文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
“房价要涨了吗？”“房子能抄底了吗？”“现在该把房子抛掉吗？”
楼市“止跌回稳”的话题，又开始触碰人们敏感的神经。就在这两天，有三组最新数据引起了关注和探讨。
◎ 第一组是关于复苏的“信号”。11月百城二手房价格打破7个月全跌局面，而一二线新房价格环比分别上涨0.69%和0.33%，重点30城新房成交面积达年内新高，同比增加20%。
◎ 第二组是关于房企的“颓势”。11月全国百强房企销售额同比减少9.46%，比10月减少18.62%。
◎ 第三组是关于高盛的“预言”。2024年国内房价面临再跌20%—25%的风险，房价将在2025年企稳，2027年平均上涨2%。
这三组数据的矛盾和分歧之处在于：在国家“促进房地产止跌回稳”的大方针下，10月、11月全国楼市成交量和价格上涨，复苏信号明显，但房企的销售额却在下降，不少人视其为9月以来救市政策的失败，而此前一直对中国楼市“神预测”的高盛却仍然看衰。
10月，市民售楼处参观开盘楼房
楼市复苏的“拐点”到底来了吗？房子还是抵抗通胀的好资产吗？今天我们再次讨论这个大热话题。
从“以价换量”到“量价齐涨”
判断楼市是否回暖的依据是什么？
财经评论员刘晓博认为，最核心的数据是成交套数和成交面积。一般来说，这两个数据先放量，然后才是成交价格跌幅收窄甚至反弹。
换言之，市场开始会经历一个“以价换量”的过程，当买方市场逐渐向卖方市场过渡时，会形成“量价齐涨”，此时市场会变得热闹。
其中，二手房是一个重要的观察维度。因为只有通过二手房置换和流动，市场增加了购房资金，才会撬动新房认购市场。
11月的数据，让我们看到了二手房成交量的各种“创新高”：北京成交量创20个月新高，上海创44个月新高，深圳创50个月新高，广州创19个月新高，杭州创20个月新高；新房亦表现出色，重点30城11月成交面积环比增加3%，同比增加20%，在上海和深圳，重现“日光盘”的景象。
关注二手房销售价格的购房者
楼市有一个“金九银十”的说法。9、10月份往往是销售旺季，11月会相对冷清一点，所以如今楼市一反常态的增长让不少分析者产生了“小阳春”的感受。
这股增长推力或来自10月以来“应出尽出”的楼市政策，其中影响最直接的是11月13日出台的关于降低地产交易各类税费（契税、个税、增值税）的政策，一套500万的房子能立省10万，肉眼可见的一次性“让利”可要比降房贷利率要吸引人多了。
与10月不同的是，11月的楼市大放量还伴随一个重要的特征：一些城市的成交价有了降幅收窄甚至微微上涨的趋势，像深圳、成都，而此前的7个月中全国没有一座城市的房价出现上涨。
购房者的需求是否大爆发，拥有数据优势的银行的大动作也传递了信号：11月以来，广州、南京、武汉、厦门等城市都上调了房贷利率，目前基本在3.0%至3.1%，杭州甚至在一个月内连续上调两次。
面对这些景象，我们可以说楼市已触底反弹、全面复苏了吗？恐怕未必。一方面，楼市数据有滞后性，还要观察量价能持续多久。另一方面，房企销售数据却在持续恶化。
房企数据背后的分化加速
用正常逻辑思考一下：新房成交面积和成交量上去了，是不是意味着房企的房子卖得好？
然而11月却出现销售额环比下降18.62%的情况。今年前11月，百强房企销售总额为38516亿元，同比下降32.9%。
城市数据和房企数据的背离，大概率只有一种可能：不同城市的楼市分化加速了——从数据来看，增长基本集中在一线和强二线，中小城市的成交量依旧萎缩，而百强房企长期以来的布局以二线城市为主，2023年新增土储权益面积中一线城市占比只有21%。
在产品端，二线及以下城市土拍高峰期转化而来的库存供给，库存较“老”，呈现粗放、满足刚需的特征，而2024年以来，存量置换需求兴起，产品更多满足的是高端改善需求。
我们从重点30城数据看到，尽管延续了10月的热度，但最大的贡献者依然是北京、上海、深圳、杭州等一线和强二线。深圳最为显著，新房成交面积环比增长65%且同比倍增。
这些城市的房地产市场都有一个特点：由高端改善驱动。比如民营经济强大、不缺购买力的杭州，新政之后，高端住宅的新盘受到热捧，而杭州过去的每一轮楼市回暖行情，几乎都是高端改善项目率先拉起来的。
杭州房地产楼盘售楼处沙盘
核心城市的“好产品”，如果配上税收让利，将极大地带动市场的流动性。
只要流动起来，不管是对地方财税还是化解房地产风险都是有裨益的。
所以未来楼市的复苏，有可能是一线城市传递春天的暖意和信心，也可能彻底形成一条K状线：核心城市、核心城区、核心产品将率先回暖，而中小城市的楼市命运，眼前依然模糊一片。
平安证券一份报告分析了“止跌回稳”路径，基本也佐证这个逻辑：核心城市好产品→一二线核心区→全国经济企稳→全国楼市企稳→投资企稳。
核心城市的好产品是最容易“去化”的。2024年上半年去化率达到60%的基本是得房率超过100%的楼盘，再接着一二线核心区将率先企稳，这取决于收储、城改、降息等政策，而楼市的整体回稳最终离不开宏观经济的走热。
所以在吴晓波老师看来，中国房地产要真正企稳向上，还有一个重要的观察点：CPI增速和银行存款利率。当CPI增速超过3年期和5年期存款利率时，楼市复苏将成定局。
建设中的房地产楼盘
2025年，楼市会好起来吗？
最后提一下给我们泼冷水的高盛的观点。
高盛预测房价还要跌20%—25%的理由，是高达93万亿元的新房库存，它相当于2025年预期GDP的67%、2023年中国家庭财富的13%，而今年新房销售估计不到9万亿元，市场难以消化如此高的库存和家庭负债。
除了高盛，国际三大评级机构之一的惠誉也对2025年中国房地产市场持负面展望，预计全年新房销售面积和平均销售价格分别同比下降10%和5%左右。
如果从纯数据分析维度看，高盛和惠誉的预测有理有据，甚至可能还保守了。但毕竟有分化的因素在，所谓的楼市回暖，或许只是针对一二线城市的回暖罢了。同时，他们也可能低估了国家全力“止跌回稳”的决心。
总之，对于中国楼市回暖的判断，有乐观派，也有悲观派。拐点是否到来？房子是否值得投资？我们邀请了几位房地产的专家学者，下面来听听他们的观点。
#如何看待最近的数据？#
刘德科
德科地产总编辑
公众号“德科未来城市”
楼市数据有滞后性，房产交易从下定金到网签需要一周到一个月的时间。当11月的各项楼市数据都创下今年以来的新高时，有很多是10月的购买行为自然延续到了11月来签约。
从各个城市的二手房带看量与售楼部到访量来看，11月的热度已经完全比不上10月。当成交量在11月达到今年的月度峰值时，其实楼市行情很可能已经下行。
白小姐
“白袍翁”公众号联合创始人
核心城市房产交易量在10月和11月大涨是一个比较积极的信号，但不能简单地判定为楼市止跌回暖。实际上，这可能是由于积压的购房需求集中释放。
如果整体经济复苏动力不足，居民的收入预期不稳定，那么这种交易的活跃可能只是暂时的。在经济下行周期中，即使房价有一定的吸引力，购房者可能还是会担心后续的还款压力，从而抑制长期的购房需求。
刘晓博
财经评论员
公众号“刘晓博说财经”
未来楼市的走势是高度分化的。10月和11月核心城市成交量的反弹，只能代表核心城市出现了止跌趋稳的态势，不代表全国楼市是这样。
所以一定要分城市来研究，甚至在一个城市的内部数据也是高度分化的，郊区和核心区会差别很大。我们的研究发现，几乎每一座大城市都有自己的“鹤岗化”片区，连北上广都不例外。
张波
58安居客研究院院长
本轮房地产市场于2021年后半年开始调整，到现在已有3年多，调整时间长，调整幅度也较大，商品住宅的销售量已有明显下降，目前筑底企稳的趋势愈加明显，但市场的止跌回稳依赖于需求的回稳和预期的回稳，根本还在于经济、就业和收入的前景。
#楼市拐点是否到来？#
白小姐
“白袍翁”公众号联合创始人
楼市横盘持续时间可能不少于一年。由于经济复苏的不确定性和居民信心重建尚需时日，短期内房价迅速反弹可能性较小。
中长期来看，如果新兴产业蓬勃发展，经济大盘看到好的预期，那么未来是可以有谨慎乐观的态度去面对。
至于说房价拐点，应该从行业源头去找。如果开发商们看到了金融市场背景和环境好转，融资机会增加，成本拉低，他们就会更愿意去拿地。这个时候也就是所谓拐点来临之际。
刘晓博
财经评论员
公众号“刘晓博说财经”
2025年整体上楼市仍然不乐观，各个城市分化非常严重。特朗普的对华政策，会对楼市会造成很大的心理影响。
张波
58安居客研究院院长
从政策来看，目前一线城市还存在较大的发力空间，但三四线城市直接针对楼市的政策基本已出。
因此本轮市场的复苏还有待于一线热度先行提升，从11月一线的成交量来看已经保持了一定高位，这一趋势如果能保持，则有望在明年上半年迎来一线城市市场的“企稳回升”，并带动更多城市不断走出低谷。
刘德科
德科地产总编辑
公众号“德科未来城市”
楼市是否回暖很难说，但银行人士觉得楼市已经回暖了，因此做出了上调房贷利率的决定。
然而，之前将房贷利率维持在较低水平，是为了降低购房成本，引导更多人买房和提振楼市。银行将房贷利率普遍回调，实则是对提振楼市的一种隐形伤害，不符合“9·26”政治局会议的精神。
关于楼市走向，我的基本看法是：短期来看（一年之内），要警惕楼市再度归于冷寂；长期而言（两三年之后），我们保持高度乐观。
购房者看房
#该下场买房了吗？#
刘晓博
财经评论员
公众号“刘晓博说财经”
1.一线城市核心区目前是比较好的的买入点，适合刚需改善和投资客介入。
2.强二线城市的刚需和改善，可以观察到春节以后。其他城市的买入机会还要再等一段时间。
3.建议在非一线城市和非强二线城市核心区拥有投资性资产的人，早日向大城市核心区置换。
4.尽量不买现在还没有地铁的城市，尽量不买金融机构本外币存款余额低于1.5万亿的城市。
白小姐
“白袍翁”公众号联合创始人
1.购房者应该放松心态，购买适用自己刚性需求的房子。以前买房全家神经紧绷，是因为如果买错，那将是家庭资产的重大损失。如今的大趋势是，房子牢牢绑定居住属性。所以不用过多顾虑金融投资属性。
2.投资客不妨去看看港资、外企和民企，观察他们在囤哪里的地。如果这些企业不约而同选择了同一个城市的同一个区域，那么这个地方肯定会跨越周期，把原本应该有的价值牢牢锁住。
3.房地产价值已经在被国家经济大盘和市场重新评估，在选择房产投资的时候，切不可用刻板思维。
张波
58安居客研究院院长
对自住型需求者来说，先找到符合自己需求的小区和房源更为重要，而不是着急入场。
对投资客来说，现在应该多关注租金房价比。未来房价的上涨空间相对有限，只有租金更稳定的房源才有看头，部分城市老破小卖得好也是缘于租金房价比表现更好，但要注意这类小区本身房价上涨空间也更为有限。
本篇作者 | 徐涛 | 饶祖分 | 责任编辑 | 何梦飞
主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG
