核心，致力于对物业服务进行持续改进和创新，以满足居民日益增长的需求。标杆企业更是通过定期开展“自省”服务，如物业服务满意度评价等方式，对服务进行全面诊断与评估。通过收集居民的反馈意见，物业企业能够及时发现服务的短板，并采取有效措施进行改进，物业服务满意度得到回升。

自2007年起，中指研究院已连续18年组织开展中国居民居住物业服务满意度普查。中指研究院帮助各级政府相关部门及各类型企业了解物业服务具体细项内容、各层面的满意度真实水平，同时也深度参与各类企业第三方满意度调查活动，通过横纵对比、深度对标等多种分析方式助力企业提升客户满意度水平。根据中指调查数据显示，2024年全国物业服务满意度相比往年有了小幅提升，达到 73.1分，标杆物业企业满意度达到近五年最好水平90.1分。

值得注意的是，2024年上海市物业服务满意度得分为74.3分，较2023年下降0.2分，显示出当前物业服务品质提升仍面临不小的挑战。

更多数据：中指数据CREIS物业版(点击试用)

物企科技化建设，AI应用大势所趋

随着智慧科技在物业企业组织、业务和战略等层面的广泛渗透，越来越多的物业企业拥抱 AI 科技，加速硬件创新。科技建设作为物管行业核心的效率工具，在推动企业实现降本增效、业务创新和资源整合方面具有巨大潜力空间。囿于物业企业前台人员成本占比高且人员配置较刚性，叠加行业准公共服务属性，以基础服务为主营业务的传统物业企业，若不能保持经营效率的稳步提升，未来企业大概率将走向微利。头部企业为延缓、改变乃至扭转刚性成本上涨对自身有限利润空间的缓慢侵蚀，科技化建设成为企业实现高质量发展的必备战术工具和必要战略选择。

物业企业建设科技化中后台的方向是打通企业内部的业务流数据，提升决策和管理的精细化、集约化水平；打造科技运营前台的目标是技术赋能运营一线，全面覆盖“管物”“管人”和“管事”，以实现对内降本增效、对外提升业主体验。例如，物业智能管家机器人通过自动化处理日常咨询、报修、缴费等事务，减少人工成本，提高响应速度和客户满意度；通过物业智慧工具能够智能分析客户与管家的会话内容，自动提炼工单核心信息，减少了人为错误和节约成本，为用户提供快速和高效的服务体验。

图：AI物业管家名片

国资物业企业拥有经营稳健、信用良好、资源充足等一系列发展优势，地方国企紧抓发展机遇，强化资源整合能力建设，不断打磨产品和优化服务体验，提升客户满意度，取得了显著的成绩，已迎来了冲击IPO的战略机遇期。2024年，经发物业和泓盈城市服务两家地方国企登陆资本市场。另外，湖北联股城市运营有限公司拟通过A股*ST明诚资产重组完成上市；深业物业也于10月16日在港交所更新招股书。截止2024年12月31日，共有16家国企上市，其中的14家是由中指研究院担任行业顾问。当下，地方国资在物管领域的资本运作日益活跃。国资物企在IPO进程中，进行资产重组，是达成优化资源配置、企业战略调整、业务升级、提升市场竞争力的重要手段。

可以预见的是率先行动的国资企业更具先发优势，在资源整合过程中容易取得主导地位。品牌价值获得市场认可的国资物业企业，在后续的国企资源整合的过程中将拥有更大的决定权和自主权。

古北物业着力打造“共建、共治、共享”的社区治理新格局，努力构建质价相符的物业服务机制，使每一个住宅小区的居民和相关方都成为“社区美好生活共同体”。在公司管理的住宅项目中，95%的项目均建立了质价相符的物业服务机制，其中三分之二实现了物业费价格调整；另外三分之一通过公益性收入补贴物业费支出。古北物业连续四届被评为“上海市文明单位”，在30余年的发展历程中，始终坚持党建引领和战略导向，以党建引领和文化铸魂为核心，秉持“与业主同心 闯发展新路”的企业使命，深入实践人民城市理念，强化榜样引领作用，持续深耕物业管理本质，推动形成物业党建高水平、社区治理高效能、行业发展高质量、居住生活高品质的物业治理新格局，为提升城市治理现代化水平贡献“古北力量”。

东湖物业是以高端办公楼管理为特色、以设施设备管理为核心竞争力的现代化综合物业服务企业，以业主需求为导向，积极探索金融银行数据中心、政务办公楼、总部大楼、产业园区等不同场景的标准化业务解决方案；积极推进FM设施管理服务，对行政服务、高端礼宾服务、团体餐饮服务、空间管理、能源管理等服务体系创新升级，为业主提供专属性综合服务保障；积极应用移动互联与智慧物联，以数字化建设持续赋能客户服务和业务决策；坚持党建引领，积极承担企业责任，在ESG建设上加码奋进。东湖物业将立足新时代新征程国有企业肩负的使命任务和功能定位，主动融入和服务新发展格局，以高质量的服务标准、科学化的运营手段、精细化的服务体验，助力业主核心业务发展，成为业主信赖、员工自豪、行业领先、社会尊重的高端物业服务集成商，在高质量发展时代有所作为。

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中信泰富物业以传统物业服务为根基，通过管理集约化、流程网络化、融入新技术等手段，建立起了贯穿建筑物全生命周期的管理经营服务模式。中信泰富物业以“品质源自于细节的关怀”为服务理念，以“精品商办楼宇及精品住宅管理专家”为发展导向，依托中信集团多元化业务平台，通过资源整合和业务协同，除了为客户提供专业化物业服务外，也寻求为客户在房地产投资、开发、运营和管理等领域提供全产业链的综合性物业服务模式。中信泰富物业依托中信集团背景及多元化的业务资源，以“精品商办楼宇及精品住宅管理专家”为发展导向，相继打造了“咨询顾问”“总部型大厦管理”“内部设施管理”“楼宇后期改造”四大专业能力，并通过“8+8金管家”增值服务平台满足客户个性化服务需求。

中建东孚物业作为中建八局旗下从事城市综合服务的专业公司,拥有国家物业服务壹级资质，始终践行“全心服务 臻于至善”服务理念,不断升级综合服务功能,以客户为中心，以为客户创造价值为己任，彰显城市宜居魅力,以精优服务满足人民群众对美好生活的向往。

深耕物业行业十余年，东孚物业用实际行动践行“拓展幸福空间”的初心使命，坚持以品质赢得市场，匠心打磨物业服务细节，以13345品控策略为主线，纵深推进“5个1”工程，全面夯实物业服务品质，构建核心竞争力。

积极探索“物业服务+生活服务”模式，围绕业主全生命周期的生活需求，开展房屋租售、车位协销、家政服务、美居焕新、社区团购等多种增值服务,全方位提升用户体验,让幸福生活无限延伸。以科技赋能传统物业,借助智慧物业管理平台,创设现代化智慧生活场景。将绿色发展理念贯彻物业服务始终，全民引进新技术、新能源、新理念，注重时态长效，打造宜居环境。

高地积极探索“党建引领+企业发展”模式，将红色基因融入物业服务，以提升服务质量、增强业主满意度为目标，推出“红色引擎工程”，创新打造“星火高地 悦享幸福”党建服务品牌。古北物业始终坚持党建引领和战略导向，以党建引领和文化铸魂为核心，秉持“与业主同心 闯发展新路”的企业使命，深入实践人民城市理念，强化榜样引领作用，为企业健康发展提供强大牵引力、推动力和支撑力，让社区治理更加美好，让业主生活更加幸福。

2021年，高地首次在御西郊推出“至臻和鸣”高端服务体系，为复地御西郊先后实施了包括非机动车库改造及专项整治、更换小区篮球场球架及照明设施、更换中央水池喷泉水泵、标识标牌更新、小区绿化集中补种、会所功能房修缮、楼栋地毯更换、外墙清洗、垃圾房改造等几十项品质焕新工作。