如何把握港股REITs投资机遇?“亚洲REITs之王”重磅发声!

楼市   2024-12-11 18:15   北京  

4月19日,中国证监会和香港证监会联合宣布,将房地产投资信托基金(REITs)纳入沪深港通机制。两地投资者配置对方市场REITs指日可待。市场上提供稳定收入的产品更多样化,将为内地和香港投资者提供更多投资选择,为香港市场吸引更多资金。

投资者应如何把握港股REITs投资机遇?如何优选优质REITs?“亚洲REITs之王”——领展资产管理有限公司(以下简称领展)执行董事兼集团行政总裁王国龙,在由中国基金报打造的高端对话栏目“走进亚洲顶尖REITs”中,分享了领展的成长之路及其未来的发展规划,并详解REITs投资之道。

作为香港旗舰恒生指数成分股中唯一的房托基金,同时也是亚洲最大的REIT,领展房地产投资信托基金(00823.HK)拥有跨地域、跨资产类别的投资组合,业务遍及香港、中国内地、新加坡、澳大利亚和英国,资产类别涵盖必需消费品类零售、写字楼和物流,投资者基础广泛,市场流动性良好。领展资产管理有限公司为领展房托的基金和资产管理人。

REITs纳入“沪深港通”

创造多赢

问:2024年4月19日,中国证监会和香港证监会联合宣布,将REITs纳入“沪深港通”机制。作为香港交易所上市的最大REIT及唯一蓝筹REIT,预计领展大概率将纳入“沪深港通”。这对于领展有何裨益?对于内地资本市场又会带来怎样的新机遇?

王国龙:今年是“互联互通”十周年,领展欢迎监管机构将REITs纳入“沪深港通”机制。目前相关细则尚未出台,对此我们非常期待。

该政策的落实,将提高内地和香港投资者的信心。

随着内地新增资金的流入,领展房托基金的流动性将进一步提升,这对我们后续的融资将很有帮助,也将提升领展的市场认知度。

同时,这也为内地投资者提供了新的投资机遇。领展多元化的物业组合和稳定的收入,将令内地投资者受益,帮助他们分散投资风险。香港房托基金市场也将因为更多投资者的参与更具活力,并获得更大的发展空间。

问:将REITs纳入沪深港通机制,短期内是否能够为领展以及港股房托基金市场带来较大的推动提升?

王国龙:REITs纳入“沪深港通”机制的落地,的确会有些短期效应,但作为基金管理人,我们会将其视作一个新的长期机制,投资者应该着眼长线。

问:过去哪些类型的投资者是领展房托基金的主要持有人?内地投资者投资领展房托基金方便吗?

王国龙:领展在上市之后,一直是亚洲最大的房托基金,也是恒生指数成份股之一。因此,很多国际机构投资者,包括对冲基金、退休基金和保险基金,是领展基金单位的长期持有人。当然也有很多香港散户长期投资我们。在不同时期,持有人组合的占比会有所改变。正是由于持有人的多元化,使得领展房托基金具有很好的流动性,全球投资者都可非常便利地在香港交易所买卖领展房托基金。REITs正式纳入沪深港通机制后,内地投资者买卖领展房托基金将更加便利。

“亚洲REITs之王”的成功之道:

稳健、多元化、持续增值

问:REITs这类投资产品在内地市场仍处于早期发展阶段。而领展则是亚太区一只非常成熟的房托基金。请向内地投资者先简单介绍,REITs这类金融资产的特征?

王国龙:REITs其实在很多国家已经发展了一段时间,它以基金或企业的形式,持有一些物业。很多国家或地区都要求,REITs的管理人把扣除运营成本和融资成本后的可分配收入的至少90%,用于向投资者分红派息。其收益与投资者自己去购买一些物业,在扣除管理和融资成本后,所获得的收益相当。

而REITs所持有的物业组合往往非常多元,这使得投资者可以更好地管理风险。

问:能否请你结合REITs这一产品,为大家介绍一下领展房托基金?

王国龙:领展房托基金于2005年11月在香港交易所上市。自上市以来的十九年,领展持续为投资者带来稳定的收入和派息增长。这主要归因于对投资组合的良好管理;稳健的融资管理;以及对资产包的持续更新和提升。

领展房托基金的一大特点,是没有单一大股东,100%由公众持股。因此,其市场流动性非常高,令投资者可以非常便利地买卖领展房托的基金单位。

问:领展的总部和主营市场都在香港,能否请你谈谈领展在香港的业务特点?

王国龙:尽管随着领展的多元化投资,领展持有的物业中,香港本地物业占比从上市时的100%,降低至目前的超过70%,但香港仍是我们投资比重最高的地区。

领展在香港的物业以经营市民必需品零售的社区商场及其邻近的停车场为主,我们有差不多六成的租金收入,来自于菜市场、超市及食肆,这种与香港市民生活息息相关的物业组合,租金收入较稳定。

领展也一直在做资产提升,内地称之为“存量改造”,即优化商场的结构及租户组合,通过提升租户的生产力,持续改善消费者体验,以释放资产价值。领展房托基金上市以来,已经做了超过100个资产提升项目,有超过90%的项目,获得了双位数的投资回报。

问:除了香港,领展在中国内地、新加坡、澳大利亚及英国均有资产,能否请你介绍一下这些地区的业务特色?

