文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
如果你行走在上海街道或者驾驶车辆奔驰在路上，大概可感受到上海的宁静，它由严苛的噪音管理措施、越来越多的新能源汽车以及市民文化促成。
而众所周知，这份宁静背后涌动着一颗无比火热的内心：上海是中国内地经济体量、人均可支配收入最高的城市。
如今，它的一个新数据显然又震动着颓废已久的全国楼市乃至整个消费大环境：11月，上海二手房成交总套数超2.7万套，创下近44个月的新高。此外，10月二手房成交量超2.2万套，连续两个月成交破2万套，使上海稳居全国“第一楼市”。
上海，黄浦江边的豪宅楼盘
一个公认事实是，上海是全国楼市风向标、冲锋号。它的萎靡可以直接反映全国楼市的萎靡，而它的强劲则是全国楼市向好的必要条件。
前几天，小巴奔走于上海中外环闵行区的古美、浦江，内环的长宁区、静安区，见到了9月份才从嘉兴楼市杀入上海楼市的90后王晓东，11月成交两套房、成交额达5600万元的陈阳阳，去年初还雄心壮志、而今则有些灰心懒意的前上海链家大区运营总经理、豪宅代理“老炮”林一。
他们11月的故事新鲜而刺激，冲击着一些固有的楼市观念。
当2.7万套二手房成交数据出现在公众视野，一个问题也顺道摆在前面：究竟谁在买？
◎ 首先，可以拆解一下这超2.7万套成交量，它包括住宅、商业、车位等，其中纯住宅的成交量是超2.4万套。
◎ 其次，成交房产以外环外为主。上海市房地产交易中心的数据可以参考：9月30日—10月17日，二手住房外环外成交占比提高至57%。
◎ 第三，从住宅的成交价段来说：400万元以下的成交量占比达66.09%；400万—900万元的成交量占比为25.3%；900万元以上的成交量占比为8.62%。
这一成交价段的格局与10月基本一致，有所不同的是，400万元以上的各价段的成交量均有所上扬。
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首先是单身购房人群。1990年生的王晓东在浙江嘉兴干了四年，眼瞅着小城楼市机会变得黯淡，于近月抢入上海，顺势在11月成交了一套，价格是900万元，位于上海交通大学地铁站附近。这套房由房东9月初挂出，挂牌价是1000万元。买家是一个30岁的上海单身女生，原因是“觉得房价要涨”。
王晓东认为，上海晚婚晚孕、不婚不育，乃至丁克的人特别多，这些人也希望有一个自己的房子。而政策层面也明显鼓励，比如，1月30日取消单身限购，“5·27”新政又使得非沪籍单身人士的购房选择从外环外扩展至外环内。
其次是外地二套房购房群体。深耕浦江华侨城市场的陈阳阳，手上有两套11月的已缴纳定金的购房案例：一套成交价4000万元的房子于10月挂出，被她抢作“独家房源”，并被另一个看房有半年多时间的客户相中并全款买下；另一套挂牌价1900元、成交价1600万元的房子，被一个本来计划明年再购房的客户决心拿下，首付比例达50%。
“他看到很多他看的房子都卖掉了，着急了。”陈阳阳说道。这两个购房者都是外地人在上海做企业的创业者，均为二套，后者客户是多子女家庭，符合“5·27”新政可再购一套。其所在的华侨城板块11月成交量达60套，这个数据是月均成交量的两倍。
上海黄浦区南外滩小区
林一是小巴见到的一个特别的家伙。他刚帮客户过户完长宁区与普陀区交界的一个1900万元的房子，房东卖掉房子去了新加坡工作，把女儿、老婆安置在加拿大。
他自己则充当“接盘侠”：在上海“9·29”新政后，入手了长宁区一个137平方米、1600多万元的房子，直接原因包括：有了二套购房资格、契税少了2%（超32万元）、缺乏投资渠道且借钱160万被骗、价格跌至较合理价位，等等，但核心原因还是：为了女儿上小学。
第三个便是以学区需求为主的购房群体。有两位受访的中介门店店长及负责人所处板块成交量、客群相对稳定，可以算作大多数成熟板块的缩影：
闵行古美板块“亿一地产”店长徐帅提到，其门店专注于300万—400万元的标的，月均成交3—4套房，中介费均入30万元，片区月均成交量在12套左右；另一位是静安区江宁路板块的“福人居地产”的负责人王原涛，其所在门店聚焦中高端标的，11月成交5套，所在片区成交量在30套左右。
他们主要面向对学区房需求强烈的刚需、二套及改善客群，成交量均属常态，异常之处在于成交时间变得相对集中：比如，“亿一地产”10月的3套成交集中在国庆后的一周时间内；王原涛11月个人分别成交一套1600万元与1900多万元的房子，这基本是他全年的业绩。
中介黑板 图源：小巴拍摄
由上文，可做一个基本总结：在“5·27”新政（沪九条）、“9·29”新政（沪七条）为主的多番政策轰炸下：单身群体、外地二套需求以及较为传统的对学区等特定需求强烈的购房群体，变得活跃。
再简化的话，可分为两大部分：新购房需求被激发，与此前的购房需求积压得到释放。至于何者为重，显得意见不一。
林一倾向于“需求积压释放”说。“前几个月积压的刚需在这里，比如8、9月二手住宅只有1.4万—1.5万套左右的成交量，政策给到位了。接下来这波需求可能就没了。”他说道。
另一位受访者——来自知名楼市自媒体“真叫卢俊”的主笔许丽丽则认为，“新需求被激发”是更关键的，尤其是单身群体的需求被激发。“10套里面就有3套是单身购房。”这是她最新的调研观点。
单身购房群体的基础画像是：女生偏多、毕业1—3年、交社保、家里提供一定资金支持、房子买在中外环居多。“我也是年初上车的，租金可以和月供打平。”她还说道。
而不少资深中介发现，相较抖音等其他社媒，小红书获客较为精准可靠。“买学区房的女性用户占了多数，买房子最为主动的都是女性。”一位中介解释道。
“需求何者重”的问题指向11月市场的购房者质量，“新需求被激发”说显然比“需求积压释放”说更具有后市爆发力。
另一个可以追问的问题是：上海二手住宅的价格高点是2022年初，此后震荡下行，那么房东与购房者，在三年的下行市场之后心态如何？这也关乎交易购房者的质量。
◎ 首先，不可否认，房东与购房者的心态仍容易随市场波动。比如，徐帅提到，有一个客户在8、9月份并不着急购房，当房东挂出370万元的价格，他出价350万元，现在则“追价”到了390万元，但问题是没有适合的房子（低楼层、方便老人）了。
相应地，一些房东变得“傲娇”。“现在有一套合适出手的，但房东不急卖，他要年后再看。”徐帅继续说道。
王晓东熟悉的浦东陆家嘴仁恒滨江园的情况是：10月一口气成交了十几套房子，超过1—9月的成交总量，单价普遍在2000万元左右。
◎ 其次，较多购房者更注重风险管理了，并不贸然以最低首付门槛上车，加足杠杆。
上述陈阳阳的两个购房订单便是如此。此外，“基本上我们这边月供也就控在1万出头，买我这边都有家庭的，都有小孩了。不会说只为了上车，也为未来生活品质。”徐帅说道。
购房者中，楼市看多群体和看空群体比例从“九一开”变至“五五开”；一般会考虑房子的“抗跌性”及“保值性”，往中内环买是常见现象；国内景气度较佳、刚需性更强的娱乐、游戏业，硬科技、国央企等行业或企业出身的购房者，逐渐取代互联网以及港澳台客群。
尤其在豪宅市场，风险管理的特征更为明显，不少房东变成了“急抛型”。林一对此解释道：“很多业主已经卖了很长时间，价格已经被砍到一定程度，心态已经磨掉了，贷款可能要爆雷了。”
◎ 第三，仍然有一部分人是冲着抄底去的。举例来说，去年，一个上海企业主一口气卖掉外环外三套小房子，入手了上述提到的远走新加坡、加拿大的业主的1900万元的房子，首付20%，月供7万多元。“搏一把，永远没有人能抄最底部。”对方对林一说道。
如果说11月，对于上海不少资深中介以及楼市关切者来说，堪称收获季。而摆在12月前的首要问题是：“好房子”缺货了。这是供给端不得不重视的现象。
有媒体据11月中旬上海链家挂牌的176560套二手房的数据估算，上海二手房进入接近23万套的挂牌时代。而这并不意味上海二手房供给端变得阔绰，称得上“优质”的、较易成交的二手房仍然是少的。
比如，“每个小区都有几套性价比特别高的房子，现在出得差不多了。”陈阳阳说。她主要涉足闵行浦江华侨城小十个小区，均价6万—7万起。
对购房者来说，一般希望该小区上一套成交的房子的价格与准备购买的那套房子价格差不多。但如今的情况可这样形容：1000万的、客户出手意愿强烈的房子没有了，只剩下1000万的但客户出手意愿不强，或者就剩1200万元的房子。
上海，房产中介挂出学区房信息
徐帅聚焦闵行古美的两个小区，共4000多个住户，当前最苦恼的是没有好房挂牌。“现在我们就是求挂牌。”他不乏豪言说，“如果一套房子，它能够接受现在正常的市场价，卖掉也就一两个礼拜，比方出来一个中间楼层、400万的房子立马就能卖掉。”
对此，他们显得没有办法，用王原涛对小巴的话来说：“我们主动催房东没有效果，特别是中高端市场，缺钱或者市场起来了就愿意卖了。”他主要服务静安区江宁路板块的4—5个小区，均价在13万—14万元。
在这种情况下，提高“好房子”供应量似乎只有一条路径：“房价肯定是要涨的，不涨房东没办法挂牌了。”
也就是说，在当下的市场环境中，“好房子”的定义悄然生变。“好房子”不仅仅看板块、地段、价格、楼层、学区、新老……这些都是一个个侧面，一句话总结：符合当前购房者预期并被视为拥有更高性价比的房子才算是真正的好房子。
有趣的是，这同时还被部分购房者“利用”。一位资深中介说：“买房的一些客户喜欢讲裁员、公司不行了，让房东让价，但他们手里都有钱，这是为了自身利益的说辞。”
这种现象在联系紧密的租赁市场更为凸显。王晓东所在的“国荣豪宅”同时从事豪宅租赁，以陆家嘴来说，月租金基本上在2万元以上，8万—10万元也有不少。
总体来说，租价较去年已经跌了30%左右，与此同时，高净值人群尤其是欧美日“老外”走了不少，并空出了不少专门为他们装修的房子。但国内企业和人才也在发展，在填充，维持着相对的平衡。
紧接着，就产生了一个新现象：较海外人士，国内高净值人群砍价仍然突出，仍不满足当前的较低价。
“砍价没边的，前段时间有个房子之前月租4万，现在砍到了2万多。”王晓东说。所以，以前一个小区里面只剩下两三套房子，现在一个小区剩下了十来套房子，因为国内租客对“低价”的要求明显提升了。
或可以这样总结：在性价比较高的房子中寻找最优性价比，是当下上海购房者以及租房者的普遍共性及方法论。而接下来的市场供给如果难以适应这一特点，则容易影响交易量。
那么，为什么购房者不断苛求高性价比？归根结底，在多数人看来，楼市前景仍是不确定性的。
比如，林一分析的话容易得到共鸣，他认为，工作、收入不稳定、存在不确定性，是多数人的现状。
他说起身边的故事。“以前每个礼拜在一起约个酒、约个茶，这个喜欢雪茄，那个喜欢喝酒，一晚上花个万把块钱，现在没了。”这种情况的出现，一是大家都消费降级，二是即便赚到钱没必要到处说，三是各种各样的骗子增多了——他自己以及身边客户今年均有被骗的极端经历。
所以，今年的他关闭了朋友圈，每天四点半下班陪女儿，十点上床睡觉，节假日喜欢带家人去大自然。下一步的计划是把目前9人团队，缩减至3—4人。这一定程度也与他的境遇有关——这两年的年收入均比2022年减少了100万元左右。
上海，正在开发的新建楼盘
另一个资深行业人士王原涛说到熟悉的餐饮情况是：“我认识一些做餐饮的，这两年从杭州、江西来，一直都在亏钱，能撑一年多已经算很厉害。”
即便是购房也存在“降级消费”。“一些人置换房子是把10万元/平方米的换到5万元/平方米的，6万元/平方米的换到3万元/平方米的”，甚至“有手里拿1000万现金的，本来想买但是不敢买就不买了，用来理财及租新房住。”他说。而他手里的台湾、香港客户对房产交易积极性也在降低。“差不多享受生活行了。”对方常这样说道。
值得一提的是，走进“福人居地产”的办公室，小巴首先看到的是过道边十几条鲜艳的鱼竿及相关渔具，王原涛对小巴笑了笑，说是同事们的爱好。
十分吊诡的是，以上现象似乎也导致房地产在一定程度上成了资金避风港。林一的购房包含这一因素，此外“有个做高温面料的嘉善制造业老板，行业好、公司非常多专利，他有一套价值3000万的房子，想再买一个新天地顶豪的房子，预算5000万元，他跟我说企业不好做，现在有点钱比较稳定，想做资产保值。”林一举例说。
这些情况反映出上海楼市及资金流通环境的复杂性：里面的钱的想出去，外面的钱想进去。而无论进去还是出去，都带着一点对未来的赌性。
当然，不乏乐观派。如徐帅认为，其所在板块的房价跌到了2019年时的价格，不少板块的房价跌回了2018年，而当前的购房门槛相较2018、2019年已大为降低，这对于此前梦想在上海购房的群体是此前难以想象的利好。而这批群体并不算少数。所以，“我印象中，17年、18年很差，现在楼市没到最惨的时候。”他淡然说道。
王晓东在嘉兴工作之前曾在上海工作四年，如今还是一个小有名气的楼市知识付费主理人。他之所以折返上海，是认为当前“小城市希望不会很大，也不是国家救市方向”。
他所在企业刚成立不久，由包括网红经纪人等在内的资深中介人“自由联合”，目前是六七十号人马，明年将扩张到两三百号人马，颇有“大举进攻”上海楼市之势。
据他透露，12月前三天的上海二手房成交数据分别是1127套、780套、780套，依旧算是强劲，他认为工具箱里还有现金补贴、发购房消费券等丰富的刺激手段。
“如果下定决心救市，一定会出奇招，并且是超过很多人的预期，就像2015年的货币化棚改”。末了他说道，目光斩钉截铁，难得一见。
*文中林一为化名
本篇作者 | 林波 | 责任编辑 | 徐涛
主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG
