文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)
楼市数据,一个月比一个月好。
以前大家都说“金九银十”,今年变成了“铜九银十金十一”。
国家统计局每个月都会统计70个大中城市的商品住宅销售价格。根据价格变动情况,我们发现,今年11月新房价格环比上涨的城市有17个,比10月多10个,比9月多14个;今年11月二手房价格环比上涨的城市有10个,比10月多2个,比9月多10个。
楼市的回暖,也逐渐带动了上下游产业。
据粤开证券统计,今年11月房地产销售面积和销售额,同比去年11月分别增长3.2%和1%,这是2023年“小阳春”以来首次正增长,复苏信号比较明显。
与之相对应的是,今年8月以来,家居装修等产业也在好转。据粤开证券首席经济学家罗志恒透露,今年8月、9月、10月建筑装潢材料零售额同比分别下降6.7%、6.6%和5.8%,11月同比则大幅升至2.9%。
虽然总体趋势持续向好,但横向来看,各个城市的房价差异很大,房地产复苏速度也相距甚大。一线城市、二线城市、三四线城市,走出了完全不同的行情。
一二线城市明显回升
北上广深的楼市行情,超乎一般人的想象。
先来讲讲新房市场,各大售楼处,人头攒动。上海热门楼盘的中介脚打后脑勺,甚至连吃饭的时间都没有;从“9.29新政”发布到现在,短短七十多天时间内,深圳就出现了4个“日光盘”(开盘当天,所有房源就被抢购一空)。
尤其是豪宅市场,更为火爆。11月底,北京长安街某楼盘开业,一周内接待2万多人,为了抢到更好的房源,有些购房者甚至在零下十度的寒夜里蹲点排队。
成交量连续两月大涨后,成交金额也随之飙升。据上海链家监测数据显示,11月上海市新建商品房成交金额高达577亿元,同比增长46%。
新房市场的乐观情绪,传导至二手房市场。国家统计局数据显示,今年10月,一线城市二手房家均价比9月上涨了0.4%,结束了连续12个月的环比下跌趋势。11月份,二手房均价环比再上涨0.4%。
一线城市行情火热,二线城市也不甘示弱。像杭州、成都、重庆、武汉、西安这样的强二线城市,对购房者来说充满了吸引力。
从成交量来看,成都的数据最为可观。整个11月,成都全市新房成交11401套,环比上涨幅度58.6%,二手房成交26219套,环比上涨32.4%,创下了全国二手房成交纪录。
从价格来看,杭州的表现最为亮眼。国家统计局数据显示,今年11月,杭州新房价格环比上涨了0.9%,涨幅位居全国第一;二手房环比上涨了0.8%,涨幅位居全国第二。
但是,这并不意味着你可以闭着眼睛买这些城市的房子。因为,同一城市的不同板块差异非常大,那些交通便利、名校林立、配套完善的板块大涨特涨,普通板块则持续阴跌。
不管怎么说,国庆节以来,一线城市和强二线城市的总体表现都还算不错,成交量维持高位,价格也出现了回升趋势。
三四线城市一言难尽
与一线和强二线城市的普升行情不同,三四线城市的情况非常复杂,很难用一句话说清楚。
如果把县级市也算进去,全国就有几百个中小城市(也就是“三四线城市”)。其中有部分城市的楼市成绩,让人眼前一亮。
国家统计局数据显示,11月新房价格同比上涨的17个城市中,有5个是三四线城市,分别是湛江、南充、平顶山、宜昌、锦州。其中,湛江的环比涨幅为0.9%,与杭州并列全国第一。
克尔瑞数据显示,11月昆山市新房成交均价约为21035元/㎡,环比上涨约4.3%。作为“上海后花园”,昆山的楼市也跟大上海同频共振。
不过,像湛江、南充、平顶山、宜昌、锦州、昆山这样上涨的小城市还属于少数派,绝大部分小城市的价格还处于阴跌期。中指研究院数据显示,今年11月三四线代表城市二手房价格环比下跌0.66%,同比下跌7.29%。
三四线城市的房地产能不能真正复苏,还是一个未知数。
那么,在楼市专家眼里,又是如何看待如今高线城市和低线城市的楼市表现的?三四线城市乃至普通二线城市的房价还能涨起来吗?下面来听听他们的解答。
大头有话说
新房价格同比上涨的城市跟10月一样,依然是3个城市(上海、太原、西安)。二手房同比上涨的城市依然是0个。
新房价格环比的变动,可能跟开发商收窄优惠或者卖的产品差异(跟10月有所不同,比如豪宅增加)有关。比如杭州环比突然跃居第一,就很难说明真实的房价反弹了,可能是楼盘销售结构跟10月不同。所以需要继续观察。
综合评价70个城市过去1年的房价(新房、二手房),可以发现上海、太原、西安是最坚挺的。
说完了新房,再来谈谈二手房。
二手房的环比数据,也可能跟每个月成交住宅的差异有关,如果豪宅多买一点,就会拉动二手房房价反弹。所以要连续观察几个月,才能判断一座核心城市的楼市是否企稳,只看一个月数据很难说明什么。
而湛江、锦州、南充、宜昌等三四线城市的新房价格环比转正的现象,也需要连续观察,不能只看一个月数据。
一线城市内部也有差异,当北京二手房价格领涨全国的时候,广州二手房价格却持续下降。为什么会这样?
因为北京五环内基本没有新房供应,大量的新房在五环外,对于购房者来说要购置中高端改善型物业,大都会在二手房市场上寻找合适的标的。因此二手房无论是热度还是实际成交都会于新房,价格的上涨也和成交结构有一定关系。
广州则相反,由于广州新房在规划层面有放松空间,不少新房的得房率明显高于二手房,加之旧城改造力度大,市场关注新房比例较大。同时广州限购的放松,导致外围区域的二手房受关注度更高,外围成交占比高也是房价统计口径上下降的原因。
说完了一线城市,再来谈谈二线城市。
2024年11月,核心城市二手房挂牌量都出现一定的增加,其中二线城市平均有4.3%的增加,从往年年底挂牌走势来看,基本上都在逐步减少,房东挂牌意愿逐步降低,今年却不降反增的走势。说明政策效应带动下,市场的交易热度明显提升。
一二线城市的复苏迹象比较明显,但三四线城市的趋势另当别论。
三四线城市离总体面的“止跌回稳”还较远,本轮市场还有待于一二线热点城市回升带动,只有一二线城市稳中向好的格局完全确立,才有可能带动更多城市“止跌回稳”。
同时由于人口出生率以及城镇化率提升等因素影响,大量中小城市未来需求持续减少的格局很难发生根本性变化,这也预示着部分中小城市房价后续持续下行的趋势,可能还将长期存在。
国家统计局的相关数据,包含了三个亮点。第一个亮点是,房地产的价格指数跌幅是在持续收窄的。第二个亮点是,城市上涨数量是在增加的。第三个亮点是,一线城市连续两个月二手房价上涨。
在一线城市,成交量和成交价都是往上走的。一般规律是,量先起来,价跟着起来。而且,从成交量上升到价格上涨的时间差,是比较短的。
关于三四线城市的房价上涨现象,要辩证地看。有些城市,比如说辽宁锦州,单月房价上涨可能是偶然因素导致的。但是像湛江、宜昌这些人口较多、腹地较为广阔的城市来说,可能就是市场需求撑起来的。
最后,我们不要一棍子打死所有中小城市。现在,一些三四线城市的新房同时上涨,就说明一个问题,小城市的楼市也可能回春。
总的来说,楼市还在“止跌回稳”的进程中,虽然没有到质变的拐点处,但能看到希望了。统计局相关数据的最大亮点是,上涨城市数量增加,重点城市的成交量上升,市场的信心有所修复。
其中,杭州、北京的楼市表现尤其值得关注。
杭州在这一轮调控中,房价也有跌幅,但楼市、土拍市场与同类城市相比还算不错,一些标杆区域的房价相对比较坚挺,局部还有热点,一些地块出让也有溢价。应该说,杭州的城市操盘水平比较,新房的品质也有所提升,市场信心回来得也比较快。
北京是一线城市里比较特殊的一个,当地市民的购买力相当充沛,辐射华北、东北、西北,几乎无竞争,城市能级高,居民房贷压力相对小,稍有政策放松或优化,二手房市场就体现出“活力”。客观来说,这一轮全国楼市调整,北京总体表现出色。
放眼全国,目前中国房地产市场的特点就是“不同城市,百般不同”,或者说“千城千面”。
至于说什么样的板块更容易涨起来,不外乎三个因素:1.板块的城市功能定位高,而且发展速度快,城建、产业、城市资源兑现得更好;2.板块内新房供应少,购买力又充分;3.板块有稀缺资源,比如城市地标或核心商业等。
本篇作者 | 饶祖分 | 责任编辑 | 徐涛
主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG