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“如何让保障房的‘精致’和‘定价’结合成一个好作品，贴近‘保障’的定位，深受观众喜爱，就极度考验‘编剧’们的手艺了。”
文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
高达93万亿、1.3亿㎡的商品房库存，是一把悬在中国经济头上的达摩克里斯之剑。
为了收缩巨量供给，促进房地产“止跌回稳”，今年在央行3000亿再贷款资金支持下，国家队轰轰烈烈地开启了“收储”。尤其三季度以来，“收储”加速，超过50座城市明确表态支持。所以，2025年将成为中国新一轮去库存的起点，否则将陷入“房价再跌20%”的困境之中。“收储”即为国企收购建成的商品房，将其变为保障性住房，用于出租的，就是“保租房”——近两年来，这个新事物从无到有，成为财经媒体的座上宾，也给了打工人在大城市中的安身一隅。上海黄浦区首个社区型保障性租赁住房项目
然而保租房并非完美，甚至还不断暴露短板，也暗藏着危机。今天我们就结合普通人的微观视角，来谈谈保租房的问题。![]()
出租率下滑？
公租房是为了解决中低收入家庭、外来务工人员等困难人群的住房问题，由政府修建，一般在郊区，租金低。而保租房，目标受众是新市民、青年人和各类人才，地段不固定，租金未必便宜，可理解为租一个“压缩版”的新商品房。保租房从政策到落地，反映了一个略令人悲伤的事实：以前只是困难群体住不起房，如今连一个正常打工人甚至普通白领都买不起房了。好在保租房只要区域内没房便可以租，没有户籍社保要求，房东是政府，所以租期稳定，不必担心被普通房东随时赶走或恶意涨租，减轻了年轻人在超级城市中的漂泊感。2020年，中央经济工作会议正式提出加大保障性租赁房的建设力度，保租房正式成为保障体系的重要部分。此后，政策年年加码。尤其今年以来，全国各地出台130多条保租房相关政策。保租房的来源也变得多样：非居住存量房改建、产业园区新建、蓝领公寓转化、长租公寓纳保……最新数据显示，截至2024年10月末，北京、上海、上海、深圳、杭州、南京等核心八城保租房市占率达到36.04%，在新开项目中，保租房占比超六成。2024年，保租房正加速涌入市场。保租房供应量拉高的同时，一些城市却呈现出租率下降的苗头。根据今年5个保租房REITs项目的平均出租率，前三个季度呈逐季下滑趋势。某些项目出租率甚至比二季度下滑4%至5%。![]()
具体到热门城市，根据克而瑞长租的数据，尽管杭州超额提前完成保租房任务，但今年以来保租房出租率一直在60%到80%浮动，9、10月份的时点出租率甚至下降到63.25%和65.94%。
出租率过低，自然会影响保租房的租金和投资回报率。要知道，中国房价太高，导致租售比极低，回本周期太过漫长。而最快的回本方式是，将保障房作为底层资产打包成房地产信托基金REITs在资本市场发行。这就要求保租房的REITs项目具有较好的投资回报率（至少要到4%），并在极短的时间内获得较高的出租率。同时，用于收储的资金来自再贷款，利率为1.75%，只有租金回报和融资成本间有利差，地方政府才有动力玩下去。现在保租房整体出租率还算高，回报率也尚可，但未来的压力会逐渐显现。一方面后续的大量供给尚未到来，一旦出现更具性价比的产品，会迅速分流客源。另一方面，不能忽略经济和就业环境，2024年普通住宅租金和出租率整体持续下滑，集中式公寓的出租情况则更为严峻。大盘不给力，保租房也难“一枝独秀”。
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定位错了吗？
出租率的下滑，有经济趋势和供给的原因，但产品定位的错层亦不能忽视，正如小巴在找房过程中碰到的三个痛点：户型、地段和租金。如今的租房主力，毫无疑问是正在拼搏且仍未成家的年轻人，尽管中年人和家庭租房群体的比例正不断上升。以杭州为例，贝壳研究院数据显示，杭州租房群体画像中，61%的租客是单身人士或未婚情侣，而保租房制度最开始便是为照顾这个群体中的“新市民”而设立的。所以北京、深圳、成都、南京等地一开始规定，保租房的租金不得超过同地段、同水平市场价的90%，且年涨幅不得超过5%，以面积不超过70㎡的小户型为主。但实际情况是，不少保障房项目和这一人群的实际需求脱节了。搜索重点城市的保交房项目后发现，一居室房源较为紧俏，优秀的产品都被抢完了，反倒是两房以上的中大户型大量上架，不少还带精装修，基本面向家庭租客。例如在杭州，小巴所在的公司准备搬至城北某区块，但在杭州住房保障和房产管理局官网搜索后发现，很难找到高性价比和交通便利的一居室。数据显示，杭州保租房一居室的比例仅为34.9%。某保租房REITs基金的项目构成则显示，80㎡左右的中大户型达453间，占总房源的六成。当你在某社交媒体上搜索“保租房申请”，基本上能看到这样的抱怨：摇号中签率只有10%；优先给有孩家庭；某些优质房源只能企业申请……到底是面向普通白领还是家庭群体，快速涌入市场的保租房似乎并没有给出一个清晰的画像，项目本身“Product-market fit”策略存在一定问题。不可否认的是，有些保租房产品确实优秀。例如杭州的南北盛徳·泊寓北辰由集中式长租公寓转化而来，景芳蓝领公寓是在利用率极低的集体经营建设经营性用地上建的，共同的特点是离地铁站近，周边配套齐全，租金较低，成了地方宣传的典型案例。景芳片区诺巢蓝领公寓驿站
图源：上城区总工会
但新城市人和白领们所关心的“租金低，离地铁站近”的两大因素，却存在一定特殊性。几次调查中发现，大多项目依然离地铁站较远，甚至发现一个距某号地铁站最后一站还有3公里、月租金5000元的大户型项目。租金方面，有些保租房项目尽管租金固定，但仍需要缴纳高昂的物业费，最后租赁总成本甚至要比周边区域高10%到15%。例如成都武侯区某项目的管理费为4.2元/月/㎡，实际租赁成本单价就变成了37元/月/㎡到51.9元/月/㎡，而城南高新区的住宅租金单价普遍在22.06元/月/㎡到46.52元/月/㎡。一对比，保租房的性价比并不算高。在大环境面前，总会有不少人愿意牺牲品质换价格。对于地方而言，保租房的建设和筹集工作是有KPI的：“十四五”时期，全国40个重点城市要新增650万套保租房，以此构建“租购并举”的住房供应体系。而当它叠加房地产“去库存”的任务时，地方政府追求速度和数量，在缺乏实地调研的情况下大量复制项目，导致一些“瑕疵”产品出现，当属情理之中了。![]()
坚持市场化？
保租房目前有两种承租模式：第一种是常态配租，直接面向个人；第二种是集中配租，企业集体申请，提前预留租赁房源。有大企业先承租再统一分配给员工，而大企业中白领人群较多，需求旺盛，属于客群精准定位。某REITs项目显示，一项底层资产的企业客户占比高达90%。同时也有专业租赁机构参与。比如2022年，西安四家头部集中式租赁企业占总房源总数的87%。To B生意的好处是能迅速提高出租率，企业也能参与保租房的建设和运营管理，更加市场化和专业化。江苏太仓新建人才公寓
但这种模式会产生高依赖性。一旦企业客户出现退租情况，会立刻影响保租房的整体出租率，同时也让普通人产生难以申请到或筛选出一个理想保租房的观感，无形中被设立了一道门槛，降低了保租房的普惠意义。针对这些痛点，一些重点城市做了优化。比如11月20日，深圳推出2705套房源，首次直接面向个人配租保租房，而此前是面向重点企业配租。且租金是市场价的六折，很显诚意。当然如果保交房项目真的要做好市场化，还有一些潜在问题。例如，保租房属于国有资产，定价和调价机制比较僵硬，如果遇到出租难题又很难灵活调整价格，容易在旺季竞争期吃亏。营销方面，项目推广和科普仍存在空白。保租房没有中介，因此哪里能找到房源，哪里能申请，准备哪些材料，都需要主动，像上海人可能不知道随申办上能进行快捷操作。
面对保租房这个新事物，我们的核心态度是不变的：从用户的实际需求出发，用市场化的竞争思维运营，让项目兼具普惠性和盈利性。这有点像国产都市剧里被观众吐槽的“精致穷”现象：主角明明是穷人，却生活得很精致，显得不接地气。同样，如何让保障房的“精致”和“定价”结合成一个好作品，贴近“保障”的定位，深受观众的喜爱，就极度考验“编剧”们的手艺了。
参考资料：
1.《保租房市占率已占四成，核心八城租赁市场分化》，丁祖昱评楼市
2.《保租房越来越多，租房会更便宜吗？》，青年志Youthology
3.《保租房的短板，开始暴露了》，明源不动产研究
4.《2024年杭州市保租房市场报告》，迈点研究院
本篇作者 | 徐涛 | 责任编辑 | 何梦飞
主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG
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