比如今年7月，华润置地就针对福州某地块未开发部分，提出退地申请。同一时间，南京人居森林地块确认被回炉重造。之后的8月、9月和11月，越秀地产也分别退回三宗地块，涉及资金超百亿元。
长期以来，开发商都把囤地多少视为实力的证明，可如今，很多房企宁愿损失保证金、出让金等前期投入的损失，也要将土地处理掉。
以前的“香饽饽”，为何如今变成了“烫手山芋”？明源君认为主要有以下几个原因：
第一，房企当年高价拿地，本想大赚一笔，却没想到行业直接进入下行长周期，导致地块的盈利水平远远达不到预期，只好退地止损；
第二，当年拿地的时候，房企现金流还比较充足。无奈后面几年，房地产融资渠道大面积收缩，导致房企自有资金无法支撑项目后续的开发建设；
第三，早期很多地块在出让的时候，会附加配建、产业引进、自持等条件，对于当下普遍现金流吃紧的房企来说，已无力兑现。
于是乎，最近两年，许多房企都开始积极寻求处理闲置土地储备的有效方法。通过处理闲置土储，一方面能实现资金快速回笼，解决房企自身的流动性压力。另一方面亦能把退地得来的资金用于其它更优的投资安排上，实现腾笼换鸟。
明源地产根据已有案例，梳理了几种房企处理闲置土储的方式：
第一，和政府协商退地，房企获得现金或者等值票据补偿。
今年以来，为了加速房地产行业去库存，从中央到地方，都在积极推动收储工作落地。
比如今年10月，财政部允许地方政府使用专项债用于土地储备。11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，为各地启动开展收回收购存量闲置土地提供政策指导和工作依据。
这种模式的好处在于，通过与政府签订收储协议，房企可以获得现金、等值票据或其他形式的补偿，从而达到优化土储结构和缓解当前债务和现金流紧张的目的。
而对政府来说，收回的土地可以重新规划使用，不仅能有效地防止土地资源的浪费，还能为公共利益或重点项目腾出空间，如建设基础设施、保障性住房等，有助于提升城市功能和改善民生。
据不完全统计，截至目前，富力、融创、奥园、禹洲等少数房企基本完成境内外债券重组或展期。
12月11日开盘，港股上市的房企融创中国小幅高开后震荡走高，盘中大涨近8%，此后有所回落，截至中午收盘，涨幅为3.07%。
从消息面看，12月10日，融创房地产集团宣布，“H6融地01”和“H0融创03”两只债券已率先通过重组表决，另外八只债券还有两周投票时间，将于12月23日最终迎来十只债券整体重组投票结果。
记者注意到，除了融创中国外，近期，多家房企化解债务事项迎来新进展，这在一定程度上也反映出房地产行业风险正在加速出清。
11月28日，旭辉控股集团发布公告，披露境外债务重组的最新进展。公告显示，截至一般重组支持协议费截止日期（即2024年11月27日），合计持有适用债务未偿还本金总额约87.36%的债权人已正式签订或加入重组支持协议。公告显示，公司将继续竭尽全力与其顾问及所有持份者合作，按重组支持协议及条款书推进建议重组的实施。
11月22日，华夏幸福公告，截至公告日，根据《债务重组协议》已实施完毕信托抵债交易的金额为110.21亿元，相关信托受益权份额在建信信托的受益人变更登记仍在进行中。同时，根据《债务重组协议》明确表示拒绝作为交易对方参与本次信托抵债交易的金融债权人对应的信托抵债金额约为10.74亿元。
11月22日晚间，*ST金科公告，确认上海品器管理咨询有限公司及北京天娇绿苑房地产开发有限公司联合体为公司及重庆金科中选重整投资人。在当日重整投资人遴选会议结束后，管理人已现场向品器联合体发出中选通知书。*ST金科曾表示，公司的重整不以简单解决债务问题为目标，更要通过司法重整引进实力雄厚、有产业协同效应的战略投资者，在解决债务风险的基础上，为公司未来的持续经营和良性发展带来增量资金和资源上的支持。
据中指研究院统计，2024年三季度，多家房企均披露境外债重组方案初步框架或取得部分债权人支持。
截至目前，据不完全统计，富力、融创、奥园、禹洲等少数房企基本完成境内外债券重组或展期。
另外，龙光、花样年、时代、碧桂园等房企基本完成境内债券展期，华夏幸福、当代、绿地、中梁等房企基本完成境外债券展期或重组。
花样年、旭辉、佳兆业等房企境外债重组方案获得所需法定债权人支持，债务重组获得重大进展。部分房企重组或展期后债券仍面临逾期或多次展期问题。
中指研究院认为，出险房企债务重组成功将有助于缓释行业风险，但企业真正走出危机，还需要市场回暖支持，企业基本面获得改善后才能够避免重复展期。房企应紧抓“因城施策”窗口期，加速布局较好项目的销售去化，快速回笼资金，只有持续的销售回款，才能保障现金流入，才能增强偿债能力。
刘水告诉记者，房企风险出清依赖于政策支持和房地产市场基本面变化。政策要强力支持房企风险出清，短期看单纯依靠市场力量无法完成。相关部门要加快制定系统性的房企风险化解方案，包括风险处置原则、处置方式、支持政策措施等，有利于使房地产风险尽快化解，促进房地产市场止跌回稳。
“对问题房企进行可持续经营评估，识别问题房企风险原因，对于由于流动性但资可抵债、经营能力强的房企进行不良资产剥离、支持债务重组、国资注入补充资本，增强信用，恢复经营。其次是，政策要进一步加大支持房地产市场止跌回稳，提振行业发展信心，房企的销售、融资等才会发生持续改善，从而有利于债务化解、吸引机构投资，进而化解房企风险。”刘水表示。
除了出险房企加速化债外，也有知名房企如期或提前兑付债券，向市场释放积极信号。
12月9日，龙湖集团宣布，如期完成“21龙湖拓展MTN001”债券的本金兑付与付息，涉及总金额约10.30亿元。公开资料显示，“21龙湖拓展MTN001”发行规模为10亿元，票面利息为3.7%，本次兑付包含利息3700万元，行权本金9.93亿元。此次完成兑付后，龙湖集团2024年内到期公开债已全部还清。
今年8月，龙湖如期完成“21龙湖05”债券的兑付，金额为19.991亿元；7月17日，龙湖宣布按期完成“19龙湖04”债券的兑付，金额为14.93亿元；6月28日，龙湖提前兑付26.5亿元的CMBS，并在同一天公告完成购回6.2亿美元的美金债。
虽然今年以来，中央多部门数次发文，鼓励各地政府积极收回收购存量闲置土地，但要实地落地，依然要面临不少难题和挑战。
首先，存量闲置土地多在“出险”民营房企手中，不少地块可能存在多次抵押、债权关系复杂等历史遗留问题，让存量闲置土地回收变得困难重重。
其次，闲置土地所有者可能因成本或利益考量提出过高的价格要求，而地方政府需在合理价格范围内进行谈判，双方短时间内难以就价格达成一致。
最后，不少土地闲置，往往是因为地块不够优质，或者开发难度大，所以，闲置土地回收后如何实现市场化运转，是政府需要重点考虑的问题，否则将会面临闲置土地收购后再次闲置。
