险资再次“接盘”万达！

楼市 2024-12-21 23:36 北京

12月20日，记者查询天眼查显示，近日，赤峰万达广场有限公司（以下简称赤峰万达）、晋江万达广场有限公司（以下简称晋江万达）发生了多项工商变更。

上述两家公司的原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称万达商管）退出，新增全资股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称坤华投资）。

股权穿透可见，坤华投资的执行事务合伙人为中金资本运营有限公司、有限事务合伙人为新华保险，后两者的持股比例分别为0.1%、99.9%。

两座万达广场经营主体被转让

天眼查显示，12月17日，赤峰万达发生多项工商变更，全资股东变更为坤华投资，高级管理人员新增王轩、支小可、周纯昊、朱欣，侯鸿军退出。

12月18日，晋江万达发生多项工商变更，全资股东变更为坤华投资，董监高新增王轩、支小可、周纯昊、朱欣。

晋江万达、赤峰万达分别成立于2010年10月、2011年12月，此前分别是万达商管在晋江市、赤峰市开展业务的重要主体。

万达商管官网显示，泉州晋江万达广场是晋江市唯一一座万达广场，开业时间为2012年8月，商业面积约为20.26万平方米。

来源：万达商管官网

赤峰市现有两座万达广场，分别是赤峰红山万达广场、赤峰松山万达广场，开业时间分别是2014年6月、2021年8月，商业面积分别为17.16万平方米、12.61万平方米。

来源：万达商管官网

万达商管介绍，赤峰市首座万达广场于2012年4月举行开工仪式，总投资约为70亿元，是万达第三代商业地产城市综合体的代表作。

险资再度接盘万达资产

总结来看，坤华投资已是新华保险接盘万达旗下资产的主要载体之一。

天眼查显示，坤华投资的原全资股东为坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司（以下简称坤元辰兴），但后者在1月份退出。随即，坤华投资的股东变更为中金资本运营有限公司、新华保险。

4月11日、7月1日，坤华投资、坤元辰兴一同分别受让了北京万达广场实业有限公司100%的股权、烟台芝罘万达广场有限公司100%的股权。

此后，坤元辰兴未受让万达旗下公司股权，而坤华投资又相继受让了南京万达茂投资有限公司、成都万达商业广场投资有限公司、晋江万达、赤峰万达等公司100%的股权。

统计可见，坤华投资当前受让了6家万达商管旗下公司股权，并且均实现了控股。

延伸阅读：

健林又有新动态，险资再次“接盘”万达广场。

近日，新华保险出资的百亿不动产基金，相继受让赤峰、晋江的万达广场项目，从而将接盘的万达广场项目数扩大到6个。

王健林执掌的万达集团，去年以来开始出售旗下核心资产万达广场自救，险资是重要“买家”。

拿下6个万达广场项目

12月19日，大连万达商业管理集团股份有限公司（简称万达商管）退出晋江万达广场有限公司股东之列，12月17日退出赤峰万达广场有限公司，这两家万达广场公司股权均由坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（简称坤华基金）100%受让。

坤华基金成立于今年年初，是一只规模百亿的险资系不动产私募股权基金，由新华保险出资99.9亿元、中金资本出资1000万元。

新华保险曾在公告设立这只不动产基金时表示，作为有限合伙人参与设立基金，主要借助专业机构投资优势，通过专业化投资管理团队，拓展投资渠道，挖掘投资机会。

截至目前，坤华基金有6项投资，均指向万达系资产。在本月受让上述晋江和赤峰两个万达广场项目股权之前，这只基金于10月份受让成都万达商业广场投资公司股权，9月接盘南京万达茂投资公司股权，7月入股烟台芝罘万达广场公司，4月对北京万达广场实业公司控股99.99%。

多家险资也现身

新华保险并非投资万达广场项目的唯一险资机构。去年下半年以来，多个万达广场项目被险资买下，出手次数较多的险资还有阳光人寿。

券商中国记者据天眼查信息查询到，今年7月，东莞厚街万达广场投资有限公司发生股权变更，原全资股东万达商管退出，苏州联商陆号商业管理有限公司全盘接手。穿透股权可见，阳光人寿是主要出资方。这是自去年底以来，阳光人寿接手的第六个万达广场项目股权。此前，太仓、湖州、上海金山、广州萝岗、合肥等5个万达广场项目股权变动背后，都有阳光人寿的身影。

据记者查询的信息，2023年12月，阳光人寿初始出资55亿元，联合中联前源不动产基金方面，设立丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙），后者通过下设子公司投资万达广场项目股权。2024年11月，太保资本和中银三星人寿各出资5亿元，受让了丽水联融壹号股权基金部分份额，阳光人寿出资额降为45亿元。

险资接盘万达广场的动向去年就开始受到市场关注。去年12月有媒体报道，万达商管方面透露，拟出售旗下位于一、二线城市的万达广场以换取流动资金，并表示正在和险资机构洽谈。

除新华保险、阳光人寿外，投资万达广场项目的险资还有大家保险、横琴人寿。其中，大家保险受让了上海松江万达广场、江门台山万达广场等项目，大家保险和横琴人寿投资了上海周浦万达广场项目，均通过不动产私募基金投资。

据险资人士向券商中国记者介绍，这类不动产私募股权基金，其持有期的区间收益主要来自于底层资产出租、运营等的收益，具体收益与项目区位、运营情况以及交易结构设计等相关。

抄底与化债的背景

有数位业界人士向记者表示，尽管多家险资投向万达广场，但各家险企的情况和初衷并不相同。一些大型保险公司与地产企业共同开发的地产项目，或者大中型保险公司此前配置的非标资产较多，新近接手的不动产项目有化债的背景。债务置换类项目与主动投资类存在实质差别，预期回报也会有明显差距。

据券商中国记者此前统计，自2023年以来，已有十多家险企通过股权直投、不动产基金等方式，投向数十个不动产项目，预计投资金额超过数百亿元。

保险投资人士表示，险资可以发挥穿越周期的优势，在经济下行压力下投向不动产，一方面支持不动产市场融资需求，另一方面通过“抄底”投资，既享受持有期收益，又能待市场回暖后实现资产增值。特别是在当前“资产荒”环境下，优质不动产项目配置价值逐渐体现。今年明显感受到有更多险资在寻找不动产项目投资机会，但与此同时，相关投资预期回报率在下降。

一位市场化私募股权基金人士向券商中国记者分析，对险资而言，一直寻求的就是能有稳定现金流回报的资产，现在地产类资产“便宜”，属于适合加大投资的阶段。

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