北京年度王炸地块--功德寺地块，登场了。
9月25日，功德寺地块正式进入预申请，10月25日开拍。
两宗地加起来起拍价100.5亿。
匪夷所思的是，这块地网传指导价只有10.5万。
如果这个价格属实，那么北京将再现千万土豪抢房的场景。
今天这篇，我们单独把功德寺地块拎出来，给大家详细讲讲，对这块地感兴趣的，加饭总微信vfang8，后续有消息我们会第一时间发布。
1、地块位置
地块位于海淀区西北旺镇，地块南侧紧邻“万德嘉园”回迁房，大家直接搜万德嘉园，小区北侧即地块位置。
2、地块指标
HD-GDS-001地块，用地面积3.46万平方米，建筑控制规模7.28万平方米，容积率2.1，建筑控制高度30米，地块起拍价格45亿元，地块楼面价为61791.88元/㎡。
HD-GDS-002地块，用地面积4.24万平方米，建筑控制规模8.91万平方米，容积率2.1，建筑控制高度45米，地块起拍价格55.5亿元，地块楼面价为62238.41元/㎡。
3、周边配套
交通：地块距离16号线马连洼站约1.8公里，距离地铁13号线软件园站约800米。
自驾到中关村大概20分钟，地块北侧就是中关村软件园，到百度、腾讯、新浪等企业总部约1.6公里，步行可达的距离。
教育：学校最大的彩蛋是地块东南侧大概500米规划的12年一贯制。
根据官方消息：上地学区HD00-0702-19地块即将开工新建十二年制学校和幼儿园。该项目计划2028年秋季开学前交付使用。本着新建校高起点办学的原则，经区教委研究，拟由北京市一零一中学承办该教育组团项目，参与学校建设。
学校规划建设为72个班的十二年制学校，另计划有9个班的幼儿园。
这所学校如果能辐射到功德寺的商品房，加上幼儿园，那直接就是15年一贯制了。
这可能是最大的彩蛋了。
4、价格对比
地块网传指导价10.5万，不过这个价格我们还是持怀疑的。
之前在群里做过调研，大家对这个位置还是很看好的，认为价格在12万以上是比较合适的。
周边新房：已经是现房的学府壹号院，当时指导价是11.2万，隔壁圆明天颂价格也差不多。
功德寺地块如果10.5万就能卖，那直接闭眼抢就完了。
再就是永丰这边的新盘，海淀永丰南9.2万，永丰北的嘉华天郡9万。
有人说功德寺出来，直接把永丰南永丰北按在地上摩擦。
但是要考虑一个问题啊，客群大概率是不一样的，这个待会在产品预测的时候给大家讲。
周边二手房：附近几个不错的二手房，清河橡树湾价格在12-14万之间，西山壹号院价格11万，万科如园价格11万。
这个价格真的是非常抗打。
5、产品预测
前边给大家算过，两块地的起拍楼面价大概6.2万左右，也就是说，中间还有4万左右的空间。
如果地块抢的很凶，最高楼面价7万出头，也有3万多的利润空间，再加点精装包什么的。
所以可以预见的是，地块未来的品质肯定不会差（ps：差了也卖不出去，海淀人民还是很挑剔的）
产品上，容积率2.1，控制高度30米，未来只能是洋房配置了。
面积段预计偏大一些，150平-220平左右，和永丰南、永丰北产品面积拉开，客户也不重叠。
如果是这个面积段，那总价起码1500万起步了。
按照套均180平计算，预计可提供约900套左右的房源。
6、开发商预测
两块地的总起拍价100.5亿，不过是分开去拍的，起拍价分别是45亿和55.5亿。
尽管现在市场不好，开发商拿地很谨慎，但对于这种没什么配建，只要产品做好就不愁卖的地块。
开发商还是会抢的。
所以像海开、中海、华润、保利、绿城、懋源、中建各局、北京建工、北京城建、京能等等，有实力的开发商大概率都会抢一手。
（海开圆明天颂实景图）
所以花落谁家还真不好说。
预计海开的可能性大一些，毕竟是大本营。
你最期待哪家开发商拿地，欢迎评论区告诉我们。
7、不利因素
地块西侧高压线密集，未来是否会埋地不好说，所以难免会有临近高压线的楼栋。
对于这块地，你有什么想法，欢迎评论区留言讨论。对地块感兴趣的，可以加饭总微信vfang8了解后续动态。
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