🔺彼得罗Pietro在经历了两次规划许可拒绝，并损失一年多时间后，对布鲁塞尔地区的一栋综合用途建筑进行了翻修
Pietro获得城市规划许可的道路异常漫长。2017年，他在布鲁塞尔首都大区的一个市镇购买了一栋待翻新的混合用途建筑。
Pietro回忆道：“这栋房子属于一个朋友，他之前将其出租给一家银行。由于银行的重组，他们终止了租约，前任业主于是决定出售这栋房子。作为一名对房地产充满热情的人，我把这看作是一个机会，并购入了这栋建筑，打算将其出租。”
他决定进行装修：“虽然银行将其维护得很好，但楼上的情况却截然不同，需要进行大规模的翻新，”。
他借着装修的机会，将楼上改造成两个复式公寓，并将楼下的银行改造为商业用途，但是，一些必要的手续不可避免。
Pietro解释说：“我必须获得城市规划许可，以将物业用途改为两套住房和一个商业单位，原始的许可排除了包括酒店餐饮在内的一系列行业。因此，必须提交一份包括施工和用途变更的整体许可申请。”于是，Pietro聘请了一位建筑师和一名专门从事城市规划的律师。
Pietro和他的建筑师提交了第一次城市规划许可申请，但三个月后被市政府拒绝了。
Pietro回忆道：“市政府提出了一系列条件，我们必须为行动不便的人（PMR）设计一个入口，确保所有房间的高度符合标准，修改大部分外立面，最后，还必须满足消防部门的所有要求。”
在他所聘请的专业人士的帮助下，Pietro迅速提交了第二次城市规划许可申请。但是，几个月过去了，市政府才做出回应，再次提出了一系列新的条件。
Pietro列举道：“外立面的窗框必须是木制的，但周围的大多数建筑使用的却都是PVC材料；商业招牌的面积必须缩小，而周边商店的招牌却非常显眼；橱窗必须扩大，但其实我们并不想那样做。对于市政府来说，门面保持原样没有问题，其实这在银行入驻时从来就不是个问 题。” 凡此种种，不一而足。
Pietro并没有气馁。他在大部分遵守市政府条件的情况下，提交了第三次许可申请。建筑师和律师向一组市政府官员提交了申请。
最终，许可通过，Pietro可以开始他的工程了。
“从第一次申请到第三次申请，我失去了超过一年的时间。”对于这位业主来说，城市规划的过程既漫长又艰难，他不得不让一些工作停下来，同时寻找其他替代者。
Pietro回忆道：“我已经与承包商签订了报价和合同，但是时间在流逝，我面临罚款的风险。在某些情况下，我不得不在尽量减少违规风险的情况下开始工作，以免失去承包商和已支付的定金。我一步步地推进，直到真的可以启动工程。”Pietro在这个项目中投入了超过65万欧元。
“贷款需要偿还，但由于三次许可申请，我损失了一年的租金。如果仅仅是进行大规模翻新，过程会更简单、更快捷。”这位投资者感叹道。“我本可以更快地出租，这样费用会更低，麻烦也会更少。”
他补充道：“在首都，租赁市场压力很大。当你希望通过翻新创建新的高质量单元时，他们会给你设置障碍，强加一些有时非常昂贵的条件。市政府的城市规划部门通过这些方式阻碍了新住房的创建，而目前住房严重短缺。”
2023年底，Pietro决定出售大楼中的一套复式公寓，以支持女儿购买她的第一套房产。他的公证人向市政府提交了城市规划咨询请求，这是出售房产时的强制要求。
“市政府随后对该房产进行了检查，一名工作人员于去年12月到现场查看，我们不得不等待了近四个月才收到报告，这让第一位买家感到沮丧和害怕。”
城市规划服务部门指出了几个他们认为不符合规定的地方：“商铺经营者安装的招牌以及广告牌必须被拆除或移位。他还根据保险公司的要求在橱窗前安装了一个栅栏，因为他曾经被盗过三次，但市政府也要求将其拆除。大楼入口门和底层窗框不能保持原样，必须重新涂成灰色。相反，我之前将上层窗框重新涂成白色，但市政府要求它们重新涂回原来的颜色……我把银行安装的花岗岩留在了外立面上，但市政府要求将其拆除，”Pietro感到非常沮丧。
“这些都是小问题，但需要几个月时间才能获得相关部门的访问和合规意见。”
在布鲁塞尔，哪些情况下需要城市规划许可证？
在布鲁塞尔首都大区，所有的建筑、拆除、翻新、改造、用途更改等工程都需要事先获得城市规划许可证。
许可证的免除或程序的简化属于例外，只有重要性较小的工程可以享受这一待遇。自2022年4月底起，某些能源翻新工程也需符合此规定。
免除许可证的工程包括：
内部改造工程，除非它们导致稳定性问题、更改住宅数量或房间用途；
100平方米以下且从公共空间不可见的附属建筑物的拆除（无重建）；
在庭院和花园区内的露台、路径、围栏和游泳池的建设，以及砍伐枯死的树木；
只要从公共空间不可见的光伏板安装；
更换窗框，只要100%遵守窗框的初始形状，且相关外立面不在保护登记财产的范围内；
隔离毗邻墙壁、不从街道可见的外立面、以及倾斜屋顶的绝缘层；
改造平屋顶以便安装隔热材料、临时储存水和安装不可接触的绿色屋顶。
ref:
https://www.lecho.be/monargent/analyse/immobilier/trois-demandes-de-permis-pour-renover-un-immeuble-mixte-dans-la-capitale/10547604.html
