2023年6月27日，小张与小王签订了《房屋租赁协议书》，约定小张租赁小王一间房屋，租赁期共3个月，自2023年6月28日至2023年9月27日止，月租金为1000元，租房押金为1000元。
2023年9月24日
小张
我这个房间不是月底到期吗，然后我现在看房子可能国庆之后回来搬，大概10号之前吧，可以吗？
小王
好的，知道了，你后面不住了是吧
小张
是，我想换一个朝南的，这两天降温了有点太冷了
小王
我这边有其他房间啊，你有空我带你看看，可以就直接在我这边换房嘛。
2023年9月28日
小张
行，我还是定5楼的那个吧，回头国庆回来签合同哦。我今天一会儿要走了
小王
好呀，就五楼那边那个房子我给你留着，然后是一千一百五一个月，等你国庆回来，然后你那个房间我就挂出去出租了
小张
5楼这个1100的价格可不可以啊
小王
不行哎，给你免了后面的宽带费，每个月就交1150房租就行了，水电都是民用的，等国庆回来之后我来算之前房子的水电费
小张
好吧，国庆回来我再签
2023年10月7日
小张
我刚去看了下房间放不下椅子，我可能需要再考虑一下了
小王
可以放下的，晚点等我回去我给你弄
2023年10月9日
小张
我今天看了一个房子比较便宜，考虑到性价比决定选这个便宜的了，就不续租了
小王
你之前都答应续租了，说国庆回来签，所以我房子都给你留了，现在不续租不行了吧，都这么多天过去了
（以上均为微信聊天记录）
双方争执不下，小张还是搬走了，小王气愤之下也不同意返还押金，小张一纸诉状诉至法院，要求小王返还押金1000元。
小王认为小张租赁房屋到期后未搬出，并以换至另外一个房间续租为理由进行欺骗，小张的行为已属违约，应当赔偿违约金1000元、房屋租赁损失金460元。
裁判结论
2023年9月28日，小张、小王之间关于续租小王另一套房屋事宜达成一致意见，虽未签订正式的租赁合同，但是双方就租赁房屋位置、租金等事项达成基本一致，约定国庆后签订房屋租赁合同。基于信赖小王为小张保留了房屋，而小张却于国庆后告知小王不再租赁该房屋，致使小王丧失了在此期间与他人另订合同的机会，给小王造成一定的损失。综合考虑双方协商过程的时间跨度、小王损失情况及小张的过错程度，本院酌情认定小张应赔偿小王履行利益200元，被告扣除200元后，应退还剩余押金800元。
裁判分析
《民法典》第四百九十五条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
预约是相对于本约而言的，其本身就是缔结本约的一个过程，相对于本约而言，违反预约的行为既是预约违约行为，也可以视为本约的缔约过失责任，故预约违约损失相当于本约的信赖利益损失。而关于信赖利益的损失受预见性规则的限制，通常包括所受损失和所失利益，并以不超过实际履行利益为限。
本案中，小张于国庆后告知小王不再租赁房屋，致使小王在此期间丧失了与他人另订合同的机会，产生了一定的损失，对于该部分机会利益的丧失应当予以考虑，符合损失填补原则。同时，从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况，综合考虑履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，该部分损失酌定为200元。
在城市化快速发展的背景下，我国房屋租赁市场租赁人口规模持续增长，2023年已达到2.6亿人。房屋租赁在满足人们住房需求方面扮演着重要角色，年轻群体及流动人口的租房需求尤为明显。在签订和执行房屋租赁合同的过程中，存在一定的法律风险。承租人应在正规平台寻找房源，审慎签订书面房屋租赁合同，在承租期间，出租方和承租方就房屋维修、物品处理、续约与解约等问题应友好协商，做到重要事项留痕，以便发生纠纷时，用于双方意思表示的认定。承租人在支付租金及其他费用时，也应当保留支付记录，以便保护自身合法权益。
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文字 | 孔亚伟、姜璐璐
审稿 | 石顺光
审核 | 常垚
发布 | 汪珂
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