王国龙:自2015年起,领展开始进行区域上的多元化部署。

目前,领展在内地北、上、广、深四个一线城市有六个商场、一个写字楼项目和五个物流仓储基地。我们的团队还在上海设立了内地总部,对内地项目进行集中管理。

在新加坡,我们全资拥有两个商场,同时作为第三方管理着另一个商场。

在澳大利亚,我们拥有三个商场,六个写字楼项目。其中一个是全资拥有的,其他都是与合作方共同投资的。

在英国伦敦金丝雀码头,我们拥有一个写字楼项目。

问:领展在香港拥有扎实稳定的根基,为什么会考虑走出香港,在不同的地方进行多元化的投资?

王国龙:作为一个优秀的资产和物业管理人,多元化策略有助于我们更稳健地增长。一方面有助于提升投资组合的抗逆力,即在市场波动的环境下,(既有项目)仍能保持增长,不会出现增长严重放缓的情况,甚至仍可以有一定升幅;同时还能持续缔造新的增长(机会)。

由于各个地区经济周期有所差异,一些地方处于下降周期时,另一些地方处于上升周期。通过分散风险,我们得以轻松应对市场的变化。

领展近年业绩表现不错,部分也因为我们在澳大利亚和新加坡的物业投资,以及在2024年收购上海七宝领展广场剩余50%的股权。在市场大环境挑战较大的背景下,领展仍能保持增长。

问:资产提升对于一个房地产信托基金非常重要,能否分享领展在这方面的经验?

王国龙:资产提升的目的是要逐渐提升和释放出资产的价值,我们要分析物业本身的位置、当地人口的改变和消费模式的变化等诸多因素。

消费者的消费偏好和模式会不停地改变,我们会相应地对租户组合进行调整。例如,一个新的住宅,往往年轻家庭较多,我们会在周边的商铺配置一些婴儿服装店。但五年或十年后,随着家庭成员的年龄增长,我们会引入一些售卖大孩子的运动服,甚至轻奢品的店铺。

再比如对一些大型的酒楼食肆,如果消费者的喜好改变了,例如现在喜欢一些特色餐厅,那我们就要不断去更新商户组合,吸引他们。在过去半个财政年度,领展香港的物业引入了超300个新租户。而在(2021年)接手深圳的领展中心城后,我们除了进行建筑结构优化外,也会要求租户对其内部的设计装潢进行升级,并推出一系列推广活动,通过提升消费者体验,吸引他们常来。在帮助商铺提升营业额的同时,领展的租金收入自然会随之逐渐提升。

问:近期,内地企业掀起出海潮,能否与大家分享一下领展在全球布局的经验?

王国龙:领展进行区域多元化布局的第一步是内地。因为北、上、广、深与我们文化差异小,领展的团队很熟悉内地的市场,对于当地的消费能力与增长、人口情况、及投资环境认知充足。

当我们要到澳大利亚、新加坡等更远的地区投资时,除了按照我们的投资策略对目标项目进行充分的尽职调查外,还会借助当地顾问及合作伙伴的力量。

我们会在当地寻找营运伙伴共同投资,并向他们提出我们的专业意见——毕竟我们拥有多年的管理经验,与当地伙伴合作也是希望将物业管理得更好,挖掘出它的潜力。

我们在澳大利亚就是用这样的策略。而在新加坡,我们邀请了所收购物业的管理团队加入领展,作为我们团队的一部分,由领展自己管理。

因此,海外并购最重要的是找到对当地比较熟悉的合作伙伴或运营团队。因为领展不只是做投资,还希望通过营运创造新的增长空间,本土化非常重要。

引入“房托+”概念

牵手长期资本加强投资管理业务

问:能否简单介绍一下,在今年11月公布中期业绩时,领展提出的“房托+”概念?

王国龙:领展作为房托管理人,目前已经做出了很好的成绩。这个加号的意思,代表我们希望不仅只是管理自己的物业组合,而是可以做一个新的业务,即投资管理业务。我们有这个能力,可以将过去的长处、技能、经验用于新的投资管理业务中。

我们计划寻找资本合作伙伴,例如大型保险资金、退休基金和主权基金等。

这些机构投资者的资金,每年都会要求要实现增长,他们需要去找合作伙伴。领展拥有十九年的物业投资和管理经验,在投资组合方面也一直在做多元化,我们可以和他们共同成立基金或建立合作关系,投资于新的地产项目。

问:领展在近年提出了领展3.0战略,能否简单介绍一下?

王国龙:领展3.0战略包含了我们过去做的很好的事情,包括资产管理、融资成本控制、物业组合配置和更新等。下一步我们希望在此基础上,通过投资管理业务实现新的增长动力。希望过去十九年领展创造的业绩和管理能力,能让我们的资本合伙伴有信心一起合作,进行新的投资。

问:“领展3.0”战略与“房托+”概念之间是什么关系?推出这两者有何积极意义?

王国龙: 提出“房托+”,就是希望除了管理领展本身的投资外,与合作伙伴共同投资,拓展一些基金管理收入和与投资表现挂钩的回报,这个加号,就是领展房托提供给投资者的新的增长动力和来源,从而帮助我们进一步持续提升可分派收入。 

问:中国保监会原副主席杨明生曾提出,希望提升耐心资本参与REITs市场的积极性。能否请你谈谈领展对这一问题的看法?领展在贯彻长期战略、吸引长线投资者这类耐心资本方面,是否有好的经验可以分享?

王国龙:领展和所有房地产信托基金一样,都是一种长线的投资组合,不是短炒的投机工具,这一属性可以说与耐心资本不谋而合。长期投资需要能够经得住经济周期的高峰和低谷,如何才能保持投资组合的稳定,降低经济周期内的波幅影响?像领展这样的房托基金正是扮演了一个重要的稳定器角色。当然会有投资者考虑高风险高回报的投资,但投资组合中也应该有房托基金这样较为稳定、能够提供稳定收入和持续增长的配置。

当考虑是否投资某一个房托的时候,就要看一下他的管理团队本身的专业能力,他们的过往业绩,还要了解其管理的底层资产的增长能力,是否多元化,使之能分散风险,也要看财务指标,譬如负债率等,总之要综合考虑不同的因素。领展希望在不同的范畴都做到最好,从而提升对投资者的吸引力。

审慎稳健 多元化部署

应对利率及市场环境不确定性

问:美联储在今年9月宣布降息,全球也开始进入降息周期,领展如何看待未来的利率走势,又将如何应对?

王国龙:我们很高兴看到美联储接连两次降息。不过,我们预计利率仍将在较长时间维持高位,即便降息,幅度也不会太大,需要较长时间才会回归到一个正常水平。

所幸,领展的资产负债率只有约20%,定息债券占比达66%,我们的平均借贷成本处于3.69%的较低水平。健康的财政状况,让我们得以在面对一些投资机会时,可以表现得更为进取。

问:领展的多元化战略需要在亚太区市场进行收购,以实现长期的非有机增长。能否请你谈谈领展的收购战略,以及利率变化会带来怎样的影响?

王国龙:我们会综合考虑定价、融资成本、收益率增长及战略定位等多方面因素,去判断投资机会是否有吸引力。

目前,在亚太区很多市场,买卖差额较大,因此交投并不活跃。随着经济回暖,及利率的下降,相信会出现好的收购机会。我们会紧贴市场变化,适时捕捉机遇。

2024年2月,我们对七宝万科广场剩余50%股权的收购,就是以一个很合适的价格,在很短的时间完成。除了中国内地,我们还会评估新加坡、澳大利亚及日本等不同区域的机会。

问:是否会有具体的收购时间表?

王国龙:领展并没有一个既定的收购时间表。我们会设定大致的目标,但决策时会保持审慎。如果符合条件的项目很多,我们会加快收购步伐,如果没有我们也不着急,毕竟目前我们持有的物业组合也有不错的增长。市场上有很多机会,但收购对象需要与领展的发展策略相匹配。

问:近年,原本内地游客赴港旅游的单边热潮,变成了“双向奔赴”,不少香港市民也北上消费。能否谈谈领展对这一市场趋势的看法,以及公司是如何应对变化的?

王国龙:领展在香港的物业大部分都是必需品、民生相关的商场,其实受到的影响比起一些高消费、奢侈品商场受到的影响小,但不代表没有影响。

港人北上消费也不是新鲜事。领展很早就已经在做投资组合的部署。我们买下了深圳的领展中心城,并在收购之后进行了大规模翻新,更换了很多租客。如今,这里已经成为港人北上消费的主要目的地之一,而且很多深圳本地人也喜欢到这里消费,我们也因此受益。

与此同时,尽管很多港人北上消费,我们香港物业的出租率仍保持在97.8%的较高水平,租金一直保持增长,且租金与租户营业额的比例(租售比)也较为健康。我们相信,只要继续做好物业管理,香港物业组合的收益将保持稳健。

团队专注于不动产资产证券化,通过公募reits/pre-reits/私募reits/类reits或不动产私募基金/信托计划/保债计划等各种金融工具。服务地方政府及国央企,对低效或无效资产进行出表剥离或降负债或纾困或债务化解

资产类别:商业酒店资产、仓储物流园区资产、高速公路资产、IDC 中心、收费景区、能源电站(分布式除外)推动中国基础设施reits和不动产金融事业的发展建设。
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